問(wèn)題回顧：樓市成交何時(shí)回暖？關(guān)注指數(shù)：★★★★★

　　回答：2009年年初，樓市還是一片悲觀(guān)，但僅僅幾個(gè)月，市場(chǎng)便發(fā)生了根本性逆轉(zhuǎn)，商品房成交量突然“井噴”。2009年前11個(gè)月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額增速均創(chuàng)1998年中國(guó)住房市場(chǎng)化以來(lái)最高紀(jì)錄。鄭州2009年前11個(gè)月中有6個(gè)月份商品房成交套數(shù)超過(guò)1萬(wàn)套。看來(lái)，當(dāng)剛性需求、改善性需求、投資需求在救市政策的刺激下一起襲來(lái)之時(shí)，樓市想不瘋狂都不行。

　　樓市成交持續(xù)走高

　　2009年，許多行業(yè)深受金融危機(jī)打擊，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻在危機(jī)中迎來(lái)最輝煌的一年。年初還在低迷中徘徊的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在政策刺激下逐漸復(fù)蘇，并迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年前11個(gè)月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積7.52億平方米，同比增長(zhǎng)超過(guò)五成；商品房銷(xiāo)售額3.6萬(wàn)億元人民幣，同比增長(zhǎng)近九成。銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額增速均創(chuàng)1998年中國(guó)住房市場(chǎng)化以來(lái)最高紀(jì)錄。

　　鄭州樓市的情況與全國(guó)樓市大體吻合，且表現(xiàn)更為強(qiáng)勁。同致行提供的數(shù)據(jù)表明，1～11月份，鄭州市商品房銷(xiāo)售面積為995.9萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)65.2%，呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積846.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)68.8%。

　　同致行品牌運(yùn)營(yíng)部總監(jiān)曹慶偉告訴記者，從2009年春節(jié)過(guò)后的3月份開(kāi)始，鄭州樓市開(kāi)始出現(xiàn)一輪長(zhǎng)時(shí)間的反彈走勢(shì)，這輪反彈走勢(shì)長(zhǎng)達(dá)7個(gè)月之久，2009年前11個(gè)月中有6個(gè)月份商品房成交套數(shù)超過(guò)1萬(wàn)套，3～10月份商品房月銷(xiāo)售面積沖破90萬(wàn)平方米大關(guān)，其中，6～9月份商品房月銷(xiāo)售面積更是沖破100萬(wàn)平方米大關(guān)，鄭州樓市出現(xiàn)了兩輪沖高局面。

　　二手樓市也異�；鸨�。數(shù)據(jù)顯示，2009年1~10月份，鄭州二手房銷(xiāo)售面積193.22萬(wàn)平方米，較2007年同期增長(zhǎng)了50.4%，較上年同期增長(zhǎng)了119.4%。

　　回暖在于政策轉(zhuǎn)向

　　樓市之所以長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)走高是基于推動(dòng)市場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間反彈的因素在于宏觀(guān)層面政策力量轉(zhuǎn)變和市場(chǎng)剛性需求沉淀過(guò)長(zhǎng)。

　　曹慶偉表示，2008年初始，在各種樓市政策和數(shù)次加息的累加效應(yīng)下，國(guó)內(nèi)樓市開(kāi)始出現(xiàn)下行趨勢(shì)，樓市成交低迷，樓盤(pán)價(jià)格松動(dòng)，開(kāi)始推出各種優(yōu)惠措施，但眾多購(gòu)房者觀(guān)望態(tài)度堅(jiān)決。2008年下半年美國(guó)爆發(fā)金融危機(jī)，之后波及國(guó)內(nèi)，2008年年底國(guó)內(nèi)出口受到嚴(yán)重影響，中央政府和地方政府為了刺激消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需，樓市宏觀(guān)調(diào)控政策開(kāi)始發(fā)生重大轉(zhuǎn)向，由之前的緊縮政策轉(zhuǎn)為放松甚至刺激政策，地方政府大量的樓市刺激優(yōu)惠政策出臺(tái)。

　　另外，在2008年一年內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)積累沉淀了大量的購(gòu)房觀(guān)望者，這批觀(guān)望者在中央和地方各種樓市利好政策的刺激下，開(kāi)始紛紛進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易，而剛性需求者對(duì)于樓市的推高，引發(fā)了商品房?jī)r(jià)格回升，并吸引大量的投資者和投機(jī)者進(jìn)入市場(chǎng)，使得市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)強(qiáng)烈的反彈。

　　河南財(cái)經(jīng)學(xué)院常務(wù)副院長(zhǎng)李曉峰認(rèn)為，2009年樓市的超預(yù)期快速?gòu)?fù)蘇除了多方需求的積累釋放和激發(fā)以外，與市場(chǎng)供給量的明顯不足也密切相關(guān)。這主要是因?yàn)樵?007年第四季度以及整個(gè)2008年當(dāng)中，眾多開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)樓市預(yù)期相對(duì)悲觀(guān)，開(kāi)發(fā)商們更多地采取謹(jǐn)慎的態(tài)度與緊縮的戰(zhàn)略，無(wú)論是拿地的數(shù)量，還是開(kāi)發(fā)的數(shù)量與節(jié)奏都明顯下降，從而當(dāng)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求洶涌而至的時(shí)候，供應(yīng)的節(jié)奏沒(méi)能及時(shí)跟上，造成了供需比例的失衡。

　　剛性需求主導(dǎo)鄭州

　　盡管自2008年7月份以來(lái)，國(guó)內(nèi)部分一、二線(xiàn)城市出現(xiàn)了量跌價(jià)漲的情況，但鄭州樓市仍然“一枝獨(dú)秀”，成交量繼續(xù)沖高。數(shù)據(jù)顯示，2008年7月、8月、9月，鄭州樓市成交量分別為108.37萬(wàn)平方米、104.59萬(wàn)平方米、108.33萬(wàn)平方米，成交量保持在100萬(wàn)平方米以上的高位運(yùn)行。

　　為何鄭州樓市出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間的量?jī)r(jià)齊升現(xiàn)象？曹慶偉表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著的地區(qū)性差異特征使得鄭州樓市比沿海城市反彈時(shí)間更長(zhǎng)。鄭州樓市購(gòu)房者中更多的是自住性需求客戶(hù)，這些購(gòu)房者在2008年市場(chǎng)低迷時(shí)期進(jìn)入了觀(guān)望，經(jīng)過(guò)一年的觀(guān)望期后，這些客戶(hù)的需求必然要集中釋放出來(lái)，由于自住性需求比例高，因而釋放的時(shí)間更長(zhǎng)些。另一方面是由于鄭州樓市購(gòu)房者中省內(nèi)市地人群占了很大比例，河南省人口眾多，鄭州特殊的地位，吸引了大量市地人口前來(lái)購(gòu)房，使得鄭州城市化率快速提升，推動(dòng)了房地產(chǎn)成交量的走高。而鄭州相關(guān)部門(mén)出臺(tái)的優(yōu)惠政策對(duì)于鄭州樓市的刺激作用也相當(dāng)大，這些政策中不但有針對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者的，還有關(guān)于開(kāi)發(fā)商、稅費(fèi)和公積金等方面的，這些政策的實(shí)施對(duì)本地樓市的刺激效用更大。