新推樓盤(pán)接連售罄，排隊(duì)購(gòu)房通宵達(dá)旦，天價(jià)豪宅持續(xù)熱銷(xiāo)，上億地王熱度不減……上海樓市眼下究竟是在鬧“房荒”還是“房謊”，著實(shí)讓人真假難辨。昨天，滬上又有房產(chǎn)機(jī)構(gòu)拋出數(shù)據(jù)稱(chēng)，截至目前，上海一手住宅存量套數(shù)為40854套，按前八個(gè)月的去化速度即月平均成交13198套來(lái)看，若無(wú)新增房源，現(xiàn)有存量3個(gè)月即可去化完畢。

　　而據(jù)記者了解到，在這場(chǎng)“疑似房荒”愈演愈烈之時(shí)，已經(jīng)有一些樓盤(pán)項(xiàng)目主動(dòng)拔高價(jià)碼，以高價(jià)來(lái)婉拒過(guò)快涌現(xiàn)的購(gòu)買(mǎi)力，以達(dá)到變相捂盤(pán)、惜售的目的。

　　購(gòu)房者短期內(nèi)擱置購(gòu)房計(jì)劃

　　經(jīng)歷了上半年的火爆之后，目前樓市再度陷入或冷或熱的臨界點(diǎn)。而就在此時(shí)，在浦東陸家嘴某外企工作的陸先生正式宣布放棄購(gòu)房計(jì)劃。“不要說(shuō)二手房了，就連剛推出來(lái)沒(méi)多久的樓盤(pán)，其售價(jià)也已飆升至歷史頂峰。 ”陸先生坦言，今年樓市復(fù)蘇力度之強(qiáng)、房?jī)r(jià)躥升速度之快，讓他有理由在短期內(nèi)擱置購(gòu)房計(jì)劃。

　　來(lái)自中房上海提供的數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，上海住宅新增供應(yīng)始終趕不上市場(chǎng)需求，周轉(zhuǎn)空置量一直處于低位運(yùn)行，供求矛盾十分突出，加之上半年存量房過(guò)快去庫(kù)存化，直接引發(fā)了企業(yè)囤地、囤房的顧慮。

　　“去化過(guò)快擔(dān)心賣(mài)便宜了，標(biāo)價(jià)抬高又擔(dān)心沒(méi)人來(lái)買(mǎi)。 ”位于長(zhǎng)寧區(qū)中山公園區(qū)域的一新開(kāi)樓盤(pán)，其案場(chǎng)經(jīng)理肖先生至今仍在忙于制定、調(diào)整年底之前的銷(xiāo)售方案。 “政府部門(mén)近期打擊捂盤(pán)、惜售的力度很大，再像上半年那樣把房源藏著、掖著已經(jīng)不太可能。 ”但肖先生私下里吐露，上半年樓市的復(fù)蘇令大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的資金壓力得以極大緩解，這些“不差錢(qián)”的開(kāi)發(fā)商近期以超出市場(chǎng)承受能力的價(jià)格接連推出新房源，為的就是將過(guò)快涌現(xiàn)的購(gòu)房需求“拒之門(mén)外”，從而變相惜售。

　　一手存量房?jī)H供消化3個(gè)月

　　根據(jù)記者從滬上某房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)最新獲得的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從各區(qū)來(lái)看，楊浦在前8個(gè)月每月平均成交一手住宅333套，但現(xiàn)有存量房源僅為417套，若無(wú)新增房源，僅1.3個(gè)月存量便可消化完畢；長(zhǎng)寧前8個(gè)月平均成交一手住宅376套，存量套數(shù)為633套，若無(wú)新增房源，存量?jī)H可供消化1.7個(gè)月；寶山前8個(gè)月平均成交1629套，存量套數(shù)為2758套，若無(wú)新增房源，存量?jī)H可供消化1.7個(gè)月。另外，閘北、浦東、盧灣均不足3個(gè)月。情況稍好一些的徐匯、靜安存量消化時(shí)間則需8個(gè)月。

　　“事實(shí)上，市場(chǎng)中疑似鬧‘房荒’的根源還是在于開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)、捂地，而開(kāi)發(fā)商這一做法的根源還是在于上海可供開(kāi)發(fā)的居住用地供應(yīng)不足，尤其是內(nèi)環(huán)以內(nèi)土地稀缺，致使地價(jià)、房?jī)r(jià)連年攀升，故持有內(nèi)環(huán)以內(nèi)樓盤(pán)或土地的開(kāi)發(fā)商即使在房子賣(mài)不動(dòng)的時(shí)候也不著急，能拖多久便拖多久。 ”上海臺(tái)慶房產(chǎn)副總經(jīng)理陳史翎表示，最近上海的幾幅住宅土地拍掛，動(dòng)輒就誕生地王，也從另一個(gè)側(cè)面凸顯市區(qū)土地的稀有，只有在短期內(nèi)大量、密集釋出土地，才能保證穩(wěn)定的市場(chǎng)走勢(shì)。

　　自我標(biāo)高實(shí)為變相惜售

　　但也有專(zhuān)家一針見(jiàn)血指出，徐匯、靜安的區(qū)域住宅存量消化理論上需時(shí)最高，但是并不表示其供應(yīng)過(guò)量，部分樓盤(pán)推出幾年后還會(huì)有大量存量房，主要在于眼下的銷(xiāo)售價(jià)格高企，購(gòu)房者及市場(chǎng)實(shí)在難以接受。換言之，開(kāi)發(fā)商的這種自我標(biāo)高，實(shí)為變相地捂盤(pán)、惜售。 “開(kāi)發(fā)商有時(shí)看好后市，會(huì)通過(guò)提價(jià)來(lái)達(dá)到捂盤(pán)、惜售的目的。 ”圈內(nèi)人士表示。

　　以徐匯區(qū)存量最大的匯峰鼎園來(lái)說(shuō)，其存量套數(shù)達(dá)400套以上。事實(shí)上，其房源最早于2004年下半年即開(kāi)始推出，當(dāng)時(shí)開(kāi)盤(pán)價(jià)在17000元/平方米-22000元/平方米，銷(xiāo)售一部分后，2005年及之后價(jià)格直接升至35000元/平方米-38000元/平方米，至今銷(xiāo)售進(jìn)度緩慢。 （記者 楊冬）