收緊二套房貸可起到一定效果，但用處不大，對投資者的心理影響將大于實際影響。只要房價繼續(xù)高漲，能抵消購房成本，為抵御通脹預期，投資性購房仍會源源不斷。

　　作為擠壓房地產泡沫的重要一環(huán)，收緊二套房貸風聲又起。

　　從今年8月份開始，南京各銀行大多都收緊了二套房政策；杭州各商業(yè)銀行已明確通報關于二套房貸的收緊口徑，從原來的首付兩成、享受七折優(yōu)惠利率，調高到首付四成、利率為基準利率的1.1倍；廣州二套房貸優(yōu)惠利率可能在近期取消，大部分中資行對于二套房貸，不論是否改善型，均不再給予利率7折優(yōu)惠……

　　收緊二套房貸是試圖從房地產市場剔除投資客的明確信號，看來房地產資產泡沫已經引起有關部門的警惕，試圖以此來將房地產風險控制在一定范圍內，達到不增加銀行房貸風險，不激怒太多尚未購房的中產夾心層的目標。

　　7月17日，銀監(jiān)會披露銀監(jiān)會主席劉明康在第三次經濟金融形勢通報會上的講話，其中明確表示要控制貸款風險，嚴格執(zhí)行“二套房”標準。以此為標志，2008年10月開始的“改善型”二套房貸放松期結束，房地產拉動經濟的一波高峰期已經過去。

　　收緊二套房貸可以起到一定的效果，但是用處不大，對投資者的心理影響將大于實際影響。房地產投資者基本上看的是投資風險與預期收入，只要房價繼續(xù)高漲，能夠抵消購房成本，為了抵御通脹預期，投資性購房仍然會源源不斷。關鍵是房價上升的預期能夠輕而易舉地抵消利率上升1.1倍的成本，在金融危機發(fā)生之前，政府一直在加息抑制房價，結果是烈火烹油，越燒越旺，原因就是投資者看到房地產上漲預期沒有發(fā)生改變，政府真想釜底抽薪的話，只有兩種選擇，通過人民幣升值撲滅通脹預期，或者通過加征房產交易的資產利得稅，使投資客收益大減。

　　目前購房交易費用處于歷史低位。如果到12月末，恢復交易環(huán)節(jié)的稅費，將增加購房者負擔。“房貸優(yōu)惠”取消后，即使按央行對普通商業(yè)貸款利率下浮15%的底線計算，房貸利率也將上升1%，這相當于房價上漲6%。房價上升所獲收益預期如果超出6%甚至達到10%以上，投資者毫無疑問會繼續(xù)買房，如果數(shù)次加息、提高稅費，使投資收益直線下降，投資者自然會偃旗息鼓。

　　此次收緊二套房貸對投資房地產市場將有明顯的心理影響，但不會發(fā)生實際影響。所謂心理影響，即投資者會趕在稅費轉變、利率轉變的時間節(jié)點之前加緊過戶交易，以趕上政策紅利的末班車，這也就是10月底商品房交易量異常增長的重要原因。

　　但是，貨幣貶值的預期并沒有變。投資者在金融危機發(fā)生之初猶如驚弓之鳥，在貨幣貶值預期與實體經濟壓力之下，加上政府的救市之舉，導致房地產市場如火烹油。目前人們對樓市的興趣還未徹底消退，原因很簡單：這是一波由政策與資金推動的行情，也是資產泡沫預期推動的行情。這兩個主要預期現(xiàn)在還沒有變。

　　關鍵的關鍵是，目前實體經濟乍暖還寒，如果房地產市場受到打壓下行，財政的非稅收入將大大減少，這是地方財政不可承受之重；如果房地產成交量與投資量下降，GDP增長會受影響。誰都不知道下一步政策是什么，一切根據(jù)實體經濟數(shù)據(jù)進行適時微調。當實體經濟真正好轉，房地產市場的治理殺手锏也該出臺了。

　　(葉檀，知名財經評論員)