去年底，出于“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需”的需要，多部門分別制定了一系列有關(guān)樓市的優(yōu)惠政策。一年大限將至，這些優(yōu)惠政策可能就此落幕。昨日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林表示，鑒于目前經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，房市回暖，這些政策可能到年底取消。

　　去年底出臺(tái)的一系列有關(guān)購(gòu)房的優(yōu)惠政策，其中包括二手房契稅、營(yíng)業(yè)稅的減免；首套及改善型購(gòu)房按揭利率7折優(yōu)惠等。對(duì)于減稅等直接刺激房產(chǎn)交易的政策，國(guó)務(wù)院給出的期限為一年。不過(guò)值得注意的是，這些政策是在經(jīng)金融危機(jī)下，基于2009年不明朗的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。

　　王玨林認(rèn)為，今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)都在增長(zhǎng)，他分析說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)向好，這些優(yōu)惠政策可能很難存續(xù)。“這只是我個(gè)人基于現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)做出的分析。”

　　一位房地產(chǎn)專家昨日也表示，在業(yè)內(nèi)，確實(shí)存在著房產(chǎn)優(yōu)惠政策去留的討論，其中，認(rèn)為減免營(yíng)業(yè)稅等政策即將謝幕的人多一些。也有人猜測(cè)，對(duì)于首套住房的優(yōu)惠政策，可能延續(xù)。

　　- 算賬

　　國(guó)務(wù)院去年底公布今年?duì)I業(yè)稅新政，對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策：

　　其中，將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)5年(含5年)改為超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　使用100萬(wàn)，購(gòu)入一套買入價(jià)70萬(wàn)的房產(chǎn)

　　1、假定該房產(chǎn)不足兩年轉(zhuǎn)讓：

　　新政：繳納 (100-70)×5.5%=1.65(萬(wàn)元)營(yíng)業(yè)稅

　　舊政：繳納100×5.5%=5.5(萬(wàn)元)營(yíng)業(yè)稅

　　2、假定該房產(chǎn)已超兩年但未滿5年轉(zhuǎn)讓：

　　新政：不需要繳納營(yíng)業(yè)稅

　　舊政：繳納100×5.5%=5.5(萬(wàn)元)營(yíng)業(yè)稅

　　3、假定該房產(chǎn)已滿5年轉(zhuǎn)讓：

　　新、舊政策均無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　- 業(yè)內(nèi)分析

　　稅費(fèi)優(yōu)惠取消 交易成本增加

　　營(yíng)業(yè)稅政策對(duì)二手房市場(chǎng)影響巨大，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，首先是全額征收的絕對(duì)值高，按5.5%的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，對(duì)于目前北京二手房市場(chǎng)，一套涉及營(yíng)業(yè)稅的房源動(dòng)輒將需要繳納5萬(wàn)以上營(yíng)業(yè)稅，而84號(hào)文的疊加效益又使?fàn)I業(yè)稅的威力進(jìn)一步放大，根據(jù)84號(hào)文，黑白合同的取消使得原來(lái)可以避稅的房源變成了全額繳納，5年內(nèi)房源再交易成本增加成交總價(jià)的3%以上。其次，北京市場(chǎng)上受營(yíng)業(yè)稅政策影響的房源數(shù)量巨大，五年內(nèi)次新房就占到目前房源的60%左右，另外還有近幾年已交易過(guò)的房源三次上市等，這些房源在現(xiàn)在的政策下基本上沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅影響，而一旦恢復(fù)營(yíng)業(yè)稅繳納政策，這些房源都將增加交易費(fèi)用。

　　- 房市反應(yīng)

　　稅率優(yōu)惠 二手房成交加速

　　“營(yíng)業(yè)稅年底到期后可能不再續(xù)期的消息，從9月份就開始傳了”，美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉稱，從市場(chǎng)表現(xiàn)看，9月份市場(chǎng)成交量明顯放大，全月成交量創(chuàng)年度新高。10月份上半月，受長(zhǎng)假等因素影響，成交量出現(xiàn)下挫，但是下半月又重新出現(xiàn)上漲勢(shì)頭，統(tǒng)計(jì)顯示，10月下旬，北京二手房日均成交量達(dá)到964套，甚至已超過(guò)了9月份的日均成交量。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師認(rèn)為，市場(chǎng)上本已初現(xiàn)因房?jī)r(jià)高起而引起的成交滯漲，而隨著年底營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策倒計(jì)時(shí)的逼近，買賣雙方的心態(tài)又發(fā)生了變化，出現(xiàn)了成交加速的局面。

　　房源增多 房主可接受議價(jià)

　　除了成交量外，房源掛牌量也出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。張大偉告訴記者，根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，10月下半月北京二手房市場(chǎng)新增房源就達(dá)到近2萬(wàn)套，繼9月5年內(nèi)房源比例突破62%，10月5年內(nèi)房源比例繼續(xù)上升，已經(jīng)達(dá)到65%。隨著接近年底，這一比例還有繼續(xù)上升的可能。而大量房源的集中上市將使得11月、12月市場(chǎng)成交量繼續(xù)上升。

　　業(yè)內(nèi)人士還表示，前幾個(gè)月曾遠(yuǎn)離北京市場(chǎng)的議價(jià)現(xiàn)象現(xiàn)在也逐漸多起來(lái)了。不少業(yè)主向中介表示，如果有客戶有意向購(gòu)買，價(jià)格可以商量，部分業(yè)主甚至表示可以優(yōu)惠5萬(wàn)左右。而這種議價(jià)現(xiàn)象，從3月份至8月份在北京市場(chǎng)上是很少見的，其中一些高端物業(yè)甚至出現(xiàn)了5%-7%的議價(jià)空間。

　　記者 楊娟娟