“新國十條”實(shí)施了一個(gè)月,隨著市場對(duì)政策的逐漸消化,對(duì)東莞市場的影響也日益明顯,從上周的成交看,持幣待購或放棄買房現(xiàn)象增多,成交量下降明顯,而房價(jià)也開始逐步松動(dòng),不少開發(fā)商更是暗中降價(jià)促成交。

　　住宅成交量整體減三到四成

　　新政實(shí)施一個(gè)月以來,對(duì)樓市影響開始顯現(xiàn),記者對(duì)新政前后的數(shù)據(jù)進(jìn)行了比較,發(fā)現(xiàn)成交量日益減少。

　　根據(jù)合富輝煌提供的數(shù)據(jù)顯示,新政實(shí)施前,4月中上旬,1日到16日東莞住宅簽約套數(shù)約1756套,新政實(shí)施后,5月的中上旬,5月1日到16日成交量為1286套,環(huán)比減少27%。從日成交看,4月份住宅日均成交量約139套,5月份(截至5月16日)的日均成交量為80套,減少幅度約42%.由此可以看出,新政后,東莞住宅成交量整體銳減三到四成。

　　不過,值得注意的是,成交量中,成交戶型的分化越來越明顯。其中,中小戶型90平方米以下成交比重在新政實(shí)施后兩周增幅最為明顯,受政策影響較大的大戶型的成交量則呈現(xiàn)出不同幅度下滑。不過并不是所有大戶型都陷入“滯銷”境地,“五一”期間,由于開發(fā)商加大了營銷力度,因此大戶型尤其是松山湖片區(qū)的大戶型成交量有所提升,分析認(rèn)為,即使新政抬高了置業(yè)者的門檻,部分資金實(shí)力很強(qiáng)的客戶對(duì)新政反應(yīng)還是相當(dāng)?shù)��?他們關(guān)注的是稀缺的自然資源和居住的舒適度等因素,因此政策對(duì)其影響最小。

　　開發(fā)商開始“暗”降價(jià)

　　根據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,雖然新政后東莞普通住宅成交量每周都有小幅下降,但是對(duì)于房價(jià)來說,開發(fā)商表面上仍然堅(jiān)持堅(jiān)挺的價(jià)格策略。而成交過程中,有些開發(fā)商會(huì)采取不定期拿出10-20套單位來做特價(jià)處理的方式,聚集人氣,維持成交氛圍。

　　更有開發(fā)商開始以少量特價(jià)房“小試牛刀”試探市場,以此及時(shí)作出相關(guān)營銷策略。更有甚者,據(jù)中原市場研究部方面檢測,在部分樓盤,有意向成交的客戶可以通過銷售員申請(qǐng)跟開發(fā)商談價(jià)、議價(jià)得到更多折扣,因此談價(jià)空間比新政前大多了。

　　城區(qū)樓盤價(jià)格未見松動(dòng)

　　具體到價(jià)格方面,數(shù)據(jù)顯示,4月1日至16日的4月前半月東莞住宅均價(jià)約為7270元/平方米,而5月的前半月,從5月1日至16日的均價(jià)為6815元/平方米,環(huán)比下跌6%。而4月份東莞住宅均價(jià)約6895元/平方米,跟五月前半月價(jià)格基本持平,沒有變動(dòng)。合富輝煌市場研究部經(jīng)理李興旺表示,房價(jià)的小幅波動(dòng)更多由市場成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)所致,即不同素質(zhì)的產(chǎn)品成交比重的變化將使整體均價(jià)發(fā)生變化,從整體來講,新政后截至到5月16日,東莞房價(jià)以平穩(wěn)為主,開發(fā)商資金普遍相對(duì)寬裕,降價(jià)意愿較小。

　　從5月以來簽約成交量前十名項(xiàng)目可以看出,成交量較多的是5月1日后新上市項(xiàng)目和前期賣得較好的樓盤,基本上仍以自住客首次置業(yè)為主,戶型面積適中,這些項(xiàng)目的上市在一定程度上使得部分以自住為主的剛性需求有所釋放。但由于樓市調(diào)控政策的影響,還有較多置業(yè)者持幣觀望。

　　從5月以來的成交價(jià)格來看,成交量多的項(xiàng)目基本上是城區(qū)及供應(yīng)量較大的區(qū)域。而城區(qū)樓盤價(jià)格一直未松動(dòng)。這對(duì)東莞樓盤的均價(jià)起到了很大的引導(dǎo)作用。如石排的東江豪門均價(jià)5175元/平方米、萬江的上東國際二期均價(jià)6516元/平方米、位于厚街的匯景·中央華府均價(jià)5636元/平方米、常平的萬科城五期均價(jià)5952元/平方米、南城的天誠國際均價(jià)6592元/平方米、東城帕薩迪納均價(jià)7099元/平方米等；其中市區(qū)樓盤價(jià)格都在6000元/平方米以上。其中上東國際在一期均價(jià)為5400元/平方米的基礎(chǔ)上,一路上漲,現(xiàn)在達(dá)到6516元/平方米,漲幅達(dá)20.66%。而天城國際第一期均價(jià)6442元/平方米,截至目前也漲到了6516元/平方米,這些成交量較多的項(xiàng)目對(duì)價(jià)格起到了很大的引導(dǎo)作用。