近日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱“國(guó)十一條”)。新一輪樓市調(diào)控正處“進(jìn)行時(shí)”，相關(guān)部門、各地政府陸續(xù)推出配套實(shí)施措施。近期，不少城市樓市成交量明顯回落。與此同時(shí)，“地王”仍在推陳出新，信貸及資本對(duì)樓市偏好一時(shí)難改，觀望氛圍逐漸濃厚。樓市調(diào)控面臨“窗口期”，房?jī)r(jià)離“理性回歸”有多遠(yuǎn)？

　　調(diào)控發(fā)力造成樓市降溫

　　上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示，元旦三天假期內(nèi)，全市一手商品住宅累計(jì)成交僅186套。4日、5日，雖然回升至400多套，但與去年年底動(dòng)輒七八百套的日成交量相比已是大幅回落。北京的樓市近期也同樣遇冷，元旦期間北京市二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)僅58套，比2009年同期下降64.8%。

　　中原地產(chǎn)人士認(rèn)為，近日樓市“降溫”，有天氣寒冷等因素，但根本原因還是新一輪調(diào)控政策逐漸“發(fā)力”。繼去年12月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定終止?fàn)I業(yè)稅優(yōu)惠、提出樓市調(diào)控四條措施后，相關(guān)部門、各地政府陸續(xù)出臺(tái)具體措施。日前下發(fā)“國(guó)十一條”更是再度奏響調(diào)控強(qiáng)音�！皣�(guó)十一條”要求，二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

　　新老問(wèn)題交織考驗(yàn)調(diào)控

　　“成交量下來(lái)，但價(jià)格并沒(méi)有下跌�！鄙虾Ｖ性�地產(chǎn)一家門店的負(fù)責(zé)人說(shuō)，現(xiàn)在形勢(shì)不明朗，開(kāi)發(fā)商、房主和買房者都在觀望，“很難說(shuō)今年一季度以后房?jī)r(jià)是跌還是漲”。

　　上海永慶房屋副總經(jīng)理陳史翎說(shuō)，既要鼓勵(lì)居民合理購(gòu)房需求，又要遏制房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，“本輪調(diào)控所承受的壓力估計(jì)超過(guò)以前”。多位業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，房地產(chǎn)短期內(nèi)仍將是買方市場(chǎng)，在此情況下，增加的契稅等交易成本最終可能轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者，從而抬高房?jī)r(jià)。

　　另一方面，“地王”依然在推陳出新。2009年12月22日、23日，廣州、上海即先后誕生總價(jià)、單價(jià)“地王”。廣州成交的地塊出讓價(jià)高達(dá)255億元，由三家上市房企聯(lián)手獲得；上海拍出的地塊樓板價(jià)超過(guò)3.2萬(wàn)元/平方米，被具有央企背景的地產(chǎn)大鱷摘下。一知名港資房企負(fù)責(zé)人說(shuō)，經(jīng)過(guò)2009年的銷售回款、股市融資、銀行授信等途徑，不少大型房企的資金實(shí)力已“深不可測(cè)”；提高土地出讓首付款，可能會(huì)對(duì)中小型房企搶地有所抑制，但對(duì)那些地產(chǎn)“大鱷”的約束力有限。

　　“銀根”方面，不少業(yè)內(nèi)人士指出，在保持貨幣政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的前提下，地方政府和銀行很難對(duì)房地產(chǎn)貸款踩急剎車；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸和個(gè)貸仍將是銀行“欲拒還迎”的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。宏觀經(jīng)濟(jì)、地方政府對(duì)房地產(chǎn)的倚重短期內(nèi)難以擺脫。據(jù)了解，來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)的收入占據(jù)了許多省市2009年新增財(cái)政收入的半壁江山。

　　回歸理性需根治“頑疾”

　　根治房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題，非一日、一年之功能夠?qū)崿F(xiàn)。針對(duì)去年以來(lái)新出臺(tái)的不符合調(diào)控要求的地方性房地產(chǎn)政策，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部明確要及時(shí)進(jìn)行清理和調(diào)整，采取針對(duì)性措施，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。有的地方領(lǐng)導(dǎo)明確表態(tài)，過(guò)高的房?jī)r(jià)、地價(jià)不僅不利于民生，對(duì)城市的可持續(xù)發(fā)展和財(cái)政收入的平穩(wěn)增長(zhǎng)也都有極大的危害，必須研究制度性舉措，克服對(duì)土地收入的偏好。

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭分析，要使房地產(chǎn)步入“穩(wěn)定成熟”的狀態(tài)，需要打破多重“藩籬”：要“調(diào)理市場(chǎng)”，保持適度的房地產(chǎn)投資規(guī)模，實(shí)現(xiàn)住宅供求總量基本平衡；要“完善制度”，建立健全信息透明、交易安全的房地產(chǎn)登記體系；健全住房市場(chǎng)監(jiān)測(cè)制度，加大對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、住宅供求和價(jià)格變化、投資投機(jī)行為的監(jiān)測(cè)力度，完善土地供應(yīng)機(jī)制。

　　專家還建議，應(yīng)把為房地產(chǎn)“減壓”和為民生“加碼”結(jié)合，提高房地產(chǎn)稅收、土地出讓金等政府收入中用于保障性住房的比例。中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院教授安體富也指出，“實(shí)施物業(yè)稅等政策將對(duì)房?jī)r(jià)的非理性上漲起到抑制作用，但要嚴(yán)格細(xì)化規(guī)定，如不要增加普通百姓的負(fù)擔(dān)，而對(duì)別墅、高級(jí)住房、閑置住房則可以實(shí)行高稅率等等�！贝送�，還應(yīng)加強(qiáng)政策引導(dǎo)和監(jiān)督，要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)房地產(chǎn)信貸政策。要著力優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，落實(shí)有保有控的信貸政策。

　　新房成交均價(jià)同比下降8.9%

　　今年房?jī)r(jià)不太可能大幅下跌

　　今年第一周市內(nèi)六區(qū)新建商品住宅共成交455套，成交面積4.83萬(wàn)平方米，成交均價(jià)12653元/平方米，成交均價(jià)環(huán)比下降了8.9%。二手房共成交425套，成交面積3.34萬(wàn)平方米，環(huán)比下降了59.7%；成交均價(jià)小幅上漲，達(dá)到8436元/平方米。

　　新年第一周開(kāi)局有點(diǎn)冷

　　據(jù)中原地產(chǎn)(天津)投資顧問(wèn)部統(tǒng)計(jì)，上周市內(nèi)六區(qū)的新房?jī)r(jià)格比較穩(wěn)定，成交量則普遍下降，但河?xùn)|區(qū)受部分樓盤開(kāi)盤集中備案影響，成交2.08萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲了431.9%，一躍成為全市第一。在成交價(jià)格方面，和平、河?xùn)|、河北區(qū)均有所上漲，而河西、南開(kāi)和紅橋區(qū)成交價(jià)格再一次下降。市內(nèi)六區(qū)成交均價(jià)為12653元/平方米，環(huán)比下降8.9%。二手房市場(chǎng)方面，上周天津市各區(qū)成交量均出現(xiàn)了大幅下滑，市內(nèi)六區(qū)成交面積環(huán)比下降了59.7%。中原地產(chǎn)(天津)投資顧問(wèn)部薛秋宇預(yù)計(jì)，未來(lái)整體市場(chǎng)成交量會(huì)緩慢回升，價(jià)格波動(dòng)不大，一二月份將成為今年的價(jià)格低谷。

　　購(gòu)房者觀望開(kāi)發(fā)商讓利

　　年初以來(lái)，很多樓盤都推出了各種優(yōu)惠方式吸引購(gòu)房者，然而購(gòu)房者卻不買賬，樓市開(kāi)始彌漫觀望氣氛。市中心某新盤銷售人員介紹說(shuō)，預(yù)計(jì)春節(jié)前后將會(huì)開(kāi)盤130余套房源，但現(xiàn)在認(rèn)購(gòu)卡只銷售了80張。據(jù)了解，該樓盤對(duì)于購(gòu)買認(rèn)購(gòu)卡的客戶購(gòu)房?jī)?yōu)惠非常大，不僅5萬(wàn)元購(gòu)卡費(fèi)用可抵7萬(wàn)元房款，還可以享受2%的總房款優(yōu)惠。而老城廂某樓盤元旦期間推出的特惠房源，總房款的優(yōu)惠幅度甚至達(dá)到了10%。相對(duì)于新房市場(chǎng)的冷清，二手房市場(chǎng)有過(guò)之而無(wú)不及�！叭ツ昴甑酌刻斓陜�(nèi)都是人滿為患，而今年伊始，購(gòu)房者、賣房人似乎都人間蒸發(fā)了，店內(nèi)經(jīng)紀(jì)人都閑了好幾天了�！�

　　專家觀點(diǎn)

　　今年市區(qū)房?jī)r(jià)仍有上漲空間

　　新年第一周樓市的下跌走勢(shì)是否意味著今年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)回歸理性呢？中國(guó)指數(shù)研究院天津分院總經(jīng)理蔣云峰認(rèn)為，影響房?jī)r(jià)漲跌的直接因素是樓市供求關(guān)系，如果今年天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)明顯的供大于求現(xiàn)象，那么今年房?jī)r(jià)大幅下跌的可能性不大。

　　蔣云峰分析，2008年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地出讓面積下降，同時(shí)部分項(xiàng)目或停工或緩建，導(dǎo)致2009年全國(guó)商品住宅供不應(yīng)求，而這一問(wèn)題目前依然存在。2009年1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積同比下降15.4%，房屋新開(kāi)工面積去年才由負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)。這就意味著，2010年上半年的供應(yīng)依然偏緊。至于需求方面，由于調(diào)控措施不斷出臺(tái)，預(yù)計(jì)今年投資投機(jī)需求比去年將有所萎縮，而結(jié)婚、拆遷造成的剛性需求受到的影響較小，符合“改善需求”標(biāo)準(zhǔn)的二次置業(yè)者，仍會(huì)保持一定活躍度�！皬哪壳暗恼�策環(huán)境來(lái)看，今年商品住宅的供求關(guān)系將有所改善，但不容易出現(xiàn)明顯的供大于求，整體來(lái)看價(jià)格將處于理性平穩(wěn)的狀態(tài)，市區(qū)房?jī)r(jià)仍有上漲空間，整體下跌空間有限。但進(jìn)一步政策以及實(shí)際執(zhí)行力度仍屬未知，對(duì)房?jī)r(jià)的影響也需要進(jìn)一步觀察。”(城市快報(bào)記者姚華)