叫停

　　收入的一大塊蛋糕即將被切掉，而當(dāng)事人卻并不著急。眼看著馬上就要失去銀行的“返點(diǎn)”，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)似乎并沒有外界想象的悲觀。

　　新年伊始，中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)外發(fā)布了一份《關(guān)于規(guī)范做好個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)維護(hù)市場(chǎng)秩序的自律共識(shí)的通知》(下稱《通知》)，明確要求自2010年1月1日起各會(huì)員單位不再以任何形式向房貸中介及其從業(yè)人員支付與所提供的服務(wù)不對(duì)稱、純粹業(yè)務(wù)介紹的“返點(diǎn)”費(fèi)用。

　　本報(bào)記者在采訪中了解到，此前，“返點(diǎn)”作為二手房貸款業(yè)務(wù)中的潛規(guī)則，早已存在多年，早期“返點(diǎn)”的額度并不高。

　　“北京地區(qū)最早銀行給房貸中介的返點(diǎn)只有3‰，后來升到5‰，此后便一路向上攀升，到2009年個(gè)別銀行的返點(diǎn)最高已經(jīng)達(dá)到1.5%。”北京一家小型資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人告訴記者，這還不包括銀行以各種名義提供給房貸中介的招待費(fèi)、好處費(fèi)等。

　　越來越高的“返點(diǎn)”正成為房貸中介收入的重要來源，通過“返點(diǎn)”返還給房貸中介的金額甚至能夠占到某些房貸中介公司總營業(yè)額的三分之一。

　　這意味著，一旦《通知》得到徹底執(zhí)行，房貸中介將失去其固定收入中的很大一部分。

　　然而，眼看著手中的蛋糕即將被切去一大塊，記者采訪的多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)卻并不著急。

　　“我們?cè)诘戎�銀行的政策，北京現(xiàn)在還沒有實(shí)施，即便是已經(jīng)實(shí)施的上海、深圳，已經(jīng)發(fā)生銀行變相向中介提供‘返點(diǎn)’的事情�！鄙鲜鋈耸勘硎�，他認(rèn)為銀行之間房貸產(chǎn)品的無差異化將導(dǎo)致《通知》面臨執(zhí)行難的困境。

　　風(fēng)險(xiǎn)

　　依據(jù)中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)的說法，叫�！胺迭c(diǎn)”是為控制銀行間惡性競爭、維護(hù)市場(chǎng)秩序、防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，按照目前銀行執(zhí)行的存款利率：5年期存款利率為3.6%，5年期和5年期以上貸款基準(zhǔn)利率分別為5.76%和5.94%，如果以“返點(diǎn)”的最高額度——貸款總額的1.5%計(jì)算，除去“返點(diǎn)”，銀行存貸款利差分別才1.66和1.84個(gè)百分點(diǎn)。

　　如此低的存貸款利差顯然并非出自銀行自愿。深圳市某股份制銀行信貸部的人士私下告訴記者，銀行向房貸中介支付“返點(diǎn)”費(fèi)用，主要是迫于競爭壓力�！坝捎谟蟹孔幼鳛榈盅�，房貸屬于銀行信貸中的優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目，每個(gè)銀行都給下面的分行下達(dá)了一定的任務(wù)指標(biāo)，要完成任務(wù)，只能采取各種手段�！�

　　在該人士看來，銀行之間日益激烈的競爭是導(dǎo)致“返點(diǎn)”額度不斷攀升的重要因素。

　　事實(shí)上，從貸款總額的千分之幾到百分之幾的飛躍，銀行只用了兩年時(shí)間。伴隨著“返點(diǎn)”額度的不斷增加，二手房市場(chǎng)的交易日益活躍，多個(gè)一線城市的二手房交易量均已超過新房。

　　與此同時(shí)，銀行間針對(duì)二手房貸款業(yè)務(wù)的爭奪也變得越發(fā)激烈，給房貸中介公司的“返點(diǎn)”隨之順勢(shì)而上，到2009年時(shí)進(jìn)入高潮，為搶奪客戶資源，銀行間的競爭進(jìn)入白熱化。

　　“由于各個(gè)銀行提供給二手房的貸款品種并沒有太大的差異，通過貸款品種爭奪客戶很難，一些銀行不得不把心思花在尋找渠道上，擁有豐富二手房客戶資源的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)成為其首選。”知情人士稱，“返點(diǎn)”其實(shí)是銀行在激烈競爭下的無奈之舉，雖然現(xiàn)在被叫停，但是如果沒有好的貸款品種，銀行的信貸人員迫于完成工作任務(wù)的壓力，可能會(huì)采取其它方式變相提供“返點(diǎn)”。

　　而銀行顯然并不甘心受制于人，一些先行者選擇單干，包括中信、興業(yè)在內(nèi)的多家銀行開展針對(duì)二手房市場(chǎng)的直客業(yè)務(wù)。

　　但直客業(yè)務(wù)顯然并不能緩解銀行對(duì)個(gè)人二手房貸款業(yè)務(wù)的饑渴�！坝捎谌藛T配備沒能跟上，對(duì)二手房買賣的流程并不了解，銀行的直客業(yè)務(wù)未能形成規(guī)模，通過中介公司和資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)獲得二手房貸款客戶依然是其主要途徑�！敝�情人士稱。

　　洗牌

　　一旦《通知》全面實(shí)行，以二手房貸款業(yè)務(wù)為主的公司都將面臨一定的經(jīng)營壓力，但相比房地產(chǎn)中介公司，各個(gè)資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)受到的沖擊將更加明顯，而對(duì)小型機(jī)構(gòu)的沖擊或?qū)⒋笥诖笮蜋C(jī)構(gòu)。

　　北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的人士向記者坦言，房地產(chǎn)中介公司有穩(wěn)定的二手房貸款客戶，即便銀行不向中介公司提供“返點(diǎn)”，中介很容易將減少的收入轉(zhuǎn)嫁到買房人身上。

　　根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，較早叫�！胺迭c(diǎn)”的山東濟(jì)南，已有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司向買房人收取1%的“金融服務(wù)費(fèi)”，而上海和深圳則出現(xiàn)了銀行和房貸中介機(jī)構(gòu)間更加隱秘的“桌下交易”苗頭。

　　“大型資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)有穩(wěn)定的客戶來源，能夠給提供給買房人一些專業(yè)的服務(wù)；對(duì)小型的資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)沖擊會(huì)很大，特別是一些主要依靠與銀行的關(guān)系，沒有穩(wěn)定客戶來源的公司，由于失去主要收入來源，將主動(dòng)退出市場(chǎng)，小型公司的退出將改變資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)的競爭格局。”北京凱盛經(jīng)略擔(dān)保有限公司總經(jīng)理康勝向本報(bào)記者指出。

　　這個(gè)說法得到上文記者采訪的小型資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的贊同，他表示，如果《通知》得到嚴(yán)格執(zhí)行，他的企業(yè)將失去大部分收入來源，許多類似的小公司也將退市，行業(yè)洗牌在所難免。

　　康勝認(rèn)為“叫�！庇欣�于規(guī)范返點(diǎn)行為，可以減少銀行之間的盲目競爭，特別是一些銀行不該直接將點(diǎn)返還給中介公司的業(yè)務(wù)員，但“叫�！辈皇情L久之計(jì)。

　　“兩個(gè)方面的原因?qū)��?dǎo)致叫停返點(diǎn)停留在表面上，一方面銀行之間的二手房貸產(chǎn)品沒有差異化，導(dǎo)致各家銀行競爭激烈；另一方面各個(gè)銀行占有的資源不均衡，股份制銀行為了搶占更多的市場(chǎng)份額不得不給出更多的優(yōu)惠，返點(diǎn)給中介公司是其獲得二手房貸款客戶來源的重要途徑。”他說。

　　類似的擔(dān)心在行業(yè)內(nèi)普遍存在，本報(bào)記者采訪的多位人士均表示，如果銀行不能從房貸產(chǎn)品上進(jìn)行創(chuàng)新，僅僅依靠行業(yè)協(xié)會(huì)來叫停“返點(diǎn)”或?qū)⒚媾R執(zhí)行難的困境。“銀行業(yè)協(xié)會(huì)終究只是行業(yè)自律組織，《通知》的執(zhí)行力還有待觀察�！�

　　在康勝看來，需要干預(yù)的不是銀行是否應(yīng)當(dāng)向房貸中介返點(diǎn)，而是必須建立一個(gè)規(guī)范的市場(chǎng)，明確怎么給，以什么樣的方式給——“比如不能將返點(diǎn)給到個(gè)人，不能給現(xiàn)金�！�

　　“我們并不著急，本來每年的一季度就是二手房的成交淡季，加之去年二手房的成交量很高，多數(shù)公司一年賺了兩年的錢，大家都沒有經(jīng)營壓力�！鄙鲜鲂⌒头抠J機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人稱，《通知》出臺(tái)后，行業(yè)內(nèi)觀望的氣氛很濃，許多人都認(rèn)為，在現(xiàn)有的條件下，如果真的叫�！�返點(diǎn)’，壓力首先會(huì)加在承受較大業(yè)績壓力的銀行信貸部門。