銀監(jiān)會(huì)近日下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，使火暴的樓市遭遇二套房貸收緊。有購(gòu)房者開(kāi)始擔(dān)心，若樓市“瘋牛”難以被制，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致調(diào)控反彈，下一步是否取消7折房貸優(yōu)惠利率？

　　從上海市的情況來(lái)看，樓市價(jià)格出現(xiàn)瘋漲，禁止二套房貸獲得首套房貸享有的7折利率及二成首付優(yōu)惠刻不容緩。樓市的火暴，雖然有之前的幾個(gè)月剛性需求被壓制原因，但房?jī)r(jià)飛速上漲卻堆積起了泡沫。以近期開(kāi)盤(pán)的新房為例，有的簡(jiǎn)直坐上了“過(guò)山車(chē)”。例如，上�；疖�(chē)站附近某高層公寓的最新平均價(jià)是3萬(wàn)元／平方米，反彈至2008年7月曾有過(guò)的最高價(jià)。而在今年2月由于銷(xiāo)售疲軟，出現(xiàn)過(guò)1.9萬(wàn)元／平方米的最低價(jià)。有的樓盤(pán)如同“撐桿跳”，上海市虹口區(qū)某樓盤(pán)3月平均價(jià)為1.7萬(wàn)元／平方米，7月19日推出的新一期上漲至2.3萬(wàn)元／平方米。

　　在如此飆升的房?jī)r(jià)背后，降低門(mén)檻的銀行房貸成為了推手之一。截至6月末，上海中外資銀行個(gè)人住房貸款余額為3368.2億元，比年初增加260.6億元，同比多增180.1億元。

　　3月份以來(lái)，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)隨樓市成交量逐月放量而大增，6月份增加129.8億元，創(chuàng)歷史單月最大增量記錄，而二季度增量也創(chuàng)歷史新高。值得注意的是，外地人士住房貸款由一季度減少5.1億元變?yōu)槎�季度增�?2.1億元，外地人士住房貸款增量的占比已由1至4月的19%升至1至6月的33%。

　　一般認(rèn)為，外地人士房貸占比提高，意味著投資型購(gòu)房增多，特別是二套房貸門(mén)檻的違規(guī)降低。其中，外地人士房貸可能是“重災(zāi)區(qū)”。銀監(jiān)會(huì)此次在《通知》中強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)格把關(guān)二套房按揭貸款的審查和發(fā)放，不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購(gòu)房難調(diào)查等為由放棄“第二套房貸”政策約束。可見(jiàn)，部分銀行對(duì)外地人士的二套房貸審核原來(lái)是“睜一眼閉一眼”。

　　記者在上海部分售樓處現(xiàn)場(chǎng)接觸浙江省溫州市投資客時(shí)發(fā)現(xiàn)，溫州人購(gòu)房并非人們想像中全都“不差錢(qián)”，有的人首先關(guān)心能否獲得7折利率優(yōu)惠的二套房貸。

　　隨著二套房貸違規(guī)的叫停，外地人士房貸的占比很可能下降。限制此類(lèi)投資型購(gòu)房，有利于商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制。

　　就目前的房?jī)r(jià)而言，不能說(shuō)沒(méi)有過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)。若只是獲取房屋出租的回報(bào)，很多上海新開(kāi)樓盤(pán)的投資年回報(bào)率低于2%。溫州客之所以買(mǎi)房如同買(mǎi)大白菜，是因?yàn)榭春梅績(jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)高漲。一旦這種預(yù)期落空，享受首套房貸優(yōu)惠的二套房貸就會(huì)變得危險(xiǎn)。

　　二套房貸叫停能否讓樓市降溫，還有待觀察。在鼓勵(lì)樓市自住消費(fèi)的背景下，首套房貸的7折優(yōu)惠利率，不會(huì)很快取消。

　　就政府層面來(lái)說(shuō)，希望房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，但也不愿意看到樓市過(guò)度低迷。在目前的經(jīng)濟(jì)回暖中，房地產(chǎn)市場(chǎng)起到的拉動(dòng)作用非常顯著。交通銀行的一份最新報(bào)告指出，1至6月全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)9.9%，增幅比1至5月已提高3.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)投資增速還將逐步回升，而房地產(chǎn)投資占到中國(guó)固定資產(chǎn)投資的20%左右，如果今年房地產(chǎn)投資能夠恢復(fù)到20%左右的增長(zhǎng)，則將拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)4個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)下半年固定資產(chǎn)投資增速進(jìn)一步加快形成支撐作用。

　　不過(guò)，面對(duì)樓市“瘋牛病”難治，高房?jī)r(jià)與低利率“博弈”，房貸政策的局部微調(diào)或被看作調(diào)控手段之一。對(duì)于浮動(dòng)利率房貸來(lái)說(shuō)，未來(lái)取消7折利率優(yōu)惠不是沒(méi)有可能。從這一點(diǎn)上說(shuō)，樓市非正常的火暴，是“搬起石頭砸自己的腳”。