“支持居民自住和改善性購(gòu)房需求”為政策定調(diào) 明年樓價(jià)仍將高位運(yùn)行

　　最新政策動(dòng)向

　　-中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在定調(diào)房地產(chǎn)業(yè)明年的發(fā)展方向中，明確提出“支持居民自住和改善性購(gòu)房需求”。

　　-12月9日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議對(duì)懸而未決的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠續(xù)期問(wèn)題一錘定音——從2010年元月1日起個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。

　　個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，這一最新公布的政策將對(duì)一二手樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。對(duì)一手樓市場(chǎng)而言，最受影響的可能是高檔投資型物業(yè)，因?yàn)檗D(zhuǎn)手成本高昂將令一度十分熱衷入市的投資型買家不得不審慎考慮，從而延緩成交。而對(duì)于改善型買家而言，他們大多希望賣出舊房后再買入新房，新政策的出臺(tái)也將令他們的賣舊房計(jì)劃受阻。專家分析認(rèn)為，一旦投資型買家和改善型買家同時(shí)觀望，一手樓的成交短期內(nèi)將出現(xiàn)承接乏力，從而使成交量出現(xiàn)下跌。

　　不過(guò)，營(yíng)業(yè)稅減免只是樓市調(diào)控政策的一個(gè)組成部分，樓市成交更重要的是要看銀行信貸政策。目前房貸7折優(yōu)惠和首次置業(yè)契稅下調(diào)等住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施，因此明年第一季度將是觀察樓市走向的關(guān)鍵時(shí)期。

　　受影響一手樓買家可能超過(guò)七成

　　合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江表示，營(yíng)業(yè)稅減免優(yōu)惠取消，對(duì)市場(chǎng)有利有弊，一是可以打擊投機(jī)炒家，使投入到樓市中的產(chǎn)業(yè)資金退回到原有領(lǐng)域，但同時(shí)也會(huì)影響一批改善型的買家。合富輝煌對(duì)目前樓市的一手住宅買家做過(guò)一次問(wèn)卷調(diào)查，發(fā)現(xiàn)24%的買家為純投資型買家，50%~60%為改善型買家，由此估算投資型與改善型買家已占到一手住宅買家總量的74%以上。

　　房屋銷售占社會(huì)零售總額一半

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)朱中一在本月8日在廣州舉行的“2009第七屆中國(guó)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主流高峰論壇”上指出，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)措施保持了政策的連續(xù)性。

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，是宏觀經(jīng)濟(jì)棋局中的一只“車”。數(shù)據(jù)顯示，到今年年底全國(guó)一手住宅的銷售額可達(dá)到3.8萬(wàn)億～4萬(wàn)億元，若加上二手房，整個(gè)市場(chǎng)的房屋交易額將達(dá)到5.7萬(wàn)億～6萬(wàn)億元。而今年全社會(huì)的零售總額約為12萬(wàn)億元，這就意味著，今年房屋銷售額接近社會(huì)消費(fèi)品零售總額的一半，因此，說(shuō)房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的命脈一點(diǎn)不為過(guò)。

　　未來(lái)半年房?jī)r(jià)下跌幾率為零

　　展望2010年中國(guó)樓市的走向，顧云昌表示，2010年的房地產(chǎn)投資速度將大大加快，值得擔(dān)心的是房地產(chǎn)的銷售問(wèn)題。今年房地產(chǎn)銷售呈現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，目前，房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位運(yùn)行階段，因此，保銷售增長(zhǎng)是明年房地產(chǎn)重要的任務(wù)。住建部政策研究中心副主任秦虹表示，特別要關(guān)注兩大類人群的住房消費(fèi)：一是年輕人，二是未來(lái)不斷增加的勞動(dòng)力人口。

　　對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)預(yù)期，未來(lái)3～5個(gè)月乃至半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀還會(huì)延續(xù)下去，房?jī)r(jià)可能還會(huì)漲，雖然漲的速度可能放慢，但房?jī)r(jià)下跌的幾率則幾乎為零。這是因?yàn)榘l(fā)展商的資金比較充裕，加上庫(kù)存不足，未來(lái)幾個(gè)月不可能有大的供應(yīng)量。

　　富力地產(chǎn)華南地區(qū)總經(jīng)理朱榮斌認(rèn)為，房?jī)r(jià)雖然高企，但不要低估了老百姓的購(gòu)買力，正如“鮑魚就應(yīng)該賣得貴，盒飯應(yīng)該賣得更便宜”一樣。

　　合富置業(yè)(中國(guó))首席市場(chǎng)分析師龍斌解讀新政策認(rèn)為，預(yù)計(jì)明年普通首套住房、自住改善型住房的優(yōu)惠政策將延續(xù)，但投資型多套購(gòu)房會(huì)不會(huì)被抑制？這個(gè)問(wèn)題現(xiàn)在沒(méi)有答案，但這個(gè)可能性不能排除。預(yù)計(jì)明年樓價(jià)將以保持穩(wěn)定為主，大幅度波動(dòng)的機(jī)會(huì)不大。明年上半年由于供求關(guān)系不平衡，樓價(jià)依然有上行動(dòng)力；下半年則有一定的不確定性，預(yù)計(jì)全年成交比2009年會(huì)減少。

　　手持多套房恐被套牢

　　以往快進(jìn)快出的短炒方式將行不通

　　手持多套房恐被套牢

　　在營(yíng)業(yè)稅減免優(yōu)惠中止的消息傳出當(dāng)天，記者采訪了一位“炒家”張小姐。張小姐表示：“投資總額大的炒家恐怕被套牢，幸虧我買入的都是總額低的房子。”

　　來(lái)自汕頭的張小姐是典型的炒房族，熱衷短炒獲利。在汕頭有10套房子，今年三四月份她開始來(lái)廣州入市炒房，先后買入3個(gè)單位，一套是天河?xùn)|的樓梯樓，購(gòu)入成本61萬(wàn)元，幾天前剛以75萬(wàn)元售出，但買家遲遲未去遞件，她覺(jué)得交易可能“凍過(guò)水”。第二套房子位于赤崗聚德花苑，購(gòu)入成本27萬(wàn)元。第三套房子位于羅沖圍，購(gòu)入價(jià)42萬(wàn)元。這兩套房子目前都沒(méi)有出手，她表示新政策下炒樓收益肯定會(huì)受影響。

　　面對(duì)營(yíng)業(yè)稅減免優(yōu)惠結(jié)束的現(xiàn)實(shí)，張小姐表示明年要看清形勢(shì)再?zèng)Q定是否繼續(xù)炒房，更要謹(jǐn)慎選擇地段才入市。但她對(duì)廣州樓市前景依然看好，她認(rèn)為要買房的人始終大把存在。