上海

　　個(gè)別銀行指標(biāo)增幅或達(dá)30%房貸大戰(zhàn)春節(jié)后或?qū)⑸涎?/p>

　　每經(jīng)記者 胡俊華 發(fā)自上海

　　在經(jīng)歷2009年盆滿缽滿的大豐收后，目前交易慘淡的樓市或?qū)��?010年銀行房貸市場(chǎng)抹上一層陰影。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》近日在對(duì)滬上各大銀行房貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，截至目前，由于當(dāng)前樓市成交量慘淡，多數(shù)滬上銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)激勵(lì)政策仍持觀望態(tài)度。但據(jù)中介人士透露，一些銀行今年的指標(biāo)已出來(lái)，增幅至少在30%。

　　有銀行個(gè)貸部經(jīng)理憂心忡忡地對(duì)記者表示，銀行考核機(jī)制多是“宜上不宜下”，由于今年的樓市肯定不如去年，一場(chǎng)硝煙彌漫的房貸大戰(zhàn)即將在春節(jié)后展開。

　　個(gè)別銀行指標(biāo)增幅達(dá)30%？

　　“今年的任務(wù)和指標(biāo)目前還沒(méi)有出來(lái)。”一國(guó)有大行上海分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)部中層人士對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，“一般不會(huì)那么快，估計(jì)要到二三月才會(huì)出來(lái)�！�

　　一家股份制銀行個(gè)貸部經(jīng)理也對(duì)記者表示：“去年底我們還經(jīng)常加班加點(diǎn)工作，但最近我們工作相對(duì)清閑，一方面是目前樓市交易比較冷，另一方面，總行對(duì)我們的任務(wù)和指標(biāo)還沒(méi)有下達(dá)。”

　　盡管目前多數(shù)銀行并未出臺(tái)今年的指標(biāo)和額度，但一位中小股份制銀行個(gè)貸部資深經(jīng)理憂心忡忡地對(duì)記者表示，一般銀行考核指標(biāo)都是宜上不宜下，“這幾天行里在說(shuō)，我們個(gè)貸部門今年任務(wù)要增長(zhǎng)20%，但今年的市場(chǎng)肯定不如去年，工作難做啊�！�

　　滬上房貸中介華燕置業(yè)總裁胡炯也表示，“據(jù)我們與滬上多家銀行的溝通發(fā)現(xiàn)，一些銀行今年的指標(biāo)已經(jīng)出來(lái)，增幅至少在30%。當(dāng)然，一般指標(biāo)年中都會(huì)進(jìn)行調(diào)整，去年是全部調(diào)高，預(yù)計(jì)今年可能會(huì)調(diào)低�！�

　　春節(jié)后房貸政策將明朗化

　　盡管多數(shù)銀行目前并未出臺(tái)今年房貸業(yè)務(wù)指標(biāo)，但目前日漸收緊的房地產(chǎn)調(diào)控措施以及逐漸縮小的樓市成交量，都為今年銀行房貸業(yè)務(wù)的前景蒙上陰影。

　　凱弈投資提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1月的前兩周，經(jīng)由該機(jī)構(gòu)推薦的貸款簽約額約6000多萬(wàn)元，比去年12月同期下降近50%。數(shù)據(jù)顯示，去年12月，該機(jī)構(gòu)累計(jì)簽約額突破6.5億元。

　　目前市場(chǎng)消息稱，今年1月的第一周銀行新增信貸6000億。但胡炯認(rèn)為，“這其實(shí)是12月積壓的需求集中釋放，預(yù)計(jì)今年1~2月份不會(huì)這么多，特別是在個(gè)人按揭貸款方面，不管是一手房，還是二手房，二月底之前的量同比會(huì)下滑很多，環(huán)比下滑更厲害。”

　　由于今年市場(chǎng)趨勢(shì)是往下走的，但銀行考核指標(biāo)又可能往上走，銀行會(huì)否出臺(tái)強(qiáng)力的房貸激勵(lì)政策？

　　“目前來(lái)看，現(xiàn)在來(lái)談房貸業(yè)務(wù)激勵(lì)政策為時(shí)尚早�！币晃粐�(guó)有大行個(gè)貸部經(jīng)理對(duì)記者表示，“今年的指標(biāo)還沒(méi)出臺(tái)，加上目前是樓市淡季，各大銀行現(xiàn)在都是持觀望態(tài)度�！币晃还煞葜沏y行個(gè)貸部人士也表示，“預(yù)計(jì)春節(jié)后各家銀行的政策才會(huì)明朗。”

　　胡炯也表示，“由于今年市場(chǎng)肯定不如去年，所有的銀行在縮小的市場(chǎng)上搶占份額，預(yù)計(jì)營(yíng)銷手段和力度要比去年更大、產(chǎn)品更多、競(jìng)爭(zhēng)更激烈，今年春節(jié)可能成為一個(gè)分水嶺�！�

　　二手房貸激勵(lì)政策走向不明

　　此前，在二手房貸領(lǐng)域，銀行多通過(guò)房貸中介機(jī)構(gòu)獲取業(yè)務(wù)，并為后者提供商業(yè)貸款額千分之三至千分之十五不等的返點(diǎn)作為回報(bào)。

　　但1月13日，中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)下發(fā) 《關(guān)于規(guī)范做好個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)，維護(hù)市場(chǎng)秩序的自律共識(shí)》(以下簡(jiǎn)稱 《共識(shí)》)，表示 “自2010年1月1日起，停止以任何形式向房貸中介及其從業(yè)人員支付與所提供的服務(wù)不對(duì)稱、純粹業(yè)務(wù)介紹的‘返點(diǎn)’費(fèi)用�！币虼耍�二手房貸激勵(lì)政策走向頗受人關(guān)注。

　　央行上海總部數(shù)據(jù)顯示，2009年1~6月，滬上中資銀行新增房貸261.7億元，其中新增二手房貸238.7億元，占比為91%；新增一手房貸款23億元，占比為9%。截至去年前11個(gè)月，滬上中資銀行實(shí)現(xiàn)新增房貸883.7億元，其中新增二手房貸539.8億元，占比超過(guò)61%。

　　“房貸中介的收入來(lái)源就是返點(diǎn)，因此，如果返點(diǎn)取消，就沒(méi)有動(dòng)力去做業(yè)務(wù)�！币还煞葜沏y行個(gè)貸部經(jīng)理對(duì)記者表示，“返點(diǎn)取消后，對(duì)我們銀行來(lái)說(shuō)，二手房業(yè)務(wù)模式從批發(fā)轉(zhuǎn)向零售，只能直接從地產(chǎn)中介處獲得業(yè)務(wù)，因此，我們的工作量會(huì)更大了，同時(shí)，我們也面臨人手不足的問(wèn)題，只能多做些一手房業(yè)務(wù)。”

　　該人士介紹，“今年開始，我們已經(jīng)停止向中介機(jī)構(gòu)支付返點(diǎn)。由于各家銀行都沒(méi)有出臺(tái)今年的額度和指標(biāo)，多數(shù)銀行對(duì)未來(lái)是否支付返點(diǎn)以獲取業(yè)務(wù)來(lái)源仍在觀望�！�

　　大型房貸中介或迎來(lái)春天

　　盡管目前滬上銀行向房貸中介支付返點(diǎn)行為已被叫停，但本周三中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)下發(fā)的一份文件，卻令滬上大型房貸中介機(jī)構(gòu)看到一絲曙光。

　　中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)下發(fā)的《共識(shí)》指出，“各會(huì)員銀行要進(jìn)一步規(guī)范與房貸中介機(jī)構(gòu)的合作行為，對(duì)房貸中介機(jī)構(gòu)全面進(jìn)行摸底排查，選擇規(guī)模大、人員資質(zhì)符合標(biāo)準(zhǔn)及日常管理規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，對(duì)不良中介要杜絕合作�！�

　　“參照這個(gè)思路，中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)是希望國(guó)內(nèi)銀行清理整頓，選擇與規(guī)模較大、能提供專業(yè)服務(wù)的房貸中介繼續(xù)合作�！鄙虾７抠J中介華燕置業(yè)總裁胡炯對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，“這對(duì)我們是特大利好！”

　　“還是一句話，銀行從渠道商處獲取業(yè)務(wù)的性質(zhì)不會(huì)改變�！焙�炯指出：“對(duì)房貸中介而言，通過(guò)努力提高產(chǎn)品附加值和核心競(jìng)爭(zhēng)力，以及擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模等措施，我們?nèi)詫�從合作銀行那里獲得業(yè)務(wù)收入。只不過(guò)，我們將不再?gòu)你y行處獲得返點(diǎn)。我們獲得的是傭金以外的服務(wù)費(fèi)用，這也更加符合商業(yè)思維�！�

　　國(guó)家開發(fā)銀行金融研發(fā)中心高級(jí)經(jīng)濟(jì)師吳志峰：

　　提高首付不提高利率 體現(xiàn)了“有保有壓”

  　二套房首付比例在近日國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)11條”中塵埃落定，但二套房信貸中關(guān)鍵的利率如何變化并未涉及。開年的房貸新政會(huì)使房貸面臨怎樣的新形勢(shì)？金融機(jī)構(gòu)會(huì)否提高房貸的利率？這是否是新一輪房貸緊縮的序幕？1月14日，國(guó)家開發(fā)銀行金融研發(fā)中心高級(jí)經(jīng)濟(jì)師吳志峰接受了 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》(以下簡(jiǎn)稱NBD)記者的專訪。

　　政策

　　體現(xiàn)“有保有壓”

　　NBD：房貸政策包含兩個(gè)最重要的方面，一個(gè)是成數(shù)，一個(gè)是利率。剛出臺(tái)的“國(guó)11條”再次強(qiáng)調(diào)了二套房貸的成數(shù)是4成，但對(duì)改善型住房的成數(shù)沒(méi)有進(jìn)行例外的規(guī)定。對(duì)于利率，這次國(guó)務(wù)院對(duì)二套房貸利率沒(méi)有嚴(yán)格規(guī)定是基準(zhǔn)利率的1.1倍，只是說(shuō)按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。您能否分別從成數(shù)和利率對(duì)這個(gè)文件進(jìn)行分析？

　　吳志峰：在我看來(lái)，國(guó)務(wù)院出政策也是在走平衡木，一方面向市場(chǎng)透露房?jī)r(jià)太高需要調(diào)控這么一個(gè)信號(hào)，但另一方面也擔(dān)心如果調(diào)控過(guò)于劇烈，會(huì)影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定�，F(xiàn)在政策只能把矛頭指向投機(jī)性購(gòu)房，所以“二套房貸”首付提高到了4成。

　　至于二套房貸利率，這次并沒(méi)有以行政命令硬性規(guī)定將基準(zhǔn)利率調(diào)整到1.1倍或者多少，而是把自主權(quán)給了銀行，按風(fēng)險(xiǎn)來(lái)定價(jià)。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，一定會(huì)找信譽(yù)好的人貸款，無(wú)論對(duì)方買幾套房，如果有支付能力或者本身信譽(yù)很好的話，銀行就給他們打折，這是應(yīng)該的；如果信譽(yù)不好，不管買幾套房，都應(yīng)該對(duì)其提高利率，所以這是按照市場(chǎng)規(guī)則做事。

　　我認(rèn)為政策更重要的是體現(xiàn)“有保有壓”，或者可以理解為政府對(duì)市場(chǎng)有擔(dān)心，不想提高了“二套房貸”首付的同時(shí)還把利率提高。其實(shí)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，利率的變化比首付提高的影響更大。如果利率大幅提高，勢(shì)必會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成最直接的影響。但就現(xiàn)在而言，該政策對(duì)市場(chǎng)的影響比較平穩(wěn)，并且政策出臺(tái)后，市場(chǎng)上的反應(yīng)也普遍比較平淡。

　　銀行

　　不會(huì)明顯提高利率

　　NBD：由于去年的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃要求房貸利率實(shí)行下浮，因此很多金融機(jī)構(gòu)去年的業(yè)績(jī)受到影響，您認(rèn)為金融機(jī)構(gòu)會(huì)提高房貸的利率嗎？

　　吳志峰：金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該不會(huì)很明顯地提高房貸利率，一方面央行并沒(méi)有要求它們提高利率；另一方面，銀行之間存在著競(jìng)爭(zhēng)，它們還要爭(zhēng)取房貸市場(chǎng)；更重要的是，從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來(lái)說(shuō)，不管是二套房還是改善性住房，如果在購(gòu)房人支付性上沒(méi)問(wèn)題，銀行提高利率可能不是一個(gè)很好的舉措。

　　NBD：有分析認(rèn)為這是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)信貸的一個(gè)緊縮性政策，您認(rèn)可這種觀點(diǎn)嗎？

　　吳志峰：我基本上同意這個(gè)觀點(diǎn)，但我認(rèn)為“國(guó)11條”并不能真正打擊高房?jī)r(jià)，只是一種短期性信號(hào)。

　　NBD：對(duì)于投機(jī)性購(gòu)房，國(guó)家的政策一直是非常明確的，但在操作層面存在很多的問(wèn)題與漏洞，對(duì)金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，您認(rèn)為落實(shí)國(guó)務(wù)院這個(gè)文件的難點(diǎn)在何處？

　　吳志峰：投資和投機(jī)本來(lái)就沒(méi)辦法區(qū)分，“投資”和“投機(jī)”這兩種東西只存在于買房者的心中，他們不可能給自己貼上一個(gè)標(biāo)簽，所以要求銀行去區(qū)分和執(zhí)行這項(xiàng)政策是很被動(dòng)的。我覺得國(guó)務(wù)院的文件被公布出來(lái)，更多的是給市場(chǎng)發(fā)出一個(gè)信號(hào)吧，說(shuō)明中央政府正在關(guān)注目前房?jī)r(jià)是否太高，在關(guān)注民生。

　　NBD：金融機(jī)構(gòu)是否有動(dòng)力嚴(yán)格執(zhí)行這個(gè)文件？

　　吳志峰：我猜測(cè)金融機(jī)構(gòu)仍然缺乏執(zhí)行這個(gè)文件的動(dòng)力。銀行會(huì)考慮執(zhí)行之后的效果，會(huì)衡量業(yè)務(wù)開展方面的利弊。

　　NBD：從金融監(jiān)管和信貸政策的角度來(lái)看，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，您還有哪些建議？

　　吳志峰：這個(gè)是很微觀的監(jiān)管問(wèn)題，我認(rèn)為這種建議不重要，因?yàn)楹?jiǎn)單的建議并不能解決本質(zhì)問(wèn)題。如果所有的問(wèn)題推到銀行的頭上，認(rèn)為是放貸造成的，那就跑偏了，因?yàn)檎麄�(gè)制度的根基沒(méi)搞好，我國(guó)應(yīng)該全面、深入地對(duì)房地產(chǎn)制度進(jìn)行改革。