上海

　　個別銀行指標(biāo)增幅或達30%房貸大戰(zhàn)春節(jié)后或?qū)⑸涎?/p>

　　每經(jīng)記者 胡俊華 發(fā)自上海

　　在經(jīng)歷2009年盆滿缽滿的大豐收后，目前交易慘淡的樓市或?qū)��?010年銀行房貸市場抹上一層陰影。

　　《每日經(jīng)濟新聞》近日在對滬上各大銀行房貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀進行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，截至目前，由于當(dāng)前樓市成交量慘淡，多數(shù)滬上銀行對房貸業(yè)務(wù)激勵政策仍持觀望態(tài)度。但據(jù)中介人士透露，一些銀行今年的指標(biāo)已出來，增幅至少在30%。

　　有銀行個貸部經(jīng)理憂心忡忡地對記者表示，銀行考核機制多是“宜上不宜下”，由于今年的樓市肯定不如去年，一場硝煙彌漫的房貸大戰(zhàn)即將在春節(jié)后展開。

　　個別銀行指標(biāo)增幅達30%？

　　“今年的任務(wù)和指標(biāo)目前還沒有出來�！币粐�有大行上海分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)部中層人士對 《每日經(jīng)濟新聞》表示，“一般不會那么快，估計要到二三月才會出來�！�

　　一家股份制銀行個貸部經(jīng)理也對記者表示：“去年底我們還經(jīng)常加班加點工作，但最近我們工作相對清閑，一方面是目前樓市交易比較冷，另一方面，總行對我們的任務(wù)和指標(biāo)還沒有下達�！�

　　盡管目前多數(shù)銀行并未出臺今年的指標(biāo)和額度，但一位中小股份制銀行個貸部資深經(jīng)理憂心忡忡地對記者表示，一般銀行考核指標(biāo)都是宜上不宜下，“這幾天行里在說，我們個貸部門今年任務(wù)要增長20%，但今年的市場肯定不如去年，工作難做啊�！�

　　滬上房貸中介華燕置業(yè)總裁胡炯也表示，“據(jù)我們與滬上多家銀行的溝通發(fā)現(xiàn)，一些銀行今年的指標(biāo)已經(jīng)出來，增幅至少在30%。當(dāng)然，一般指標(biāo)年中都會進行調(diào)整，去年是全部調(diào)高，預(yù)計今年可能會調(diào)低�！�

　　春節(jié)后房貸政策將明朗化

　　盡管多數(shù)銀行目前并未出臺今年房貸業(yè)務(wù)指標(biāo)，但目前日漸收緊的房地產(chǎn)調(diào)控措施以及逐漸縮小的樓市成交量，都為今年銀行房貸業(yè)務(wù)的前景蒙上陰影。

　　凱弈投資提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1月的前兩周，經(jīng)由該機構(gòu)推薦的貸款簽約額約6000多萬元，比去年12月同期下降近50%。數(shù)據(jù)顯示，去年12月，該機構(gòu)累計簽約額突破6.5億元。

　　目前市場消息稱，今年1月的第一周銀行新增信貸6000億。但胡炯認為，“這其實是12月積壓的需求集中釋放，預(yù)計今年1~2月份不會這么多，特別是在個人按揭貸款方面，不管是一手房，還是二手房，二月底之前的量同比會下滑很多，環(huán)比下滑更厲害。”

　　由于今年市場趨勢是往下走的，但銀行考核指標(biāo)又可能往上走，銀行會否出臺強力的房貸激勵政策？

　　“目前來看，現(xiàn)在來談房貸業(yè)務(wù)激勵政策為時尚早�！币晃粐�有大行個貸部經(jīng)理對記者表示，“今年的指標(biāo)還沒出臺，加上目前是樓市淡季，各大銀行現(xiàn)在都是持觀望態(tài)度�！币晃还煞葜沏y行個貸部人士也表示，“預(yù)計春節(jié)后各家銀行的政策才會明朗。”

　　胡炯也表示，“由于今年市場肯定不如去年，所有的銀行在縮小的市場上搶占份額，預(yù)計營銷手段和力度要比去年更大、產(chǎn)品更多、競爭更激烈，今年春節(jié)可能成為一個分水嶺�！�

　　二手房貸激勵政策走向不明

　　此前，在二手房貸領(lǐng)域，銀行多通過房貸中介機構(gòu)獲取業(yè)務(wù)，并為后者提供商業(yè)貸款額千分之三至千分之十五不等的返點作為回報。

　　但1月13日，中國銀行業(yè)協(xié)會下發(fā) 《關(guān)于規(guī)范做好個人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)，維護市場秩序的自律共識》(以下簡稱 《共識》)，表示 “自2010年1月1日起，停止以任何形式向房貸中介及其從業(yè)人員支付與所提供的服務(wù)不對稱、純粹業(yè)務(wù)介紹的‘返點’費用。”因此，二手房貸激勵政策走向頗受人關(guān)注。

　　央行上�？偛繑�(shù)據(jù)顯示，2009年1~6月，滬上中資銀行新增房貸261.7億元，其中新增二手房貸238.7億元，占比為91%；新增一手房貸款23億元，占比為9%。截至去年前11個月，滬上中資銀行實現(xiàn)新增房貸883.7億元，其中新增二手房貸539.8億元，占比超過61%。

　　“房貸中介的收入來源就是返點，因此，如果返點取消，就沒有動力去做業(yè)務(wù)�！币还煞葜沏y行個貸部經(jīng)理對記者表示，“返點取消后，對我們銀行來說，二手房業(yè)務(wù)模式從批發(fā)轉(zhuǎn)向零售，只能直接從地產(chǎn)中介處獲得業(yè)務(wù)，因此，我們的工作量會更大了，同時，我們也面臨人手不足的問題，只能多做些一手房業(yè)務(wù)。”

　　該人士介紹，“今年開始，我們已經(jīng)停止向中介機構(gòu)支付返點。由于各家銀行都沒有出臺今年的額度和指標(biāo)，多數(shù)銀行對未來是否支付返點以獲取業(yè)務(wù)來源仍在觀望�！�

　　大型房貸中介或迎來春天

　　盡管目前滬上銀行向房貸中介支付返點行為已被叫停，但本周三中國銀行業(yè)協(xié)會下發(fā)的一份文件，卻令滬上大型房貸中介機構(gòu)看到一絲曙光。

　　中國銀行業(yè)協(xié)會下發(fā)的《共識》指出，“各會員銀行要進一步規(guī)范與房貸中介機構(gòu)的合作行為，對房貸中介機構(gòu)全面進行摸底排查，選擇規(guī)模大、人員資質(zhì)符合標(biāo)準(zhǔn)及日常管理規(guī)范的中介機構(gòu)進行合作，對不良中介要杜絕合作�！�

　　“參照這個思路，中國銀行業(yè)協(xié)會是希望國內(nèi)銀行清理整頓，選擇與規(guī)模較大、能提供專業(yè)服務(wù)的房貸中介繼續(xù)合作。”上海房貸中介華燕置業(yè)總裁胡炯對《每日經(jīng)濟新聞》表示，“這對我們是特大利好！”

　　“還是一句話，銀行從渠道商處獲取業(yè)務(wù)的性質(zhì)不會改變�！焙�炯指出：“對房貸中介而言，通過努力提高產(chǎn)品附加值和核心競爭力，以及擴大業(yè)務(wù)規(guī)模等措施，我們?nèi)詫�從合作銀行那里獲得業(yè)務(wù)收入。只不過，我們將不再從銀行處獲得返點。我們獲得的是傭金以外的服務(wù)費用，這也更加符合商業(yè)思維�！�

　　國家開發(fā)銀行金融研發(fā)中心高級經(jīng)濟師吳志峰：

　　提高首付不提高利率 體現(xiàn)了“有保有壓”

  　二套房首付比例在近日國務(wù)院出臺“國11條”中塵埃落定，但二套房信貸中關(guān)鍵的利率如何變化并未涉及。開年的房貸新政會使房貸面臨怎樣的新形勢？金融機構(gòu)會否提高房貸的利率？這是否是新一輪房貸緊縮的序幕？1月14日，國家開發(fā)銀行金融研發(fā)中心高級經(jīng)濟師吳志峰接受了 《每日經(jīng)濟新聞》(以下簡稱NBD)記者的專訪。

　　政策

　　體現(xiàn)“有保有壓”

　　NBD：房貸政策包含兩個最重要的方面，一個是成數(shù)，一個是利率。剛出臺的“國11條”再次強調(diào)了二套房貸的成數(shù)是4成，但對改善型住房的成數(shù)沒有進行例外的規(guī)定。對于利率，這次國務(wù)院對二套房貸利率沒有嚴(yán)格規(guī)定是基準(zhǔn)利率的1.1倍，只是說按照風(fēng)險定價。您能否分別從成數(shù)和利率對這個文件進行分析？

　　吳志峰：在我看來，國務(wù)院出政策也是在走平衡木，一方面向市場透露房價太高需要調(diào)控這么一個信號，但另一方面也擔(dān)心如果調(diào)控過于劇烈，會影響到整個經(jīng)濟的穩(wěn)定�，F(xiàn)在政策只能把矛頭指向投機性購房，所以“二套房貸”首付提高到了4成。

　　至于二套房貸利率，這次并沒有以行政命令硬性規(guī)定將基準(zhǔn)利率調(diào)整到1.1倍或者多少，而是把自主權(quán)給了銀行，按風(fēng)險來定價。對于銀行來說，一定會找信譽好的人貸款，無論對方買幾套房，如果有支付能力或者本身信譽很好的話，銀行就給他們打折，這是應(yīng)該的；如果信譽不好，不管買幾套房，都應(yīng)該對其提高利率，所以這是按照市場規(guī)則做事。

　　我認為政策更重要的是體現(xiàn)“有保有壓”，或者可以理解為政府對市場有擔(dān)心，不想提高了“二套房貸”首付的同時還把利率提高。其實對于房地產(chǎn)市場來說，利率的變化比首付提高的影響更大。如果利率大幅提高，勢必會對房價造成最直接的影響。但就現(xiàn)在而言，該政策對市場的影響比較平穩(wěn)，并且政策出臺后，市場上的反應(yīng)也普遍比較平淡。

　　銀行

　　不會明顯提高利率

　　NBD：由于去年的經(jīng)濟刺激計劃要求房貸利率實行下浮，因此很多金融機構(gòu)去年的業(yè)績受到影響，您認為金融機構(gòu)會提高房貸的利率嗎？

　　吳志峰：金融機構(gòu)應(yīng)該不會很明顯地提高房貸利率，一方面央行并沒有要求它們提高利率；另一方面，銀行之間存在著競爭，它們還要爭取房貸市場；更重要的是，從風(fēng)險管理的角度來說，不管是二套房還是改善性住房，如果在購房人支付性上沒問題，銀行提高利率可能不是一個很好的舉措。

　　NBD：有分析認為這是國家對房地產(chǎn)信貸的一個緊縮性政策，您認可這種觀點嗎？

　　吳志峰：我基本上同意這個觀點，但我認為“國11條”并不能真正打擊高房價，只是一種短期性信號。

　　NBD：對于投機性購房，國家的政策一直是非常明確的，但在操作層面存在很多的問題與漏洞，對金融機構(gòu)來說，您認為落實國務(wù)院這個文件的難點在何處？

　　吳志峰：投資和投機本來就沒辦法區(qū)分，“投資”和“投機”這兩種東西只存在于買房者的心中，他們不可能給自己貼上一個標(biāo)簽，所以要求銀行去區(qū)分和執(zhí)行這項政策是很被動的。我覺得國務(wù)院的文件被公布出來，更多的是給市場發(fā)出一個信號吧，說明中央政府正在關(guān)注目前房價是否太高，在關(guān)注民生。

　　NBD：金融機構(gòu)是否有動力嚴(yán)格執(zhí)行這個文件？

　　吳志峰：我猜測金融機構(gòu)仍然缺乏執(zhí)行這個文件的動力。銀行會考慮執(zhí)行之后的效果，會衡量業(yè)務(wù)開展方面的利弊。

　　NBD：從金融監(jiān)管和信貸政策的角度來看，保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，您還有哪些建議？

　　吳志峰：這個是很微觀的監(jiān)管問題，我認為這種建議不重要，因為簡單的建議并不能解決本質(zhì)問題。如果所有的問題推到銀行的頭上，認為是放貸造成的，那就跑偏了，因為整個制度的根基沒搞好，我國應(yīng)該全面、深入地對房地產(chǎn)制度進行改革。