今年春天，對(duì)很多計(jì)劃買房的人來說注定是一個(gè)煩躁的春天。所有計(jì)劃買房而由于各種原因在兩會(huì)之前沒有落實(shí)的人現(xiàn)在都追悔莫及，因?yàn)榫驮趦蓵?huì)之后，北京的樓市掀起了一個(gè)漲價(jià)高潮。

　　根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，北京市四環(huán)路以里的期房?jī)r(jià)格已經(jīng)突破每平方米3萬(wàn)元，不僅如此，連六環(huán)外的住宅期房均價(jià)也已經(jīng)突破了每平方米萬(wàn)元大關(guān)。

　　一家房地產(chǎn)中介公司的工作人員告訴記者，在兩會(huì)結(jié)束之后的兩周內(nèi)，房?jī)r(jià)每平方米上漲了3000元左右。

　　“我覺得，房?jī)r(jià)好像已經(jīng)跟我沒有任何關(guān)系了，按照目前的收入和房?jī)r(jià)比，靠自己的力量這輩子都買不起北京的房子�！币晃辉诒本┕ぷ鞯哪贻p人這么說。

　　究竟是什么促使房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高？偌大的北京城，房子究竟被誰(shuí)買走了？

　　購(gòu)房人群太復(fù)雜 有錢人太多

　　“100套期房，2000人登記搖號(hào)”——記者來到西四環(huán)外一個(gè)名叫大成郡的樓盤售樓處，銷售人員這樣描述其樓盤的火爆銷售局面。

　　這個(gè)樓盤緊鄰西四環(huán)，銷售人員介紹說，這是一個(gè)園林式社區(qū)，容積率僅為1.26。南北通透的大戶型是項(xiàng)目的賣點(diǎn)。面積在120~300平方米之間。

　　在售樓處，記者并沒有看到多少看房者，銷售人員告訴記者，因?yàn)楫?dāng)天不是開盤日。

　　“兩個(gè)月后還將有兩棟樓開盤，價(jià)格估計(jì)接近4萬(wàn)元�！变N售人員告訴記者，盡管價(jià)格很高，但現(xiàn)在已經(jīng)有500多人登記。

　　在西北四環(huán)的四季青橋東南角，一個(gè)名叫四季會(huì)的樓盤已經(jīng)開盤近一個(gè)月，銷售人員告訴記者，每天都要接待100位左右的客戶。在這個(gè)樓盤的售樓處，近一個(gè)小時(shí)的時(shí)間里，來來去去大概有十幾位客戶來咨詢、交定金，甚至全款買房。

　　這是一個(gè)商業(yè)立項(xiàng)的樓盤，產(chǎn)權(quán)只有40年，全部是小戶型，價(jià)格從每平方米2.8萬(wàn)元至3.2萬(wàn)元不等。以其最小戶型41平方米來計(jì)算，在這個(gè)樓盤買一套最小的戶型，房款最少也要近115萬(wàn)元。

　　一位來自河南的女士在看房的當(dāng)天就全款買下了一套。

　　5年前，這位女士的兒子考上了北京的一所高校，也就是從兒子來北京讀大學(xué)開始，這位女士就開始在北京看房，要給兒子準(zhǔn)備一套房子。

　　最開始，這位女士和弟弟看上了五棵松的一處樓盤，價(jià)格只有幾千元，弟弟買了一套，這位女士當(dāng)時(shí)覺得需要再看看。這5年中，北京的房?jī)r(jià)從每平方米幾千元漲到了兩三萬(wàn)元，這位女士一直沒有出手，一直在等房?jī)r(jià)調(diào)整。如今，再過一年多兒子就要研究生畢業(yè)，加上今年兩會(huì)之后北京地王的出現(xiàn)，這位女士覺得實(shí)在等不下去了。

　　“在我們這里買房的，北京本地人和外地人都有，自住和投資的都有。”銷售人員極力鼓動(dòng)記者也來一套，并給出了優(yōu)惠條件，只要當(dāng)天交定金，就能優(yōu)惠十萬(wàn)元。

　　這位銷售人員告訴記者，北京四環(huán)以里基本上沒什么住宅項(xiàng)目了，如果不是因?yàn)殚_發(fā)商在別的地段又拿了一塊地，急需資金周轉(zhuǎn)，這個(gè)樓盤的價(jià)格還會(huì)更高。

　　在這個(gè)區(qū)域，房?jī)r(jià)在每平方米3.2萬(wàn)元左右。但在2009年末，這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)還不到每平方米2.5萬(wàn)元。

　　從公開的信息看，北京市目前四環(huán)路以里的住宅項(xiàng)目已經(jīng)寥寥無幾，在上市供應(yīng)的樓盤中，絕大多數(shù)是五環(huán)以外的樓盤，四環(huán)以里的新房并不多。

　　這種狀況導(dǎo)致的結(jié)果是，一旦有新樓開盤，很快就能賣完，價(jià)格似乎不那么重要。

　　在東北三環(huán)與四環(huán)之間，一個(gè)名叫太陽(yáng)公元的樓盤頗為醒目。記者在售樓處看到，三塊售房進(jìn)度表的大牌子上已經(jīng)沒有了可售房屋，而在這個(gè)樓盤，房?jī)r(jià)在每平方米3.78萬(wàn)元至3.98萬(wàn)元之間。

　　這個(gè)樓盤最小的戶型為58平方米，按照這個(gè)面積計(jì)算，一套房子至少要220萬(wàn)元。而在開盤的3月28日，售樓處門前的廣場(chǎng)擠滿了人，很多人為搶購(gòu)房子坐在地上等。開盤不到3個(gè)小時(shí)，此次開盤的280多套房子就已經(jīng)售罄。

　　銷售人員告訴記者，在這里買房的大多是30歲以上的家庭，在北京有穩(wěn)定工作，為了孩子能夠上一所較好的學(xué)校來這里購(gòu)房。

　　在東四環(huán)，期房的價(jià)格基本都在每平方米3萬(wàn)元以上，有些甚至在4萬(wàn)元以上。

　　也不是所有四環(huán)以里的期房?jī)r(jià)格超過每平方米3萬(wàn)元。在南四環(huán)邊上的世華水岸，記者了解到，目前在售的兩棟樓，價(jià)格在每平方米2.5萬(wàn)元以上，而未來幾個(gè)月將要開盤的3棟樓，價(jià)格不會(huì)低于每平方米2.8萬(wàn)元。而去年，這個(gè)樓盤的價(jià)格在每平方米2萬(wàn)元以下。

　　“我們這個(gè)項(xiàng)目的戶型都比較大，選擇這個(gè)項(xiàng)目的人大多是自住。”銷售人員告訴記者。

　　“現(xiàn)在的房?jī)r(jià)對(duì)我們來說肯定是買不起，但還是有很多有錢人來買房�！痹谖魉沫h(huán)一個(gè)尚未開盤的樓盤，銷售人員告訴記者，從他們接待的客戶情況來看，外地人和本地人差不多一半一半，外地人中山西人的比例比較高，從他們的購(gòu)房目的看，有一些是自住，但也有相當(dāng)數(shù)量的購(gòu)房者是為了投資保值。

　　由于四環(huán)以里的住宅期房很少，記者發(fā)現(xiàn)，在一些期房售樓處外聚集了不少二手房中介，不少客戶從售樓處出來直接就跟二手房中介去看房了。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，3月，北京存量住宅成交量達(dá)到25747套，這個(gè)數(shù)字同比去年3月上漲了28.91%。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)則顯示，今年3月1日至25日，北京市期房網(wǎng)上簽約數(shù)一路上升，截至3月25日，單日成交突破600套，達(dá)692套，已達(dá)到2009年樓市成交量活躍時(shí)期的平均水平。

　　購(gòu)房預(yù)期改變導(dǎo)致需求提前釋放

　　對(duì)于大多數(shù)在北京工作生活的人來說，今年3月出現(xiàn)的房?jī)r(jià)暴漲難免讓人恐慌。

　　用我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總胡景暉的話來說，今年3月的市場(chǎng)節(jié)奏已經(jīng)被打亂，現(xiàn)在的樓市狀況讓人感覺很可怕。

　　“進(jìn)入3月后半段，售房市場(chǎng)開始出現(xiàn)價(jià)格瘋漲和恐慌性成交集中爆發(fā)的情況�！焙�景暉說，今年元旦到春節(jié)長(zhǎng)假期間，由于前期密集出臺(tái)的政策，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)了觀望情緒，二手房交易量萎縮，價(jià)格上漲速度減緩。春節(jié)后到兩會(huì)期間，由于北京版“國(guó)11條”的出臺(tái)和平抑房?jī)r(jià)的輿論環(huán)境，二手房?jī)r(jià)格趨于穩(wěn)定，甚至某些區(qū)域出現(xiàn)了回調(diào)的跡象，業(yè)主普遍接受議價(jià)，二手房成交價(jià)基本低于掛牌價(jià)。

　　“如果這個(gè)趨勢(shì)延續(xù)下去，本來市場(chǎng)可以是一個(gè)更加健康的發(fā)展局面�！焙�景暉說。

　　然而，這個(gè)趨勢(shì)很快就被打斷。3月15日，兩會(huì)剛結(jié)束，一日之內(nèi)三個(gè)地王相繼誕生，徹底打亂了市場(chǎng)節(jié)奏。

　　胡景暉告訴記者，以望京為發(fā)端，全市許多區(qū)域的二手房掛牌價(jià)迅速攀高，甚至出現(xiàn)了一日一價(jià)的局面，而許多購(gòu)房人面對(duì)突如其來的漲價(jià)措手不及，紛紛加入購(gòu)房大軍，恐慌性購(gòu)房開始蔓延。

　　“現(xiàn)在太不正常了，幾乎所有人都在談?wù)撡I房賣房�！焙�景暉說，在2004年之前，大家對(duì)房子的關(guān)注度遠(yuǎn)沒有這么高。

　　根據(jù)公開的數(shù)據(jù)，2004年之前，北京市的房屋均價(jià)在4000元左右，處在一個(gè)比較平穩(wěn)的狀態(tài)。

　　但就在2004年2月初，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在當(dāng)年的博鰲論壇上作了一次大膽的預(yù)測(cè)，他表示，2004年北京的房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲。

　　潘石屹的這個(gè)預(yù)測(cè)一度引發(fā)了不少討論。誰(shuí)都沒有想到，這個(gè)預(yù)測(cè)在一定程度上吸引了大量的資金進(jìn)入北京樓市。

　　2005年1月，北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，北京市2004年房屋銷售價(jià)格比2003年上漲了3.7%，達(dá)到了7年來的最高水平。

　　“潘石屹的這個(gè)預(yù)測(cè)給我印象特別深，在這之前，北京市的房子主要還是本地人購(gòu)買，但自從這個(gè)預(yù)測(cè)成功了之后，大量的外地人開始進(jìn)入北京的樓市�！焙�景暉說。

　　2006年之前，中國(guó)的股市一直陷在熊市的泥淖之中，一部分已經(jīng)富起來的人并沒有好的投資渠道，潘石屹預(yù)測(cè)的成功讓人們突然發(fā)現(xiàn)，樓市是一個(gè)不錯(cuò)的投資渠道。

　　胡景暉告訴記者，2005年之后，溫州炒房團(tuán)、山西炒房團(tuán)等大舉進(jìn)入北京樓市，一買就是一棟樓的情況并不少見。在這些炒房團(tuán)的影響下，北京本地也有一部分人開始投資炒房。

　　“根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，2006年之后新建的一些樓盤中，投資客的比例達(dá)到4成左右�！焙�景暉說，這些房子有一個(gè)顯著的特點(diǎn)，就是在市場(chǎng)的流轉(zhuǎn)率很高，差不多三四年就能賣一遍，而且出售的時(shí)候基本上都是毛坯房，根本就沒有住過人。

　　胡景暉表示，正是由于投資客的出現(xiàn)，改變了普通人的購(gòu)房預(yù)期，造成了市場(chǎng)的恐慌。大量的投資推高了房?jī)r(jià)，而過快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)又使得很多住房需求過早釋放。

　　“以前打算30歲以后才買房的，看到房?jī)r(jià)天天漲，也趕緊提前買了�，F(xiàn)在很多大學(xué)生一畢業(yè)就買房，甚至剛讀大學(xué)，父母就為其在北京買房�！焙�景暉說。

　　在胡景暉看來，購(gòu)房需求很難說清楚。這其中既有剛性的住房需求，也有改善性和投資保值的需求，還有官員的腐敗需求。而面對(duì)北京這樣一個(gè)集中了各種頂尖資源的城市，各地有錢人都有在北京買房的想法。

　　遼寧營(yíng)口的C先生在家鄉(xiāng)經(jīng)營(yíng)一家加工公司，兒子兒媳在北京工作生活。前兩年兒子剛結(jié)婚時(shí)，他給兒子在崇文門附近買了一套婚房。今年年初，他兒子花500萬(wàn)元在朝陽(yáng)門附近又買下一套房子，把崇文門的房子留給將來到北京的父母或岳父家使用。為了孫子接受優(yōu)質(zhì)教育，C先生準(zhǔn)備再買一套“學(xué)區(qū)房”把孫子的戶口轉(zhuǎn)過去。

　　在記者的采訪中，類似這樣的故事并不少。

　　在北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩看來，北京的房?jī)r(jià)肯定會(huì)趕上香港，原因就在于相對(duì)全國(guó)各地有錢人來說，北京的房屋供應(yīng)太少。

　　“中國(guó)人的首都情節(jié)這么重，什么好事都是北京先得，誰(shuí)不想來北京？誰(shuí)都覺得自己是人才，誰(shuí)都有住房需求，房?jī)r(jià)能不高嗎？”董藩說，正是因?yàn)楸本┑奶厥庑�，無數(shù)的人口向北京聚集，無數(shù)的財(cái)富也向北京聚集，高房?jī)r(jià)是進(jìn)入北京生活工作的唯一杠桿。實(shí)習(xí)生 賈凡 本報(bào)記者 李松濤