此次風(fēng)傳物業(yè)稅并不是空穴來(lái)風(fēng),而是樓市高房?jī)r(jià)引發(fā)的業(yè)內(nèi)對(duì)嚴(yán)厲政策調(diào)控的預(yù)期。

　　自上周以來(lái)開(kāi)征物業(yè)稅的傳言再次彌漫樓市,是否是“狼來(lái)了”至今仍無(wú)定論,不過(guò)業(yè)內(nèi)普遍共識(shí)是此次風(fēng)傳物業(yè)稅并不是空穴來(lái)風(fēng),而是樓市高房?jī)r(jià)引發(fā)的業(yè)內(nèi)對(duì)嚴(yán)厲政策調(diào)控的預(yù)期。即使物業(yè)稅無(wú)法短期現(xiàn)身,首付提高至五成、利率上浮110%等利器也會(huì)起到調(diào)控樓市的目的,只要政府想限制就定有方法,樓市步入轉(zhuǎn)折期未必不可期待。截至昨日下午消息,二套房首付五成,利率上浮110%已正式公布,北京樓市將何去何從？

　　　物業(yè)稅征收傳言再次有頭無(wú)尾

　　4月8日,一則物業(yè)稅即將開(kāi)征的消息再一次“飄過(guò)”,開(kāi)啟了繼今年“兩會(huì)”之后再一輪物業(yè)稅討論熱潮的序幕。

　　當(dāng)日,有媒體引用來(lái)自業(yè)內(nèi)人士通過(guò)微博發(fā)布的信息稱(chēng),“物業(yè)稅開(kāi)征通過(guò)建設(shè)部審批,通過(guò)財(cái)政部和國(guó)務(wù)院的概率很大,試點(diǎn)地區(qū)京滬深渝,發(fā)起地點(diǎn)重慶。稅率按照買(mǎi)房時(shí)合同價(jià)打七折后按1.2%-1.5%征收�！�

　　“煞有介事”的信息傳遞出后,同日,一直有風(fēng)聲將開(kāi)征“房產(chǎn)保有稅”的滬上也傳遞出政府較為“曖昧”的信息:上海市住房保障和房屋管理局新聞發(fā)言人回應(yīng)稱(chēng),“在房產(chǎn)保有階段征稅,要經(jīng)國(guó)家層面定,地方應(yīng)貫徹執(zhí)行好。如果有關(guān)部門(mén)正在做一些研究也是完全正常的。房管部門(mén)雖不是稅收征管的主管部門(mén),但如果政策出臺(tái),我們會(huì)積極配合貫徹落實(shí)好�！�

　　這則官方回應(yīng)信息被業(yè)內(nèi)解讀為,上海官方承認(rèn)了類(lèi)物業(yè)稅的房產(chǎn)保有稅正在可行性研究階段。不過(guò),截至目前記者尚沒(méi)有證實(shí)物業(yè)稅或者類(lèi)似物業(yè)稅出臺(tái)的確切信息。

　　4月8日物業(yè)稅開(kāi)征傳言之后,有媒體報(bào)道,住建部政策研究中心副主任秦虹出面表示,對(duì)“物業(yè)稅方案已在住建部獲批”的傳言“聽(tīng)說(shuō)了,但不清楚”。住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)沈建忠則表示不知道此事。此輪物業(yè)稅出臺(tái)的消息似乎有如此前一樣有頭無(wú)尾。

　　物業(yè)稅傳言始于樓市“異�！�？

　　“物業(yè)稅”“空轉(zhuǎn)”六年開(kāi)而不征,卻在近來(lái)變得異常敏感。一直提議開(kāi)征物業(yè)稅的財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康對(duì)于此輪物業(yè)稅傳言再起并沒(méi)有發(fā)表太多意見(jiàn),他對(duì)記者表示,這個(gè)問(wèn)題主要看業(yè)務(wù)主管部門(mén)的意見(jiàn)。

　　而作為一直向政府提議開(kāi)征物業(yè)稅的專(zhuān)家,中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓認(rèn)為,此輪物業(yè)稅傳言再起,并不是空穴來(lái)風(fēng),而是近階段的樓市“異常”引起的業(yè)內(nèi)對(duì)政策調(diào)控的預(yù)期。對(duì)于現(xiàn)在樓市的問(wèn)題,中央決策層有很清晰的認(rèn)識(shí)。

　　劉桓認(rèn)為,自3月15日“兩會(huì)”結(jié)束后,北京接連出現(xiàn)地王,目前一線城市的地價(jià)已經(jīng)翻倍,炒房團(tuán)深入三線城市抄底,部分城市地區(qū)樓市價(jià)格倒掛等“不正�！钡默F(xiàn)象突出。

　　目前,下手治理應(yīng)該從消費(fèi)者的盲目購(gòu)買(mǎi)開(kāi)始,規(guī)范購(gòu)買(mǎi),規(guī)范投資,防止這種行為助漲開(kāi)發(fā)商氣焰。一個(gè)基本原理是,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)該從蓋房、買(mǎi)房、擁有房產(chǎn)環(huán)節(jié)都征收稅款。而現(xiàn)階段,在擁有房產(chǎn)環(huán)節(jié)并沒(méi)有征稅,這就使得部分投資客無(wú)成本地破壞了市場(chǎng)的供求關(guān)系。

　　全國(guó)政協(xié)委員、建設(shè)部房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專(zhuān)家委員會(huì)委員郭松海也認(rèn)為,在目前的情勢(shì)下,應(yīng)該盡快開(kāi)征物業(yè)稅。

　　- 替身

　　開(kāi)征“消費(fèi)稅”或帶高房?jī)r(jià)

　　雖然,業(yè)內(nèi)對(duì)物業(yè)稅呼聲較高,但是按照立法程序,物業(yè)稅出臺(tái)需走人大立法程序,短期內(nèi)難以落實(shí)。而目前,個(gè)別城市出現(xiàn)的物業(yè)稅“替身”也呼之欲出,上海在研究開(kāi)征的“房產(chǎn)保有稅”和重慶提到的“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”都被業(yè)內(nèi)解讀為疑似“物業(yè)稅”。

　　不過(guò)記者采訪業(yè)內(nèi)專(zhuān)家了解到,對(duì)于上海提到的“保有稅”實(shí)質(zhì)為一種財(cái)產(chǎn)稅,但是按照目前字面的理解,是對(duì)持有物業(yè)環(huán)節(jié)征稅,可以起到類(lèi)似物業(yè)稅的作用。但重慶提到的針對(duì)高端物業(yè)開(kāi)征的“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”則是一種對(duì)消費(fèi)行為的征稅。我國(guó)在1987年,曾經(jīng)對(duì)購(gòu)買(mǎi)彩電在消費(fèi)環(huán)節(jié)征稅。有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為,在消費(fèi)環(huán)節(jié)征稅,只會(huì)把稅費(fèi)再轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上,房?jī)r(jià)也會(huì)越征越高。

　　截至目前,業(yè)內(nèi)還沒(méi)有針對(duì)這兩種征稅的具體方案。上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)宣傳負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示,目前沒(méi)有更多關(guān)于保有稅的信息可以發(fā)布。

　　- 爭(zhēng)議

　　物業(yè)稅還是一派“亂相”

　　對(duì)于“空轉(zhuǎn)”六年的物業(yè)稅,接受記者采訪的多位專(zhuān)家表示,國(guó)內(nèi)已經(jīng)到了開(kāi)征物業(yè)稅的時(shí)機(jī),雖然技術(shù)層面繁瑣,但并非是不能夠解決的問(wèn)題。而一直在是不是“開(kāi)征”問(wèn)題上都沒(méi)有定論的物業(yè)稅,至今沒(méi)有任何出自官方口徑的參考方案。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家各有自己的提議,物業(yè)稅還是一派難以總結(jié)的亂相。

　　首先從征收對(duì)象上來(lái)講,業(yè)內(nèi)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目、豪宅別墅、普通住宅的征收順序并未達(dá)成共識(shí)。有專(zhuān)家認(rèn)為應(yīng)該從商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)始征收,逐步推廣,而反對(duì)觀點(diǎn)認(rèn)為,在目前樓市“異常”的情況下,只征收商業(yè)項(xiàng)目無(wú)法抑制住宅市場(chǎng)的房?jī)r(jià)。

　　而對(duì)于稅率的制定更是“五花八門(mén)”。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓認(rèn)為,物業(yè)稅率應(yīng)該在房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的1.5%左右。而郭松海建議采用幅度比例稅率,如0.1%至2%,中央只規(guī)定稅率幅度,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的幅度范圍內(nèi),根據(jù)本地市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等實(shí)際情況,確定本地區(qū)具體稅率。而4月8日,物業(yè)稅開(kāi)征傳言中提及“稅率按照買(mǎi)房時(shí)合同價(jià)打七折后按1.2%-1.5%征收�！�

　　征稅手續(xù)繁瑣但具可行性

　　物業(yè)稅的可行性亦是業(yè)內(nèi)爭(zhēng)論的焦點(diǎn),但是多數(shù)財(cái)稅專(zhuān)家都認(rèn)為,在具體操作層面并不存在太大問(wèn)題。

　　據(jù)媒體報(bào)道,中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室在“兩會(huì)”后赴滬,調(diào)研如何貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控四項(xiàng)措施,討論重點(diǎn)之一是在上海實(shí)際征收物業(yè)稅的可行性。當(dāng)時(shí)專(zhuān)家透露,因物業(yè)稅準(zhǔn)備工作涉及房籍信息、評(píng)估、政策制定等多個(gè)領(lǐng)域,其征收難度大,時(shí)間點(diǎn)也不會(huì)太早。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓解釋物業(yè)稅征收程序表示,征收物業(yè)稅要涉及房管部門(mén)、銀行、稅務(wù)、評(píng)估機(jī)構(gòu)等多個(gè)部門(mén),確實(shí)是繁瑣系統(tǒng)工程。

　　首先征收稅率要以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為基準(zhǔn),而不同城市、不同地區(qū)、不同樓層、朝向評(píng)估均有不同,這要制定一定的基準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)。此外,還涉及到在房管部門(mén)、銀行調(diào)查被征收對(duì)象的資產(chǎn)狀況的手續(xù)等等。

　　不過(guò)劉桓認(rèn)為,雖然技術(shù)手續(xù)上比較繁瑣,可以通過(guò)試點(diǎn)開(kāi)始征收,很多問(wèn)題是在物業(yè)稅真正開(kāi)征后,根據(jù)實(shí)際情況逐步完善的,而不開(kāi)征永遠(yuǎn)面臨問(wèn)題。

　　物業(yè)稅能否抑制房產(chǎn)投資有爭(zhēng)議

　　雖然,物業(yè)稅一直引起熱議,但是其調(diào)控入市的效果,業(yè)內(nèi)存在分歧。

　　中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰對(duì)開(kāi)征物業(yè)稅不持樂(lè)觀態(tài)度,其認(rèn)為,物業(yè)稅解決不了北京的高房?jī)r(jià)問(wèn)題。陳云峰表示,物業(yè)稅的稅率不過(guò)是1%到2%,而二手房營(yíng)業(yè)稅有5%,一個(gè)中介在一個(gè)二手房的轉(zhuǎn)賣(mài)過(guò)程中,營(yíng)業(yè)稅加契稅,加5%的中介稅,可以達(dá)到11%,此舉均沒(méi)有能夠阻擋高房?jī)r(jià)的增長(zhǎng),而1%到2%的物業(yè)稅調(diào)控高房?jī)r(jià),并不現(xiàn)實(shí)。

　　同時(shí),業(yè)內(nèi)人士也有擔(dān)心,物業(yè)稅出臺(tái)調(diào)控效果不佳,則更使得這一政策利器置于非常尷尬境地。

　　“根據(jù)國(guó)外政策經(jīng)驗(yàn)以及國(guó)內(nèi)情況考評(píng),物業(yè)稅必然起到一定的調(diào)控作用,”劉桓認(rèn)為,在持有環(huán)節(jié)征稅,必然打擊到部分投資客,即便是資金實(shí)力雄厚的炒房客,在物業(yè)稅開(kāi)征后,其也要核算一下投資回報(bào)率。

　　由于樓市所處地域、價(jià)格復(fù)雜,粗略估算,一個(gè)評(píng)估價(jià)值為100萬(wàn)元的兩居室,按照1.5%征收物業(yè)稅,其年度繳稅將達(dá)到1.5萬(wàn)元,這是業(yè)主的持有成本。而目前100萬(wàn)元可能對(duì)應(yīng)的區(qū)域租金價(jià)值,按月租2000元計(jì)算,其年租金收益為2.4萬(wàn)元,物業(yè)稅持有成本占據(jù)租金收益成本的60%以上。

　　劉桓認(rèn)為,物業(yè)稅的力度足以抑制投資情緒,對(duì)投資客的心理起到調(diào)節(jié)、改善目前樓市的供求關(guān)系。