國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出，繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。這意味著個(gè)人房貸將對(duì)投資投機(jī)性購房收緊。

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士解讀會(huì)議精神時(shí)認(rèn)為，中央政府首次公開表示要“遏制”房?jī)r(jià)，其措辭較以往更為嚴(yán)厲。相比之下，2005年“國(guó)八條”及2006年“國(guó)六條”提出的是“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”。此次會(huì)議指出“遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭”，“遏制”二字的分量重于“穩(wěn)定”。聯(lián)系日前宣布取消二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，以及國(guó)家發(fā)改委表示將抑制投機(jī)性購房，對(duì)炒樓一族來說絕對(duì)是利空。

　　遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，信貸政策的收緊沒有懸念。2007年9月，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)手調(diào)整房貸政策，當(dāng)時(shí)的政策出臺(tái)背景是針對(duì)部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲較快。該政策調(diào)整重點(diǎn)支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，并提高了第二套(含)以上住房貸款的首付款比例和利率水平。此次政策同樣包含兩點(diǎn)：一是支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，二是抑制投資投機(jī)性購房。換言之，符合首套住房貸款條件的個(gè)人房貸，仍會(huì)得到政策支持。遏制高房?jī)r(jià)，被念“緊箍咒”的是投資投機(jī)性購房，如二套房貸。

　　實(shí)際上，監(jiān)管部門從未對(duì)二套房貸政策松綁。按規(guī)定，二套房貸須是基準(zhǔn)利率的1.1倍，且首付不得低于40%�？稍诮衲陿鞘谢鸨�行情中，二套房貸很大程度上起到了推波助瀾的作用。一邊是監(jiān)管部門重申政策不變，另一邊商業(yè)銀行操作上集體“闖紅燈”。直到年末信貸指標(biāo)完成，各銀行才紛紛抬高二套房貸門檻。

　　就遏制房?jī)r(jià)過快上漲而言，投資投機(jī)性購房的“退潮”非常重要。數(shù)據(jù)顯示，今年1至6月外地居民和境外人士住房貸款增量占上海全部住房貸款增量的比重為29%，1至9月升至36%，其中，7、8月份的這一比例均達(dá)42%。特別是境外人士住房貸款增量占比，7至9月分別達(dá)到3%、6%、8%。通過“兩外人士”房貸增量占比上升，可以看出投資投機(jī)性購房的升溫。

　　嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，實(shí)行差別化利率，投資投機(jī)性購房的熱度應(yīng)該會(huì)下降。按現(xiàn)行基準(zhǔn)利率，5年以上二套房貸利率上浮后是6.534%，而七折優(yōu)惠利率可降低至4.158%，兩者相差2.376個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于一半貸款利息成本。顯然，投資投機(jī)性購房者不是不會(huì)算賬，其之所以大手筆炒樓，與貸款成本偏低有很大關(guān)系。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，首先要嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管政策，不對(duì)二套房貸“網(wǎng)開一面”。

　　需要指出的是，高房?jī)r(jià)對(duì)商業(yè)銀行同樣意味著風(fēng)險(xiǎn)。央行人士早就提醒，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資方式?jīng)]有形成風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的機(jī)制，絕大部分風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行身上。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，房貸占比不斷提高，勢(shì)必加重風(fēng)險(xiǎn)。2009年9月末，上海商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人房貸余額達(dá)3827.7億元，占全部貸款總額的13.2%。如果加上商業(yè)性房地產(chǎn)貸款，部分銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比超過三成。一旦因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)大幅波動(dòng)而遭遇風(fēng)險(xiǎn)，后果十分嚴(yán)重。可見，嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管政策，也是商業(yè)銀行自身利益的需要。

　　部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，已是有目共睹。有的城市房?jī)r(jià)趕上了國(guó)外大城市，但居民收入遠(yuǎn)不及國(guó)外。土地拍賣價(jià)格屢創(chuàng)新高，競(jìng)拍的開發(fā)商甚至直言“沒有最高，只有更高”。聽任房?jī)r(jià)上漲似“脫韁的野馬”，房地產(chǎn)泡沫必然不斷堆積，最終危及整體經(jīng)濟(jì)的健康。因而，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，是遏制高房?jī)r(jià)首先該用的“殺手锏”。 （張煒）