房地產(chǎn)調(diào)控政策的連連出擊使各界的眼光投向了銀行房地產(chǎn)貸款的抗風(fēng)險能力上。記者昨天從北京銀監(jiān)局獲悉，截至3月末的北京市各家銀行房貸壓力測試結(jié)果已經(jīng)出爐，目前正在審批過程中，或?qū)⒉痪冒l(fā)布。正像之前陸續(xù)透露的信息，測試結(jié)果普遍樂觀，銀行大致能承受30%左右的房價下跌。

　　>> 預(yù)測情形

　　房價跌利率漲

　　一直以來，壓力測試這個詞被周知，但是具體的形式卻很少有人能說出來。興業(yè)銀行風(fēng)險管理部總經(jīng)理鄒積敏表示，實際上，此次銀監(jiān)會部署的壓力測試涉及兩種情形，一是在房價分別下跌10%、20%、30%的情況下，另一種是在利率分別上升 27、54、108個基點(diǎn)的情況下，分別對銀行開發(fā)貸款與個人貸款不良率的影響。

　　這兩種情形相應(yīng)可以設(shè)置三種假設(shè)情景，在三種情景下，分別對商業(yè)銀行個人住房貸款、開發(fā)貸款、土地儲備貸款以及房地產(chǎn)上下游貸款質(zhì)量的遷徙情況進(jìn)行檢測。具體分為，輕度壓力環(huán)境，即利率上浮27個基點(diǎn)，房價下跌10%；中度壓力環(huán)境，即利率上升54個基點(diǎn)，房價下跌20%；重度壓力環(huán)境，利率跳升108個基點(diǎn)，房價下跌30%。

　　在結(jié)果判斷上，商業(yè)銀行壓力測試采用“專家判斷”法，基本步驟為設(shè)定壓力情景，分析借款人現(xiàn)金流，財務(wù)成本變動時，第一還款來源影響程度；分析抵押物變現(xiàn)收入覆蓋貸款本息情況；綜合評估判斷借款人足額償還貸款本息能力；判斷對五級分類結(jié)果變動。

　　對房地產(chǎn)開發(fā)貸款而言，監(jiān)管機(jī)構(gòu)則要求預(yù)測房地產(chǎn)價格下跌和基準(zhǔn)利率上升對企業(yè)還款能力帶來的影響。銀監(jiān)會要求銀行分析房地產(chǎn)價格下跌，抵押物變現(xiàn)收入能否足額覆蓋貸款風(fēng)險敞口。

　　>> 壓力測試結(jié)果一覽表

　　銀行 壓力測試狀況

　　中國銀行 該行將房貸所面臨的壓力分為輕度、中度和重度三種。其中輕度為房價下跌10%，基準(zhǔn)利率上升27個基點(diǎn)；中度為房價下跌20%，基準(zhǔn)利率上升54個基點(diǎn)；重度為房價下跌30%，基準(zhǔn)利率上升108個基點(diǎn)。即使重度壓力之下，房地產(chǎn)貸款不良率也僅會上升1.2個百分點(diǎn)，撥備會增加幾十個億。

　　交通銀行 房價下降30%，開發(fā)貸款不良率增加 1.2個百分點(diǎn)，個人按揭不良率提高0.9個百分點(diǎn)。

　　建設(shè)銀行 如果房價下跌30%，對該行不良貸款影響的百分點(diǎn)與交行大體相當(dāng)，甚至?xí)�略為樂觀一些。

　　工商銀行 包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款和個人住房按揭貸款在內(nèi)的房地產(chǎn)貸款的資產(chǎn)質(zhì)量良好，不良率僅 0.72%。其中，對公貸款的不良率0.82%，個人住房按揭貸款的不良率0.58%�；�于工行房貸的實際情況，進(jìn)行了房貸壓力測試，壓力測試的結(jié)果令人放心。

　　興業(yè)銀行 若房價下跌10%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率將可能上升0.11個百分點(diǎn)、個貸不良率可能上升0.07個百分點(diǎn)；如果房價下跌30%，對公房地產(chǎn)貸款不良率也僅上升0.99個百分點(diǎn)，個貸不良率上升不超過0.3個百分點(diǎn)。

　　民生銀行 房價下跌 40%對資產(chǎn)質(zhì)量影響不大。

　　華夏銀行 如果房價下跌10%，房地產(chǎn)行業(yè)貸款的不良率將上升0.46個百分點(diǎn)；如果房價下跌20%，上升1.73個百分點(diǎn)；如果房價下跌30%，上升3.25個百分點(diǎn)。

　　光大銀行 房價下降兩成對資產(chǎn)質(zhì)量影響不大。

　　(注：以上資料根據(jù)各行高管在公開場合的表態(tài)整理而成)

　　>>具體案例

　　根據(jù)經(jīng)驗值確定安全警戒線

　　一位銀行人士以對個人住房貸款的測試為例介紹，商業(yè)銀行需要根據(jù)住房重估價格、借款人及其家庭收入支出情況等參數(shù)值，由分行按照當(dāng)?shù)氐臉鞘凶儎�，借款人行為特征等具體因素進(jìn)行測算。要考慮在三種不同壓力情景下，上升的貸款利率對借款人貸款月均還款額的影響，重新計算存量借款人在存在壓力情況下的償債能力，由銀行根據(jù)經(jīng)驗值確定安全警戒線，超過安全線以上的貸款存在違約風(fēng)險。

　　考慮到房地產(chǎn)價格下降將對借款人還款意愿產(chǎn)生影響，銀行還需要對房產(chǎn)價值進(jìn)行重新評估，在房產(chǎn)初始評估價格基礎(chǔ)上，對最新房產(chǎn)價格進(jìn)行測算，結(jié)合房產(chǎn)變現(xiàn)能力，考慮在三種壓力變動情況下，房價下跌對貸款房價比率影響，抵押物變現(xiàn)收入能否足額覆蓋貸款本息。

　　>>專家解讀

　　房貸風(fēng)險主要看收入

　　東方證券銀行業(yè)分析師王鳴飛表示，銀行房貸風(fēng)險大小主要看個人收入。因為個人收入是第一還款來源，房屋只是抵押品。王鳴飛特別指出，開發(fā)貸款的風(fēng)險稍大，在經(jīng)濟(jì)下滑時，這類貸款的不良率會上升較多，但總體來說，房屋類貸款風(fēng)險可控。

　　跌三成不是調(diào)控目標(biāo)

　　中國社科院結(jié)構(gòu)金融研究室主任副研究員殷劍鋒表示，此次測試結(jié)果各家不一，除了各行房貸所占比重不一，很重要的因素是銀行放貸時間的差別。2009年房價漲幅最大時發(fā)放的房貸一定會對此次壓力測試產(chǎn)生影響。不能將商業(yè)銀行對房價下跌的承受能力為三成，等同于政府調(diào)控的目標(biāo)就是房價下跌三成。調(diào)控者不會將商業(yè)銀行作為惟一的考量，其他諸如房地產(chǎn)開發(fā)商、消費(fèi)者購買力等都是調(diào)控的考慮因素。

　　殷劍鋒表示，影響房價因素有四方面，包括地方“土地財政”、開發(fā)商囤地現(xiàn)象、投資客炒房行為和老百姓剛性購房需求。

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