據(jù)《今日早報(bào)》報(bào)道 臨近年底，杭州樓市的走勢(shì)又因?yàn)橐幌盗姓{(diào)控措施的出臺(tái)，變得神秘莫測(cè)�！盃I(yíng)業(yè)稅征免期限由2年恢復(fù)到5年”、“開(kāi)發(fā)商拿地首付至少50%”等政策，讓過(guò)于火爆的樓市冷靜不少。

　　樓市的發(fā)展跟很多因素相關(guān)，但顯然，每一次房產(chǎn)政策的出臺(tái)，都會(huì)給樓市帶來(lái)深遠(yuǎn)影響。溫故而知新，雖然我們無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)知明天的樓市走向，但盤(pán)點(diǎn)歷年房產(chǎn)政策對(duì)樓市的影響，也許可以從中找到今后樓市走向的脈絡(luò)。

　　2004年

　　關(guān)鍵詞：個(gè)稅、加息

　　1月1日，杭州稅務(wù)部門(mén)開(kāi)始對(duì)二手房的出售征收20%的個(gè)人所得稅。該政策實(shí)行后，二手房市場(chǎng)在短期內(nèi)表現(xiàn)出了房?jī)r(jià)的高漲和成交量的萎縮。可謂“冰火兩重天”，冰的是成交，火的是價(jià)格。這種現(xiàn)象隨之影響了一手房市場(chǎng)，杭州樓市非常沉悶。以至于9月1日，20%的個(gè)人所得稅開(kāi)始隱身，由必須征收改為“主動(dòng)申報(bào)”，在某種程度上，默認(rèn)了個(gè)稅的取消。

　　5月，杭州市商業(yè)銀行對(duì)建于上世紀(jì)80年代的二手房進(jìn)行了“封殺”，基本上不發(fā)放貸款。在年限上，房齡加上貸款年限不超過(guò)30年；在成數(shù)上，根據(jù)貸款人的職業(yè)情況和收入情況，一般不超過(guò)6成。10—15年的二手房最多可以貸到5成，20年以上的二手房原則上不給予辦理貸款。此政策在市場(chǎng)上馬上開(kāi)始得到了體現(xiàn)，老舊二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始回落。

　　10月27日，央行宣布加息。這是中國(guó)9年來(lái)的第一次加息。開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者對(duì)此都非常敏感。在宣布加息后的一星期內(nèi)，市場(chǎng)掀起了一陣漣漪。所有的房地產(chǎn)股票板塊在集體大幅下跌后小幅反彈。但在加息后的一個(gè)月，市場(chǎng)恢復(fù)了平靜。

　　點(diǎn)評(píng)：總體來(lái)說(shuō)，2004年出臺(tái)的政策比較零散，且有反復(fù)，幅度也不是很大，所以對(duì)樓市影響不是很大。

　　2005年

　　關(guān)鍵詞：國(guó)八條、利率、營(yíng)業(yè)稅

　　3月17日，調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策，將原先的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。

　　3月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》。4月27日，溫家寶總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，認(rèn)為目前房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大，商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)秩序比較混亂，并明確提出了解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題的八條具體措施。

　　5月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委《關(guān)于作好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控措施進(jìn)一步細(xì)化，呈現(xiàn)四大特點(diǎn)：加大個(gè)人購(gòu)房轉(zhuǎn)手交易稅收調(diào)控力度，禁止期房轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑵M足3個(gè)條件普通住房享受優(yōu)惠，依法制止炒地行為。

　　6月1日，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　點(diǎn)評(píng)：2005年，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)制定的政策法規(guī)數(shù)量之多、頻率之密，堪稱前所未有。房產(chǎn)調(diào)控新政正式實(shí)施，杭州樓市成交低迷、觀望氣氛濃厚。新開(kāi)樓盤(pán)問(wèn)者寥寥，對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)最為敏感的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)出現(xiàn)了運(yùn)行6年來(lái)最大幅度的下調(diào)，成交量萎縮。土地市場(chǎng)則出現(xiàn)了杭州實(shí)施土地招投標(biāo)制度7年以來(lái)第一起強(qiáng)行“收地”事件。

　　2006年

　　關(guān)鍵詞：90/70、“2年到5年”、個(gè)稅強(qiáng)征

　　5月29日，九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》正式出臺(tái)，成為“國(guó)六條”，業(yè)內(nèi)猜測(cè)已久的“第二只靴子”總算落地。其中影響最大的莫過(guò)于“90/70”政策、個(gè)人房貸首付比例不低于三成和營(yíng)業(yè)稅免稅時(shí)限由2年延長(zhǎng)至5年的規(guī)定。

　　7月26日，國(guó)稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》，宣布從8月1日起，各地稅務(wù)部門(mén)將在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房個(gè)所稅。

　　點(diǎn)評(píng)：2006年的政策更為收緊，特別是國(guó)六條一出臺(tái)，投資客扛不住了，紛紛趕在新政實(shí)施前清倉(cāng)出貨。購(gòu)房者放緩了看房、買(mǎi)房的步伐。比如6月杭州主城區(qū)(不包括蕭山、余杭)商品住宅新增面積比5月減少了7成多，成交量也比5月減少了一半以上。連續(xù)幾個(gè)月，杭州樓市日成交量都僅在50—60套上下徘徊，市場(chǎng)非常冷清。

　　2007年

　　關(guān)鍵詞：二套房、不斷加息

　　3月，商務(wù)部發(fā)布《關(guān)于2007年全國(guó)吸收外商投資工作指導(dǎo)性意見(jiàn)》，明確提出嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)。

　　同樣在3月，央行開(kāi)始加息(全年共計(jì)6次加息，10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率)。

　　9月27日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行調(diào)整，其中，申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付比例不得低于40%。貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　12月11日央行和銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，明確以“戶”為單位執(zhí)行放貸新政。

　　點(diǎn)評(píng)：2007年的杭州樓市呈現(xiàn)出“前冷、后熱、再冷”的戲劇性的特點(diǎn)。年初以后，雖然央行不斷加息和提高存款準(zhǔn)備金率，但其他政策并沒(méi)有聯(lián)合出臺(tái)。此時(shí)，市場(chǎng)需求已經(jīng)經(jīng)過(guò)兩年多的壓抑，又恰逢股市大漲，人民幣升值。在諸多因素作用下，引發(fā)樓市一輪上攻。不過(guò)，政策調(diào)控重拳在僅僅半年后落下，關(guān)于二套房首付提高到4成的信貸政策一出臺(tái)，立即抑制了投資需求。而不斷加息也如“溫水煮青蛙”，終于耗盡了購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力。

　　2008年

　　關(guān)鍵詞：降息、利率7折、稅費(fèi)減免

　　3月5日，溫家寶總理在十一屆全國(guó)人大第一次會(huì)議作政府工作報(bào)告中指出要綜合運(yùn)用稅收、信貸、土地等手段，完善住房公積金制度，增加住房有效供給，抑制不合理需求，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

　　從9月16日開(kāi)始至12月23日，央行連續(xù)五次下調(diào)存貸款利率，先后四次下調(diào)存款利率，特別是11月26日央行下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率達(dá)1.08個(gè)百分點(diǎn)。

　　10月22日，財(cái)政部出臺(tái)了一系列刺激樓市需求的政策。包括對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。10月27日起，首次購(gòu)房首付比例下調(diào)至20%，貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。

　　11月，國(guó)務(wù)院又出臺(tái)刺激內(nèi)需十大舉措，總投資約4萬(wàn)億元刺激經(jīng)濟(jì)，溫總理在部署落實(shí)中央政策的七項(xiàng)工作時(shí)，突出強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)業(yè)的重要地位，說(shuō)它“是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)”。

　　12月17日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申�?qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。并把征免期限“由5年改為2年”。

　　點(diǎn)評(píng)：2008年的政策風(fēng)向轉(zhuǎn)得比較快，上半年的稅收政策主要目的是抑制樓市過(guò)熱，后來(lái)隨著美國(guó)次貸危機(jī)的蔓延，全球流動(dòng)性出現(xiàn)危機(jī)，國(guó)內(nèi)出口和投資的實(shí)際增速下滑，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)回落。為此，國(guó)家實(shí)行積極財(cái)政和適度寬松貨幣政策，房地產(chǎn)被作為拉動(dòng)內(nèi)需的重要工具，得以扶持。

　　這些救市政策對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)作用突出體現(xiàn)在2009年：由于稅費(fèi)減免、降息等政策大大減少了交易成本，剛性需求得以釋放，投資性需求異�；钴S，成交量不斷創(chuàng)下天量，成交價(jià)格超過(guò)歷史最高位，土地市場(chǎng)也幾近瘋狂。政策對(duì)于樓市的聯(lián)動(dòng)作用，這一次體現(xiàn)得最為明顯。

　　記者 吳彩萍