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原寄望2009年樓價(jià)一路下跌準(zhǔn)備在下半年抄底的市民,現(xiàn)在只能在天花板上操作了。
日前,廣州市國(guó)土房管局公布了9月廣州樓市的數(shù)據(jù),至9月份,廣州樓價(jià)已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月攻占“9字頭”或以上的高地。而國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也來湊熱鬧,它們統(tǒng)計(jì)的9月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格中,廣州新建住房銷售價(jià)格同比漲幅位居第一。讓人吃驚的是,9月份的成交面積依然有90.94萬(wàn)平方米,而近四個(gè)月的月均成交量,更達(dá)到了令人咋舌的113.49萬(wàn)平方米。高樓價(jià)并沒有逼出“潮退裸泳”。
樓價(jià)高而成交旺,成了廣州樓市近四個(gè)月來的常態(tài),如果沒有強(qiáng)大外力的干擾,廣州第四季度的樓價(jià)極可能仍處于這高位水平線上。今年樓價(jià)繼2008年后再次“破九”,并無太多懸念。
數(shù)據(jù)剖析 價(jià)量齊升,改善投資型比例飆升
價(jià)升量跌的法則,很多時(shí)候往往會(huì)失效。至少在今年的廣州樓市中就表現(xiàn)得如此明顯。
市民的感覺是,今年廣州樓價(jià)漲了很多。房管局的數(shù)據(jù)也完全支撐市民的這種感覺。整個(gè)第三季度,廣州一手住宅成交均價(jià)達(dá)到9605元/平方米,比起第二季度8786元/平方米的價(jià)格,上漲了約10%。不要忘記,在今年第一季度,廣州樓價(jià)才剛剛站上“8字頭”達(dá)到8095元/平方米。第三季度與之相比,增幅達(dá)到了19%。
如果以今年兩個(gè)黃金銷售節(jié)點(diǎn)“五一”、“十一”來計(jì)算,其價(jià)格的升幅更有過之而無不及。合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,今年“十一”黃金月與“五一”相比,各區(qū)房?jī)r(jià)上漲幅度均在15%以上。其中,花都、南沙、天河升幅普遍在20%-30%之間,番禺、白云的增幅都在10%以上。這些樓市重鎮(zhèn)成交價(jià)格大幅上升,全市樓價(jià)焉有不飆升之理?
如果價(jià)格飆升成交量劇減,量?jī)r(jià)呈反比狀態(tài),這也屬正,F(xiàn)象。但如果價(jià)格持續(xù)攀升而成交量始終處于高位,量?jī)r(jià)呈正比狀態(tài),那么說明這個(gè)市場(chǎng)有些不正常了。而當(dāng)下的廣州樓市就處于這種狀態(tài):第二季度樓價(jià)比第一季度上升了8%,成交量同時(shí)漲了7%,第三季度樓價(jià)環(huán)比上升了10%,成交量繼續(xù)攀升3%。
“當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)的改善型、投資型買家所占比例達(dá)到約70%時(shí),才會(huì)出現(xiàn)成交量微退甚至增長(zhǎng)的情況!睒I(yè)內(nèi)人士吳定金分析指出。而從近期的表現(xiàn)來看,廣州樓市改善型、投資型買家比例已達(dá)到了這一水平,“如果這一比例繼續(xù)上升,市場(chǎng)就會(huì)越來越不安全”。這些投資型、改善型資金來得快也去得快,一旦出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),現(xiàn)在看似空谷幽蘭的樓市就可能迅速變?yōu)闅堅(jiān)珨嗤摺?duì)政府和買家而言,這都是要時(shí)時(shí)警惕和提防的。
前景預(yù)測(cè) 忘記裸泳,今年樓價(jià)站穩(wěn)“9字頭”
對(duì)開發(fā)商來說,成交潮漲是最重要的,至于誰(shuí)買走了房子,那無關(guān)痛癢。當(dāng)成交量始終處于高水位時(shí),開發(fā)商帶不帶褲衩都沒有“露羞”的擔(dān)憂,更不會(huì)想到用價(jià)格來遮羞。“第三季度的成交這么好,第四季度剛開頭,誰(shuí)會(huì)降價(jià)呀?”合景泰富地產(chǎn)有關(guān)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人的話是當(dāng)下開發(fā)商心態(tài)的集中反映。而在更為樂觀的廣州方圓地產(chǎn)顧問有限公司市場(chǎng)調(diào)研總監(jiān)朱艷麗看來,“第四季度廣州樓價(jià)可能還會(huì)略有上升”。
如果第四季度的樓價(jià)和第三季度相比不變或者略有上升,結(jié)果會(huì)怎樣?我們先假設(shè)第四季度的月均成交只有70萬(wàn)平方米,按照第三季度的樓價(jià)計(jì)算,市場(chǎng)成交金額就會(huì)達(dá)到201.71億元,開發(fā)商全年就會(huì)收金897.51億元,而全年的平均樓價(jià)就會(huì)達(dá)到9140元/平方米,是2008年后廣州樓價(jià)第二次登上“9字頭”,在全國(guó)經(jīng)濟(jì)“保八”的情況下,廣州樓價(jià)已“破九”了。如果假設(shè)第四季度成交面積不變,廣州全年樓價(jià)要“穿九”,第四季度的樓價(jià)要下滑至8952元/平方米;如果要“破萬(wàn)”,第四季度的成交均價(jià)則要上升至1.37萬(wàn)元/平方米!斑@兩種可能性都不大”,吳定金判斷說。
錯(cuò)過了今年上半年置業(yè)機(jī)會(huì)的首次置業(yè)者,在下半年樓價(jià)的快速上升中只能望樓興嘆,并且只能再次寄望于明年樓價(jià)會(huì)下降。但明年的樓市,又有誰(shuí)能準(zhǔn)確預(yù)言?首次置業(yè)者可能就在這一再的寄望中蹉跎歲月,在等待中華發(fā)叢生。(張秀欽)
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