●市場(chǎng)觀察●

　　4月新房銷售率下降，二手房投資客降價(jià)拋售———

　　在政策重拳的打壓下，近兩周來市場(chǎng)反映強(qiáng)烈。據(jù)各家研究機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)顯示，無論是一手房還是二手房都出現(xiàn)了降溫跡象。一手房主要表現(xiàn)在銷售的下降，而二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)滯漲，部分區(qū)域二手房主開始降價(jià)出售。

　　●一手房：4月已取得預(yù)售證

　　項(xiàng)目銷售率僅為12.1%

　　4月初開始的宏觀調(diào)控預(yù)期和14號(hào)開始的系列政策非常明顯的影響了北京商品房銷售。據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示截至4月25日北京在4月當(dāng)月取得預(yù)售許可的項(xiàng)目為21個(gè)相比3月同期的18個(gè)，上漲了16%。而銷售率則明顯下跌，當(dāng)月銷售率僅為12.1%。相比3月預(yù)售項(xiàng)目當(dāng)月銷售率37.8%下降幅度達(dá)到了68%。而在4月18日以前取得預(yù)售證的項(xiàng)目銷售率也僅為20%，相比3月項(xiàng)目銷售率均下降明顯。4月預(yù)售項(xiàng)目成交僅695套，相比3月當(dāng)月預(yù)售項(xiàng)目成交的3237套下跌達(dá)到78%。

　　三四月份新盤銷售套數(shù)對(duì)比

　　3月 　　4月 　　下跌

　　預(yù)售項(xiàng)目 　　27 　　21 　　-22.2%

　　總供應(yīng)量 　　85745735　-33.1%

　　當(dāng)月成交量 3237 　　695　-78.5%

　　銷售率 　　37.8% 12.1% -68.0%

　　北京中原市場(chǎng)研究部提供

　　從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可以看出，在當(dāng)月銷售中，銷售率超過30%的項(xiàng)目4月份21個(gè)項(xiàng)目中僅有4個(gè)僅占19%，而3月27個(gè)項(xiàng)目中當(dāng)月銷售超過30%的有16個(gè)，超過59%。3月甚至部分項(xiàng)目當(dāng)天售罄。而4月項(xiàng)目銷售最高也僅為67%。

　　北京中原市場(chǎng)研究部認(rèn)為出現(xiàn)銷售率飛速下跌的主要原因有幾點(diǎn)：

　　首先，宏觀調(diào)控政策影響。從4月1日開始的系列輿論影響，和14號(hào)以后的系列政策變化，使得市場(chǎng)大部分購(gòu)房者開始觀望。

　　其次，商品房高價(jià)影響。3月以后的商品房開盤價(jià)跳漲，特別是4月以后部分通州項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲甚至已經(jīng)超過城區(qū)，使得購(gòu)房者無力問津。

　　第三，取得預(yù)售證3天必須開盤的政策并沒有完全執(zhí)行，另外4月預(yù)售項(xiàng)目大部分為房山、順義等遠(yuǎn)郊區(qū)項(xiàng)目也使得銷售率比較低。商品房的預(yù)售簽約在月底有一個(gè)集中的網(wǎng)簽高峰，在4月底銷售率還會(huì)有上漲。但是相比3月必然會(huì)有明顯的下跌。

　　●二手房：4月二手房市場(chǎng)價(jià)格微漲0.58%

　　據(jù)了解，本月中旬政府為了抑制過快上漲房?jī)r(jià)出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策,新政頒布后的五天市場(chǎng)成交水平迎來了一個(gè)集中簽約的小高峰。相比于政策推出前，17、18日周末較過往增加了近200%。隨后19、20日的市場(chǎng)成交出現(xiàn)了一個(gè)沖高回落的走勢(shì)。我愛我家認(rèn)為，因?yàn)檎�策出臺(tái)速度較快，部分客戶或業(yè)主因政策影響為趕在銀行貸款政策節(jié)點(diǎn)前完成交易，從而加速面簽甚至出現(xiàn)了集中簽約的現(xiàn)象。

　　另據(jù)我愛我家市場(chǎng)研究中心提供的交易數(shù)據(jù)表明，本月中旬二手房市場(chǎng)的整體交易均價(jià)向上小幅波動(dòng)。23082元/平方米的價(jià)格較上月同期上揚(yáng)兩成，但相對(duì)于本月上旬價(jià)格僅微漲133元/平方米，幅度約為0.58%。這一現(xiàn)象表明目前二手房?jī)r(jià)漲幅因政策出臺(tái)而縮小，政策的出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)短期內(nèi)的作用也已經(jīng)開始顯現(xiàn)。一方面購(gòu)房者因?yàn)檎�策出臺(tái)緩解了過去一個(gè)月來的恐慌心態(tài)，逐步選擇持幣待購(gòu)來等待市場(chǎng)進(jìn)一步的變化。部分業(yè)主因?yàn)橥顿Y投機(jī)的成本相對(duì)較高，其為了加速套現(xiàn)甚至是為了快速離場(chǎng)而選擇主動(dòng)降低房源報(bào)價(jià)。

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，4月16-21日，六天時(shí)間里全市新增二手房源掛牌價(jià)下降明顯，全市掛牌均價(jià)21000元/平方米左右，降幅達(dá)7%左右。“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)分析師張?jiān)抡J(rèn)為，系列新政硬著陸后，除影響需求的心理預(yù)期迅速下降，部分業(yè)主也開始打破“矜持”。(記者 周宏)