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    長(zhǎng)三角樓市:“價(jià)漲量跌”之后“有價(jià)無市”?
2009年10月28日 09:05 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  近期,在全國(guó)樓市版圖中一直相當(dāng)活躍的長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)吹起“涼風(fēng)”:市場(chǎng)出現(xiàn)“價(jià)漲量跌”態(tài)勢(shì),政策層面釋放“從緊”信號(hào)。長(zhǎng)三角樓市將如何演變?四季度會(huì)不會(huì)遭遇“有價(jià)無市”的尷尬?如何打破僵局以建立新的供求平衡?

  市場(chǎng)和政策層面雙雙“遇涼”

  高歌猛進(jìn)了半年多之后,長(zhǎng)三角樓市近期有些“著涼”。根據(jù)易居中國(guó)的數(shù)據(jù)顯示,9月上海新建商品住宅成交量為509.8萬平方米,比二季度下滑17.6%。南京“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公布的官方數(shù)據(jù)顯示,9月南京新建商品住房(不含高淳、溧水)成交了6432套,較8月減少18.3%,比7月下降更高達(dá)28.7%。

  此外,長(zhǎng)三角不少城市房?jī)r(jià)漲幅有所縮小。比如,根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù),9月南京住宅銷售均價(jià)比8月上漲了0.7%,但漲幅縮小0.4個(gè)百分點(diǎn);其中,新建住宅均價(jià)環(huán)比雖上漲0.8%,但漲幅縮小0.2個(gè)百分點(diǎn);二手房環(huán)比上漲0.4%,但漲幅縮小0.9個(gè)百分點(diǎn)。

  在政策方面,長(zhǎng)三角也出現(xiàn)疑似“收緊”的跡象。比如,從10月10日開始,南京市執(zhí)行新政策,全面收緊住房公積金政策:個(gè)人還貸能力系數(shù)由0.45下調(diào)至0.3;同時(shí),對(duì)所購(gòu)房屋建筑面積為144平方米以上的,以及夫妻雙方任何一方再次申請(qǐng)公積金貸款的,其貸款額度降低為可貸額度的50%。公積金新政首先影響的是人均公積金貸款在20萬元以上的購(gòu)房者,這約占到市場(chǎng)總量的50%。

  上海市銀監(jiān)局則在近日下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步維護(hù)上海銀行業(yè)良好競(jìng)爭(zhēng)秩序的通知》中再度強(qiáng)調(diào),各行“特別要嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸的相關(guān)監(jiān)管要求”。上海中原地產(chǎn)七寶地區(qū)門店的業(yè)務(wù)員告訴記者,近來二手房貸款明顯收緊了,“以前兩三天就能辦下來,現(xiàn)在一般需要六七天,銀行對(duì)材料的要求也更嚴(yán)格,7折優(yōu)惠利率已很難申請(qǐng)到”。記者從杭州不少地產(chǎn)中介處也了解到相似情況。

  居高房?jī)r(jià)未現(xiàn)松動(dòng)跡象

  不過,開發(fā)商似乎不擔(dān)心眼下長(zhǎng)三角地區(qū)成交量的下滑,甚至“反其道而行”。記者在國(guó)慶期間“2009上海房地產(chǎn)秋季展示會(huì)”上采訪發(fā)現(xiàn),此次房展會(huì)未見往昔“買房送家電送旅游”等促銷招數(shù),且開發(fā)商給出的真正折扣優(yōu)惠也不多,有些還附加了相對(duì)“苛刻”的條件。比如,有個(gè)別樓盤打出一些現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)惠大都在一萬元或“總房?jī)r(jià)的1%”以內(nèi),且前提是“國(guó)慶期間簽約”;有樓盤宣稱可打9.8折,但要符合“現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)、三天內(nèi)簽約、首付40%”等要求。在總計(jì)約220個(gè)樓盤中,近一半樓盤“只展不售”,這其中包含不少來自蘇州、嘉興等地的樓盤。一些售樓人員對(duì)看房者不冷不熱地介紹,具體開盤時(shí)間和銷售價(jià)格還沒有確定,目前只是作些“形象宣傳”。據(jù)主辦方介紹,此次參展樓盤的均價(jià)在2萬元/平方米左右,遠(yuǎn)高于以往假日房展會(huì)的價(jià)格水平。

  雖然漲幅有所縮小,但長(zhǎng)三角地區(qū)城市的房?jī)r(jià)依然居高不下。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù),9月上海、南京、杭州、寧波等城市的住宅及新建商品住宅價(jià)格的同比、環(huán)比均出現(xiàn)上漲。尤其是同比方面,滬、寧、杭、甬四城市的漲幅分別為2.3%、3.4%、4.9%和4.9%,均在70個(gè)城市中位列前茅。

  統(tǒng)計(jì)顯示,南京9月份成交的1萬元/平方米以上的房源有1814套,成交面積占總數(shù)的32.28%,而8月“萬元房”成交面積為22.85%。南京市房管部門人士分析:“每平方米1萬元以上的房源成交比例在擴(kuò)大,說明高房?jī)r(jià)的趨勢(shì)在放大”。而在上海,第三季度均價(jià)4萬元以上的房源共成交24.82萬平方米,比二季度上漲126%。雖然“高價(jià)房”的標(biāo)準(zhǔn)彼此有別,但長(zhǎng)三角不少城市房?jī)r(jià)卻均在“高臺(tái)”上繼續(xù)“摸高”。

  而且,長(zhǎng)三角的高房?jī)r(jià)沒有明顯的松動(dòng)跡象。戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)董事伍惠敏認(rèn)為,通過快速的去化、回籠資金,目前開發(fā)商已沒有資金壓力,要做的就是在銷售量和房?jī)r(jià)之間實(shí)現(xiàn)平衡,而沒有調(diào)價(jià)的必要。一些開發(fā)商更是直言:即使接下來一棟房都不買,撐一年都沒有問題。

  “價(jià)漲量跌”會(huì)否轉(zhuǎn)為“有價(jià)無市”?

  供應(yīng)量是判斷樓市走勢(shì)的另一個(gè)重要指標(biāo)。記者整理易居中國(guó)提供的數(shù)據(jù):6-9月杭州商品住宅供應(yīng)量分別為40.55萬、23.04萬、28.91萬和56.41萬平方米,上海的供應(yīng)量分別為127.24萬、126.83萬、145.32萬和149.78萬平方米,南京在8月的供應(yīng)量為創(chuàng)紀(jì)錄的84.23萬平方米?梢姡L(zhǎng)三角各地的供應(yīng)量大致呈逐漸增加的趨勢(shì)。根據(jù)各地新房源預(yù)告來看,預(yù)計(jì)第四季度不少城市商品住宅供應(yīng)量也保持在相對(duì)充裕的水平。

  易居中國(guó)的分析師薛建雄認(rèn)為,四季度長(zhǎng)三角的房?jī)r(jià)不太可能出現(xiàn)明顯下滑,加上主力需求釋放、信貸收緊等因素,不排除出現(xiàn)“有價(jià)無市”的可能性。搜房網(wǎng)在國(guó)慶期間進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示,有67%的人最關(guān)注的是房地產(chǎn)“價(jià)格走勢(shì)”;有9%的人選擇在“1個(gè)月內(nèi)”買房,而多達(dá)56%的人購(gòu)房時(shí)間將在“6個(gè)月及以上”。

  “有價(jià)無市”對(duì)買賣雙方都是一種尷尬:一方面,購(gòu)房者想買房但是無力承受高房?jī)r(jià);另一方面,房子明明賣不動(dòng)了,開發(fā)商卻不降價(jià)、甚至逆市漲價(jià)。如此一來,樓市又將陷入僵局。這種僵局如何打破、新的平衡如何建構(gòu),是依靠市場(chǎng)“內(nèi)力”還是政策“外力”?一切還有待觀察。

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直隸巴人的原貼:
我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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