歐美住房租賃市場(chǎng)之所以發(fā)達(dá)，正是因?yàn)槠渫晟频姆ㄒ?guī)制度和適當(dāng)?shù)恼�策，能讓市�?chǎng)有效滿足租房者長(zhǎng)期穩(wěn)定的居住需求.

　　在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，租賃住房的比例通常達(dá)到30%以上，在住房體系中發(fā)揮著重要作用。租賃住房比例高的瑞士、德國(guó)、荷蘭等國(guó)，其居住質(zhì)量、住宅設(shè)計(jì)水平也是最好的。

　　歐美住房租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)，是因?yàn)橥晟频姆ㄒ?guī)制度和政策，能有效滿足租房者長(zhǎng)期穩(wěn)定的居住需求。

　　鑒于住房是一種必需消費(fèi)品，在歐美國(guó)家，住房租賃與其他房屋租賃有明確的區(qū)分。在德國(guó)，民法典將租賃嚴(yán)謹(jǐn)?shù)胤譃椤笆褂米赓U”和“收益租賃”兩類。前者是指僅以使用為目的；后者則指以使用和收益為目的。租賃住房作為居所的，自然被歸為使用租賃；而生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用途房屋的租賃則屬收益租賃。

　　顯然，在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，住房租賃更多被視為一種住房的占有、使用形式，而不僅是房屋租賃的其中一類。這就從根本上確定了住房租賃市場(chǎng)會(huì)被作為住房體系的一部分來(lái)規(guī)制平衡。

　　基于對(duì)住房租賃特殊性的認(rèn)識(shí)，歐美各國(guó)在立法精神上，往往更注重保護(hù)居所的實(shí)際使用者——租客。這體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

　　一是對(duì)出租住房的“可居性”有明確的底線要求。這些要求，從早期的對(duì)過(guò)度擁擠的簡(jiǎn)單管制，發(fā)展到后來(lái)的可居性評(píng)估體系的建立；從注重物質(zhì)設(shè)施層面，發(fā)展到兼顧生理心理等更細(xì)微的層面。

　　以英國(guó)為例，2004年住房法案出臺(tái)的“住房健康和安全評(píng)估體系標(biāo)準(zhǔn)”，用綜合危害評(píng)估的方式，將危害分為生理要求、心理要求、傳染病防護(hù)、意外事故防護(hù)四大類29個(gè)小類，并由政府工作人員按細(xì)則進(jìn)行打分，根據(jù)打分結(jié)果對(duì)出租住房采取不同級(jí)別的措施進(jìn)行規(guī)管。

　　二是對(duì)于逐出租客的程序有嚴(yán)格的規(guī)定。一般而言，即使租客有欠租等違約行為，業(yè)主也必須出示相關(guān)證據(jù)，獲得法庭令后方可逐出租客，并且須由執(zhí)法人員來(lái)具體實(shí)施。值得一提的是，為防止業(yè)主濫用收回自住這一理由，法律通常規(guī)定動(dòng)用該理由收回的住房在相當(dāng)一定期限內(nèi)不得出租。

　　由于住房租賃的日常運(yùn)作涉及業(yè)主和租客兩個(gè)主體，不確定性太多會(huì)帶來(lái)巨大的交易成本，影響市場(chǎng)的效率。有鑒于此，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家百年來(lái)一直致力于對(duì)所有可能引起糾紛的問(wèn)題進(jìn)行合理明確的規(guī)范。

　　例如提前知會(huì)對(duì)方。英國(guó)規(guī)定，收回住房、退租等等的知會(huì)都必須以書面形式，并且要遵守法律規(guī)定的時(shí)間提前量——2個(gè)月、1個(gè)交租周期等(通常根據(jù)不同的租賃類型和請(qǐng)求類型確定)。

　　對(duì)于押金，美國(guó)紐約州規(guī)定，業(yè)主必須將押金存到專門賬戶并通知租客，利息歸租客所有，業(yè)主可以依法收取1%保管費(fèi)；若租金上升，業(yè)主有權(quán)要求增加押金；退租時(shí)押金必須悉數(shù)奉還，需要作抵償用業(yè)主損失的(例如欠租、物件損壞)，必須嚴(yán)格符合法律規(guī)定。

　　此外，租金和租住權(quán)環(huán)節(jié)，一直是發(fā)達(dá)國(guó)家調(diào)控住房租賃市場(chǎng)的關(guān)鍵抓手。

　　上世紀(jì)70年代以后，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家有逐步松解剛性租金管制和租住權(quán)保障以活化市場(chǎng)的趨勢(shì)，但在加租和續(xù)約方面，仍然有不少巧妙的措施來(lái)支持合法前提下長(zhǎng)期穩(wěn)定的租居需求。

　　在租金問(wèn)題上，起始租金雖然自由商定，但加租要受限制。英國(guó)、德國(guó)都規(guī)定至少一年才可以加租一次。德國(guó)還規(guī)定3年內(nèi)加租幅度不能高于30%，除非住房經(jīng)歷升級(jí)改造。租客或業(yè)主對(duì)于租金水平有異議的，通常有專門的部門來(lái)仲裁處理，例如英國(guó)有租金評(píng)估委員會(huì)。仲裁采取的方式通常是與同等條件的住房租金進(jìn)行比照。在這方面，德國(guó)各城市有定期進(jìn)行市場(chǎng)租金調(diào)查來(lái)支撐相關(guān)判斷。

　　在租期問(wèn)題上，以續(xù)約為默認(rèn)安排。在德國(guó)，住房租賃基本都是自動(dòng)續(xù)約的不定期租賃，定期租賃只在很嚴(yán)格的情況下才會(huì)被允許。而且，業(yè)主在期滿收回住房時(shí)，同樣需要提供理由并走冗長(zhǎng)的法律程序。而英國(guó)經(jīng)過(guò)1988年和1996年住房法案后，定期租賃成為默認(rèn)安排。雖然法律允許此后業(yè)主可無(wú)條件收回住房，只需提前2個(gè)月知會(huì)即可，但同時(shí)也明確，除非業(yè)主主動(dòng)提議終止，否則租期結(jié)束后仍會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)為法定不定期租賃。

　　與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)國(guó)情特殊，所處歷史階段也不同，但應(yīng)積極吸收國(guó)外的先進(jìn)制度和精神。(禤文昊 作者為清華大學(xué)建筑學(xué)院住宅與社區(qū)研究所博士)