20日上午，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)顧云昌做客泉城。在講座上，顧云昌說，房?jī)r(jià)高企主要是由于供需失衡造成的，而投資投機(jī)性購(gòu)房也是其中的重要原因。他分析說，明年房?jī)r(jià)仍將處在上升通道中，不過會(huì)有波動(dòng)。

　　房地產(chǎn)是“重磅棋子”

　　顧云昌的講座從9點(diǎn)開始，一直到12點(diǎn)半結(jié)束，其間沒有人退場(chǎng)，這在講座中是很少見的，可見市民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高關(guān)注度。

　　顧云昌說，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1到11月份，房屋銷售額達(dá)到了3.6萬億，如果加上12月份的話，超過4萬億是沒有問題的�！岸�手房沒有統(tǒng)一的數(shù)據(jù)，估計(jì)為2萬億多，這相當(dāng)于中國(guó)城市居民花了6萬億來買房子。”

　　記者了解到，截至目前，社會(huì)消費(fèi)品零售總額是12萬億，這其中居民消費(fèi)占了近四分之三，為8萬億左右�！袄习傩栈�了6萬億買房子，8萬億買房子以外的東西，可以看出，房地產(chǎn)拉動(dòng)內(nèi)需發(fā)揮了重要的作用�！�

　　目前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)“綁架”的言論時(shí)有出現(xiàn)，不過顧云昌認(rèn)為，“這要看怎么理解，我倒是認(rèn)為房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)一枚重要的棋子�！�

　　投資投機(jī)越來越占主導(dǎo)

　　“年中以來，房?jī)r(jià)上漲很快，特別是一線城市，超過了歷史峰值。”顧云昌借用數(shù)據(jù)說，今年房地產(chǎn)出現(xiàn)了爆發(fā)性增長(zhǎng)，“中國(guó)經(jīng)濟(jì)最困難的一年恰恰是房地產(chǎn)最火爆的一年。”

　　“3、4月份還在呼吁要放開二套房，5月份我就不敢說了。”顧云昌說，到了5、6月份，樓市開始“不差錢”了，投資者迅速進(jìn)入樓市，特別是在上海、深圳等城市。

　　“買股票有套牢的時(shí)候，買古董有假的，買黃金波動(dòng)性太大，實(shí)踐證明，買房不會(huì)虧。房地產(chǎn)最大的特性就是兼具消費(fèi)品和投資品的屬性，這是唯一的�！�

　　顧云昌認(rèn)為，財(cái)富階層的敏感性特別強(qiáng)�！霸趯捤傻呢泿耪�策下，流動(dòng)性是過剩的，預(yù)期通貨膨脹，怎么辦，買房子。中小企業(yè)主在買，他們是一棟一棟地買。大企業(yè)也在買，他們買的是地，大家都在搞房地產(chǎn)�！�

　　“投資投機(jī)越來越占主導(dǎo)地位，中小城市沒那么嚴(yán)重，但也有這種勢(shì)頭�！鳖櫾撇�特別指出。

　　供需失衡導(dǎo)致高房?jī)r(jià)

　　對(duì)于近期熱議的“遏制”，顧云昌說，政府從來就沒有說過要打壓房地產(chǎn)，也沒有說要打壓房?jī)r(jià)，打壓的只是房?jī)r(jià)上漲過快。

　　他說，1到11月份房地產(chǎn)銷售面積達(dá)7.5億平方米，可竣工面積才4.4億平方米�！胺�?jī)r(jià)上漲的原因是什么？供不應(yīng)求。歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2004年到現(xiàn)在，除了2008年，每年都是供不應(yīng)求，供應(yīng)只占需求的60%，最多70%。100套房子，有時(shí)候1000多個(gè)人去排隊(duì)。”

　　“供應(yīng)為什么不足，我認(rèn)為是土地供應(yīng)量不足造成的。從2004年到現(xiàn)在，沒有一年能滿足需求。我最近發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，土地中的一部分是賣給了非開發(fā)商，也就是政府和個(gè)人�！�

　　顧云昌說，第二個(gè)原因是流動(dòng)性過剩，再加上熱錢進(jìn)入，資產(chǎn)價(jià)格早已漲了起來，所以樓市和股市才火爆。另外一方面是貧富差距的擴(kuò)大。一方面感嘆房?jī)r(jià)高，一方面高端房熱賣。

　　要解決這些問題，涉及到土地市場(chǎng)、金融市場(chǎng)、分配市場(chǎng)，調(diào)控不容易操作。顧云昌說，“存量土地的盤活肯定要加大，政府處理囤地的調(diào)控也會(huì)加強(qiáng)�！�

　　明年房?jī)r(jià)還會(huì)漲但有波動(dòng)

　　“土地供應(yīng)不足產(chǎn)生的是新房總量供應(yīng)不足，保障房太少是結(jié)構(gòu)性不足�！鳖櫾撇�說，住房改革中存在的問題是，房?jī)r(jià)高，保障性房不足。“商品化快了，保障房少了。這導(dǎo)致了現(xiàn)在的社會(huì)問題。”

　　對(duì)于明年的房地產(chǎn)趨勢(shì)，顧云昌認(rèn)為，明年房地產(chǎn)投資有望實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)20%以上�！暗�在銷售增長(zhǎng)方面我不是很樂觀。今年已是歷史高峰，已沒那么大的勢(shì)頭，能實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)已不錯(cuò)了，有可能是平穩(wěn)下降�！�

　　“現(xiàn)在老百姓恐慌性買房，開發(fā)商是恐慌性買地�！鳖櫾撇�說，“一是大家預(yù)期好，二是開發(fā)商有錢�！�

　　他同時(shí)指出，上漲勢(shì)頭正在減弱。 “高價(jià)位再加上調(diào)控，都會(huì)影響到銷售，下半年會(huì)走穩(wěn)。2010年將會(huì)是穩(wěn)中有升，但有波動(dòng)，是最復(fù)雜的一年�！�

　　房地產(chǎn)“大鱷”任志強(qiáng)：明年上半年房產(chǎn)市場(chǎng)更加供不應(yīng)求

　　20日下午，任志強(qiáng)也來到濟(jì)南，不過講座中他并沒有驚人之語。

　　任志強(qiáng)說，在世界房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍下跌的大形勢(shì)下，中國(guó)房地產(chǎn)一路上升，銷售面積和銷售額都大幅增長(zhǎng)。但他話鋒一轉(zhuǎn)說：“投資總額卻增長(zhǎng)很慢，開發(fā)商手里捏著大把的錢不花，為什么呢？沒地。”

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，土地購(gòu)置的下降，導(dǎo)致施工面積和新開工面積雖然在11月份后增長(zhǎng)很快，由負(fù)轉(zhuǎn)正，但新開工面積增長(zhǎng)仍然很低�！艾F(xiàn)在新開工的面積到明年下半年才能形成有效供給，經(jīng)過2009年的熱銷，明年上半年市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面會(huì)繼續(xù)惡化�！�