這邊廂，越來越多的分析預(yù)測(cè)明年房?jī)r(jià)仍在高位徘徊；那邊廂，住宅出租回報(bào)率卻全線下跌———近期，以北京、上海、廣州為代表的一線城市房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高的同時(shí)，反映真實(shí)居住需求的租金水平卻并未隨之“船高”。官方或民間的測(cè)算數(shù)據(jù)顯示，在廣州，買房放租要22年才能回本；而在北京，出租一套商品房至少要過40年才能收回成本，有的甚至需要50年。

　　房租回本

　　北京40年廣州22年

　　在樓價(jià)節(jié)節(jié)上漲的同時(shí)，租金卻停滯不前。地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，10月份北京市月租金均價(jià)為2504元/套，環(huán)比下降了0.40%，較去年同期的2532元/套下降了1.11%；上海和廣州的租金水平也幾乎保持不變。上海第三季度平均租金環(huán)比上升了0.2%，達(dá)到每月158.3元/平方米；豪華公寓租金為每月252.3元/平方米，上升了0.4%。廣州三季度公寓市場(chǎng)租金為每月153元/平方米，環(huán)比微降1.6%；高端別墅租金為每月 136.3元/平方米，環(huán)比微降1.2%。

　　按照中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，目前北京地區(qū)的房屋租售比已經(jīng)達(dá)到1∶495，部分商品房的租售比甚至超過1∶600，這意味著出租一套商品房至少要過40年才能收回成本，有的甚至需要50年。

　　而來自官方的權(quán)威研究報(bào)告也關(guān)注到房?jī)r(jià)有高估的風(fēng)險(xiǎn)。最近，廣州市國(guó)土房管局發(fā)布首份《廣州市房屋房?jī)r(jià)租金比研究報(bào)告》，首次對(duì)廣州市的商品住宅的房?jī)r(jià)與租金的比值進(jìn)行深入研究分析。報(bào)告顯示：廣州房?jī)r(jià)租金比由2005年的202上升至2007年272的水平，即投資回報(bào)率只有4%多一點(diǎn)。這個(gè)數(shù)值是什么概念呢？對(duì)于購(gòu)房投資者來說，不考慮諸如通貨膨脹等其他因素影響，投資者至少要在272個(gè)月也就是22年后才能收回本金。

　　房屋售價(jià)不斷走高

　　投資價(jià)值逐步變小

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)部表示，和國(guó)外在購(gòu)房及租房方面的理念不同，買房在我國(guó)成為生活的必需，這也是造成我國(guó)房地產(chǎn)租售比遠(yuǎn)高于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的原因之一。但是，從指標(biāo)的變化趨勢(shì)可以看出，投資需求的大量入市使得房?jī)r(jià)上漲速度過快，已經(jīng)和租金水平嚴(yán)重背離。目前我國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)不斷走高，投資者已經(jīng)逐步取代剛性需求者入市。

　　事實(shí)上，回望過去幾年房?jī)r(jià)的上升軌跡可以發(fā)現(xiàn)，伴隨著房?jī)r(jià)的飆升，房產(chǎn)的投資價(jià)值正逐步變小。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州一手房?jī)r(jià)格從2004年的4618元/平方米上升到2007年的8599元/平方米，上升了86%，其中2007年的升幅超過36%。而廣州住宅租賃市場(chǎng)一直保持平穩(wěn)，租金水平增長(zhǎng)緩慢，從而導(dǎo)致廣州房?jī)r(jià)租金比接近到國(guó)際公認(rèn)的300上限臨界點(diǎn)，房?jī)r(jià)高估風(fēng)險(xiǎn)已十分明顯。

　　廣州市國(guó)土房管局依此判斷，廣州近年的房產(chǎn)投資者的投資方式并不是為了買房之后出租來做長(zhǎng)線投資賺取租金收益，而更多是期望房?jī)r(jià)上漲之后轉(zhuǎn)手來獲得收益。“這類投資者的增多必將為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展留下隱患，會(huì)帶來住房市場(chǎng)供求失衡，房屋空置率上升的現(xiàn)象。”

　　高房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)

　　郊區(qū)甚于中心區(qū)

　　專業(yè)機(jī)構(gòu)分析指出，如果一個(gè)城市的房?jī)r(jià)上漲過快或長(zhǎng)時(shí)間居高不下，而房屋租賃市場(chǎng)未給予有效的上漲支撐，房?jī)r(jià)租金比出現(xiàn)大幅上升，表明該地區(qū)房屋銷售價(jià)格可能存在不合理現(xiàn)象，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

　　這種現(xiàn)象目前在廣州周邊區(qū)域表現(xiàn)明顯。數(shù)據(jù)顯示，廣州外圍區(qū)域的房?jī)r(jià)租金比比中心各區(qū)高。外圍區(qū)域如黃埔、原芳村和番禺2007年房?jī)r(jià)租金比分列全市前三位，達(dá)到了280-320的高位，投資回報(bào)率只有3%左右，房?jī)r(jià)過高的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于中心區(qū)。

　　這項(xiàng)研究也在2008年的房?jī)r(jià)回調(diào)中得到驗(yàn)證，去年以來廣州周邊城區(qū)房?jī)r(jià)回落明顯，不少曾經(jīng)叫價(jià)超過萬元的樓盤都跌回了七八千元的價(jià)位。

　　事實(shí)上，部分投資客也開始認(rèn)清這一點(diǎn)。據(jù)北京、上海的中介代理透露，近期二手房市場(chǎng)上轉(zhuǎn)租為售的現(xiàn)象逐漸增多。

　　【名詞解釋】

　　房?jī)r(jià)租金比

　　“房?jī)r(jià)租金比” 是指每平方米的房?jī)r(jià)與每平方米的月租金之間的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報(bào)，是作為衡量市場(chǎng)投資價(jià)值的重要參考，

　　一般情況下，若要滿足5%-6%的投資回報(bào)要求，房?jī)r(jià)租金的比值為196-232。如果房?jī)r(jià)租金比超過300，說明該區(qū)域房產(chǎn)投資價(jià)值變小，房?jī)r(jià)高估；如果低于200，說明該區(qū)域投資潛力較大，房?jī)r(jià)泡沫不大。(記者 趙燕華 實(shí)習(xí)生 歐慧敏)