2010年以來廣州市商品住宅簽約面積出現(xiàn)明顯縮量,1-2月全市十區(qū)簽約面積78萬平方米,同比去年同期減少37%,環(huán)比2009年11-12月更是減少了43%。而價(jià)格一直維持在高位,比較平穩(wěn),1、2月廣州十區(qū)簽約均價(jià)分別為13076元/平方米和12905元/平方米。

　　此外,2009年四季度“國11條”出臺,有關(guān)二套房貸的相關(guān)規(guī)定受到市場廣泛關(guān)注,據(jù)了解,廣州市各大商業(yè)銀行根據(jù)剩余貸款額度在具體執(zhí)行上有松有緊,部分銀行甚至將首次置業(yè)首付比例提至三成以上,二次置業(yè)首付提高到四成以上,利率優(yōu)惠幅度也有不同程度減少,并且審核過程更加嚴(yán)格。這必然影響成交釋放。雖然目前廣州一手樓市置業(yè)主流是改善型自住需求,支付能力較強(qiáng),但對政策不確定性的觀望情緒,也直接影響了入市決策。

　　目前廣州市主要在售樓盤價(jià)格企穩(wěn),個(gè)別樓盤價(jià)格在近期下調(diào),但多數(shù)采取少量特價(jià)單位促銷的方式,主要是前期銷售欠佳的樓盤。據(jù)合富輝煌集團(tuán)市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù),春節(jié)后至五一期間中心六區(qū)供應(yīng)比重將回升至近五成,置業(yè)者關(guān)注度也將顯著回升；預(yù)計(jì)發(fā)展商適時(shí)推出的優(yōu)惠措施可望加速終止觀望情緒,再次激活成交。

　　調(diào)控:源自去年銷售狂潮

　　此輪的宏觀調(diào)控絕非空穴來風(fēng)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)業(yè)2009年實(shí)現(xiàn)商品房銷售額4.4萬億元,開發(fā)商由于房價(jià)上漲實(shí)現(xiàn)利潤1.76萬億元；同期地方政府土地出讓收入達(dá)到1.6萬億元,按至少60%的凈利潤率計(jì)算,可以實(shí)現(xiàn)利潤0.96萬億元。兩項(xiàng)合計(jì),房地產(chǎn)業(yè)在2009年創(chuàng)造的利潤達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的2.72萬億元,占到了當(dāng)年全國33.5萬億元GDP的8.12%。

　　2008年11月一攬子救市政策和天量信貸資金投放的推動(dòng),成為了上述房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府土地儲備中心“創(chuàng)造”的房地產(chǎn)超額利潤的催化劑。

　　政策:“粵十一條”定調(diào)

　　3月伊始,廣東省政府公布了《轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,該通知因?yàn)樵黾恿瞬糠謨?nèi)容,而被稱為“粵十一條”。與“國十一條”相比,此番粵版的樓市調(diào)控政策,根據(jù)廣東省實(shí)際情況,提出具有地方特色的限價(jià)房、公共租賃房試點(diǎn)和三舊改造,成為“粵十一條”的一大亮點(diǎn)。另外,房屋公開銷售24小時(shí)前明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定,對購買者作出準(zhǔn)確的判斷也非常有利。

　　有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,“粵15條”已明確時(shí)限,執(zhí)行到2009年底,而《通知》中又未特別說明,那么這些未涉及的條款就將廢止。因此,像2009年港澳臺居民在廣東購房享受的“國民待遇”,2010年將不再執(zhí)行。

　　其中,“粵十一條”要求,廣東省各地在審批商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可時(shí),以整棟為最低審批規(guī)模,不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可后,應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)一次性公開全部房源對外銷售,并在公開銷售24小時(shí)之前,按照“一套房一標(biāo)價(jià)”的方式明碼標(biāo)價(jià)。

　　此外,廣東省還將抑制投資投機(jī)性購房需求,嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)個(gè)人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策,繼續(xù)執(zhí)行個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房,契稅稅率為1%的優(yōu)惠政策。

　　穩(wěn)房價(jià):國土部出拳治地

　　78家央企的勒令退出房地產(chǎn)市場,是國家再出重拳調(diào)控房地產(chǎn)市場的一劑猛藥。其實(shí),早前國土資源部就下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》,明確土地出讓保證金不得低于底價(jià)20%；中低價(jià)位普通商品房用地房價(jià)由政府定,樓盤開工、竣工時(shí)間要提前申報(bào)等。

　　《通知》首次對房地產(chǎn)用地土地出讓保證金作出了最低限制標(biāo)準(zhǔn):競買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。近年來廣州土地出讓的競買保證金一直是地塊底價(jià)的10%,這次提高至20%,將大大提高開發(fā)商拿地的門檻。

　　而土地出讓成交后,必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同,合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款,余款要按合同約定及時(shí)繳納,最遲付款時(shí)間不得超過一年。此前,國土部曾出政策規(guī)定土地出讓金首付不低于50%,但并沒有明確地價(jià)首付繳交時(shí)間。

　　《通知》還首次明確要實(shí)施住房用地開發(fā)利用申報(bào)制度。從2010年4月1日起,市、縣國土資源管理部門要建立房地產(chǎn)用地開竣工申報(bào)制度。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開工、竣工時(shí),向國土資源管理部門書面申報(bào)。

　　另外,國土部將在3月至7月開展房地產(chǎn)用地突出問題專項(xiàng)檢查,檢查各地土地違規(guī)情況。

　　求破局:1、2月部分樓盤讓價(jià)

　　合富輝煌分析今年1、2月份的成交情況,認(rèn)為1、2月廣州商品住宅供應(yīng)收縮,總體市場氛圍比較平淡,春節(jié)后發(fā)展商改變提價(jià)惜售策略,開始積極促銷,部分樓盤調(diào)整了推售價(jià)格,以求打破觀望。

　　2010年以來廣州市商品住宅簽約面積出現(xiàn)明顯縮量,1-2月全市十區(qū)簽約面積78萬平方米,同比去年同期減少37%,環(huán)比2009年11-12月更是減少了43%。而價(jià)格一直維持在高位,比較平穩(wěn),1、2月廣州十區(qū)簽約均價(jià)分別為13076元/平方米和12905元/平方米。

　　雖然目前廣州一手樓市置業(yè)主流是改善型自住需求,支付能力較強(qiáng),但對政策不確定性的觀望情緒,也直接影響了入市決策。

　　據(jù)合富輝煌集團(tuán)市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù),春節(jié)后至五一期間中心六區(qū)供應(yīng)比重將回升至近五成,置業(yè)者關(guān)注度也將顯著回升；預(yù)計(jì)發(fā)展商適時(shí)推出的優(yōu)惠措施可望加速終止觀望情緒,再次激活成交。記者關(guān)麗

　　行業(yè)動(dòng)向

　　省房協(xié)助銷售房博會4月開幕

　　作為擴(kuò)大住房供給穩(wěn)定樓市交易的重要舉措,在廣東省住建廳大力支持下,廣東房地產(chǎn)業(yè)界將于4月23日在廣州聯(lián)手舉辦珠三角大型房博會。屆時(shí)將有多品種、多戶型、多價(jià)位、多區(qū)域組織普通商品房集中應(yīng)市,展示珠三角同城化發(fā)展成果,舒緩樓價(jià)壓力,滿足社會多層次住房需求,拉開傳統(tǒng)樓市“黃金周”交易高潮序幕。

　　廣東省房協(xié)負(fù)責(zé)人表示,今年經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍有很多不確定因素,樓市交易態(tài)勢走向尚不明朗,應(yīng)對的經(jīng)濟(jì)形勢更為復(fù)雜,業(yè)界要有足夠準(zhǔn)備,加大上半年促銷力度。廣東省房協(xié)牽頭主辦房博會力促交流,并呼吁各地以各種方式豐富住房品種供應(yīng),滿足多層次的置業(yè)需求,促進(jìn)全省住房交易,繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的積極作用。

　　據(jù)了解,將在廣州舉辦的珠三角房博會結(jié)合珠三角規(guī)劃實(shí)施進(jìn)展,組織廣州市及周邊城市優(yōu)質(zhì)樓盤集中聯(lián)展,通過城際間的市場流通,引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民擴(kuò)大置業(yè)范圍,加大中心城市供應(yīng)量,降低購房門檻,讓購房者有更多的置業(yè)選擇。

　　廣東省房協(xié)將房博會作為促進(jìn)社會住房消費(fèi)的助推器,近年來已在廣州市舉辦多屆,均受到業(yè)界高度關(guān)注和重視,去年5月份的“廣東廣州房博會”對恢復(fù)市場交易,擴(kuò)大內(nèi)需,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場起到重大作用。據(jù)了解,目前已有多家品牌開發(fā)商以及肇慶、清遠(yuǎn)等地政府部門組織當(dāng)?shù)貥潜P報(bào)名參加本屆房博會,并著手策劃有針對性的促銷方案。關(guān)麗

　　市場分析

　　三招亮劍突圍制勝

　　突出品牌、創(chuàng)意產(chǎn)品、完善配套,隨著宏觀調(diào)控的不斷出臺,未來的廣州樓市,很可能再次出現(xiàn)營銷大戰(zhàn)。應(yīng)該理性看到的是,營銷制勝的前提一定是產(chǎn)品的高性價(jià)比。在成功營銷達(dá)到火爆銷售的背后,一定有高性價(jià)比產(chǎn)品的支撐。

　　關(guān)鍵詞:營銷

　　在房地產(chǎn)市場,營銷是一個(gè)永遠(yuǎn)不會過時(shí)的重點(diǎn)科目。房地產(chǎn)市場火爆的時(shí)候,營銷是開發(fā)商爭取利潤最大化的工具；而在樓市不景氣的時(shí)期,營銷更是開發(fā)商過冬的“救命稻草”。從根本上說,營銷就是一種創(chuàng)新,只有不斷創(chuàng)造新的營銷創(chuàng)意,才能在市場上立于不敗之地。

　　華南樓市之所以能夠在30年前領(lǐng)跑中國房地產(chǎn)市場,作為“軟實(shí)力”的營銷一直不斷創(chuàng)新功不可沒,不斷根據(jù)市場變化而進(jìn)行的營銷創(chuàng)新,更是房地產(chǎn)業(yè)的一大魅力所在。泛銷售模式、一二手聯(lián)動(dòng)、團(tuán)購等新的營銷模式在2008、2009年極大地推動(dòng)了相關(guān)樓盤的銷售。今年的宏調(diào)大局中,又會有多少營銷新招奇招來撬動(dòng)市場呢?

　　關(guān)鍵詞:產(chǎn)品

　　“做好產(chǎn)品”,成為許多地產(chǎn)商今年更為重視的口號,產(chǎn)品創(chuàng)新在嘗試和實(shí)踐在今年的廣州樓市也特別的突出。記者發(fā)現(xiàn),廣州樓市“DIY空間”的概念格外流行。根據(jù)業(yè)主家庭生活需要,這個(gè)空間可以進(jìn)行改造和功能定位。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)的DIY空間營造上,地產(chǎn)商花費(fèi)了不少的心思,既滿足了目前不少消費(fèi)者對大戶型的需求,同時(shí)也可以有效規(guī)避政策的風(fēng)險(xiǎn)。對于追求更劃算,更超值產(chǎn)品的購房者來說,這樣的房子也有更多的吸引力。

　　關(guān)鍵詞:服務(wù)

　　服務(wù)意識的缺位一直是開發(fā)商軟肋,并且成為開發(fā)商與業(yè)主矛盾的根源,一直被人們所詬病。然而開發(fā)商的努力我們也一直在見證,隨著行業(yè)的成長、成熟,整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)意識也開始不斷提升,成為產(chǎn)品的綜合競爭力之一。

　　在廣州的房地產(chǎn)行業(yè)中,服務(wù)意識應(yīng)該說是較為超前。像萬客會、帝豪會、珠江會等,幾乎每個(gè)大型的房企都會將自己的業(yè)主組織聯(lián)絡(luò)起來,在購房之后依舊享受到社區(qū)的“福利”。

　　開發(fā)商認(rèn)為,產(chǎn)品創(chuàng)新只是產(chǎn)品形式的變換,服務(wù)創(chuàng)新是體現(xiàn)開發(fā)商真實(shí)實(shí)力的、并且不容易被模仿的。在產(chǎn)品品質(zhì)趨同的今天,只有在服務(wù)上創(chuàng)新才能使企業(yè)在某一領(lǐng)域取得較長時(shí)間的領(lǐng)先地位。關(guān)麗

　　專家觀點(diǎn)

　　合理定價(jià)是回暖關(guān)鍵

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長兼秘書長朱中一指出,在市場低迷的情況下,如何將購房者的潛在需求轉(zhuǎn)化為實(shí)際需求,除了政策的鼓勵(lì)和支持外,企業(yè)能否向市場提供定價(jià)合理、質(zhì)量可靠的房屋,成為企業(yè)能否立足且應(yīng)對市場的關(guān)鍵。

　　高性價(jià)比的產(chǎn)品自然好賣,但在高品質(zhì)還不容易辨別的情況下,價(jià)格上的優(yōu)惠更容易打動(dòng)買家。元旦期間“半價(jià)開盤”的美林湖國際社區(qū),引來了市場的熱烈反應(yīng)。珠江新城某樓盤降價(jià)5000元/平方米、特價(jià)單位八折銷售……兩會之后,不少樓盤紛紛打出降價(jià)廣告來攬客。

　　但陽光家緣的數(shù)據(jù)卻顯示,珠江新城日前成交均價(jià)都在2.5萬元/平方米以上,所謂降價(jià)5000元的樓盤此前價(jià)格高達(dá)2.8萬元/平方米。在這些“雷聲大雨點(diǎn)小”的促銷聲中,所謂降價(jià)不過是開發(fā)商高開低走的營銷策略。

　　在去年的市場膠著期,抓住主流客群結(jié)構(gòu)變化、合理定價(jià)的開發(fā)企業(yè),在市場的變革競爭中占據(jù)了有利位置。與其他地產(chǎn)大腕要么按兵不動(dòng)要么玩假漲價(jià)手段形成了鮮明對比,而萬科等企業(yè)主動(dòng)適應(yīng)市場需求采取的降價(jià)策略,也為他們帶來了銷售業(yè)績和市場份額的正面回報(bào)。

　　從二季度開始就是房地產(chǎn)的銷售旺季,在經(jīng)歷一季度的銷售淡季過后,房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該拿出誠意來,真的讓利和讓買家感受物超所值,才能在成交上有所回報(bào)。而在這一輪調(diào)整中適時(shí)生存,放棄暴利、以合理定價(jià)抓住購買者,才是出路。關(guān)麗