房地產(chǎn)新政發(fā)布整整一月之后，以一線城市為首的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳。成交量毫無(wú)爭(zhēng)議地大幅下滑，使得地產(chǎn)交易從賣方市場(chǎng)迅速過(guò)渡到買方市場(chǎng)。然而，在恒大地產(chǎn)在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中率先降價(jià)后，其他開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有大批跟進(jìn)的跡象。即便是在一線城市，二手房市場(chǎng)交易價(jià)格仍然“堅(jiān)挺”，市場(chǎng)觀望者樂(lè)得稱其為“垂死掙扎”。

　　新國(guó)十條已經(jīng)進(jìn)入全面落實(shí)階段，市場(chǎng)趨勢(shì)在觀望的持久博弈中必將明朗。而在那之前，地方政府細(xì)則被認(rèn)為是“另一只靴子”遲遲沒(méi)有落地。截至目前，除北京、青島、深圳等少數(shù)地區(qū)已出臺(tái)房地產(chǎn)細(xì)則，鮮有地區(qū)披露政策出臺(tái)時(shí)間。市場(chǎng)人士認(rèn)為，政策的效果預(yù)測(cè)與政策落地時(shí)機(jī)不無(wú)關(guān)系，尤其在價(jià)格敏感區(qū)域尤其如此。

　　價(jià)格拐點(diǎn)將至？

　　4月末，監(jiān)管部門在全國(guó)范圍內(nèi)啟動(dòng)房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試。與以往不同的是，此次測(cè)試包含了房?jī)r(jià)下跌和利率上升雙重情況下的模擬場(chǎng)景。一為當(dāng)房?jī)r(jià)分別下跌10%、20%、30%的情況下，二為利率上升27、54、108個(gè)基點(diǎn)情況下，商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款不良率將在多大程度上受到?jīng)_擊。

　　從多家已完成房貸壓力測(cè)試的商業(yè)銀行反饋意見(jiàn)來(lái)看，大多承受房?jī)r(jià)下跌幅度在20%-40%之間。如興業(yè)銀行房測(cè)試初步結(jié)果顯示，若房?jī)r(jià)下跌30%，該行對(duì)公房地產(chǎn)貸款不良率將可能上升0.99個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房按揭貸款不良率將可能上升0.3個(gè)百分點(diǎn)；交通銀行的情況是，若房地產(chǎn)價(jià)格下降30%，其開(kāi)發(fā)貸款不良率增加1.2個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人按揭不良率提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　分析人士認(rèn)為，監(jiān)管部門此舉是對(duì)房地產(chǎn)新政及此后地方性政策實(shí)施效果的提前演示，也暗含著房?jī)r(jià)跌幅的預(yù)警作用。根據(jù)媒體近一個(gè)月來(lái)跟進(jìn)市場(chǎng)的反饋來(lái)看，北京、深圳、廣州等一線城市已有部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地區(qū)出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)，而上海、昆明、武漢等其他大中城市價(jià)格仍維持穩(wěn)定。

　　滬上一資深房地產(chǎn)中介表示，近一個(gè)月來(lái)，全國(guó)各地的房地產(chǎn)交易下滑都很厲害，5月份新開(kāi)樓盤都不好賣，但是價(jià)格并沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期中的“大彈性”，畢竟三五個(gè)月開(kāi)發(fā)商還是能堅(jiān)持下來(lái)，二手房市場(chǎng)跟的也比較緊，“世博期間房?jī)r(jià)應(yīng)該是不會(huì)有大跌的”。

　　地方政策補(bǔ)位

　　房?jī)r(jià)的區(qū)別化走勢(shì)就如房地產(chǎn)貸款的區(qū)別化政策一樣，有了大方向，還得看地方的意思。眼下北京、深圳、海南、青島、天津已經(jīng)陸續(xù)公布地方性房地產(chǎn)新政細(xì)則，除一致貫徹落實(shí)中央政策之外，對(duì)住房按揭貸款的投放均持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　上述城市中，北京、深圳已暫停發(fā)放購(gòu)買第三套以上住房貸款；海南實(shí)行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽約制，10%的土地出讓金向保障性住房建設(shè)項(xiàng)目?jī)A斜；青島對(duì)一般商品房的計(jì)稅毛利率由15%調(diào)至20%，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的非普通住宅(含別墅)和非住宅的土地增值稅預(yù)征率由1%調(diào)至2%。

　　上海地區(qū)也在上周傳出了出臺(tái)住房保有稅的消息，此舉被稱為“最嚴(yán)厲的地方性房地產(chǎn)調(diào)控政策”。如果上海推出住房保有稅，必將打擊房地產(chǎn)投機(jī)和投資需求，房地產(chǎn)價(jià)格也將出現(xiàn)松動(dòng)，這幾乎是市場(chǎng)的一致判斷。但上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，上海房地產(chǎn)稅針對(duì)的是非自住性、擁有多套高端尤其是豪宅的投機(jī)客，通過(guò)征稅加速其拋盤，讓更多的房源流入市場(chǎng)以起到抑制房?jī)r(jià)的作用，“那么征收房產(chǎn)稅就僅僅是一個(gè)臨時(shí)性政策”。

　　地產(chǎn)中介同樣認(rèn)為，住房保有稅如果真有其事，對(duì)二手房交易將有一定影響，“到時(shí)候應(yīng)該會(huì)有一批中高端空置房源加入二手房市場(chǎng)，所以目前雖然觀望情緒濃重，但是價(jià)格下跌個(gè)10%-15%市場(chǎng)還是比較接受”。記者 鄒靚