業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)：年內(nèi)房?jī)r(jià)大漲可能性不大 9、10月還將出現(xiàn)新的成交高峰

　　7月份房?jī)r(jià)還在攀升！上周市國(guó)土資源局發(fā)布了7月份樓市各項(xiàng)交易數(shù)據(jù)。在這個(gè)傳統(tǒng)意義上的淡季，7月份全市商品房市場(chǎng)成交規(guī)模竟然逆市飄紅。其中，成交宗數(shù)、成交面積是歷史上成交量次高月份，成交金額更創(chuàng)造出歷史月份新高。整體成交量已躍升至2007年8、9月份的最高水平。

　　房?jī)r(jià)已連漲了6個(gè)月了，何時(shí)是個(gè)頭？在接下來(lái)“金九銀十”新貨齊涌的兩個(gè)月里，會(huì)否供大于求房?jī)r(jià)止?jié)q轉(zhuǎn)跌？何時(shí)入市比較劃算？這些問(wèn)題是市民普遍關(guān)心的。業(yè)內(nèi)人表示，目前房?jī)r(jià)雖有上漲，但幅度不大，且跟周邊城市比起來(lái)仍有較大上漲空間，價(jià)格洼地效應(yīng)仍比較強(qiáng)。預(yù)測(cè)下半年房?jī)r(jià)仍將穩(wěn)中有升，止?jié)q轉(zhuǎn)跌不太可能,但也不太可能大漲�？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，9、10月份有望迎來(lái)新的成交高峰。

　　數(shù)據(jù)：

　　房?jī)r(jià)已連漲6個(gè)月

　　成交量?jī)r(jià)齊升。根據(jù)市市國(guó)土資源局公布的7月份房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)交易數(shù)據(jù)，商品房住宅成交5604套，成交面積63.5萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為4440元。較6月份4160元的成交均價(jià)猛漲了280元，環(huán)比增長(zhǎng)6.7%。

　　鎮(zhèn)區(qū)領(lǐng)跑全市。7月鎮(zhèn)區(qū)商品房住宅成交了4331宗，成交均價(jià)為4383元/平方米。而在一個(gè)月前，鎮(zhèn)區(qū)一手房均價(jià)才4064元/平方米，環(huán)比增幅達(dá)7.9%。

　　而比起去年7月鎮(zhèn)區(qū)的4143元/平方米的房?jī)r(jià)，此次同比增長(zhǎng)了5.8%，漲幅同樣不小。

　　今年持續(xù)漲價(jià)。從2月份開(kāi)始，中山房?jī)r(jià)連續(xù)保持上漲勢(shì)頭。其中，2月份房?jī)r(jià)最低，為3940元，3月份上漲了近57元，達(dá)3997元。4月份繼續(xù)攀升，上漲了157元，為4154元。5月份更達(dá)4238元，上漲了84元。而到了7月份，更是猛漲了280元。

　　探因：

　　七月為何這么火？

　　7月份中山樓市何以產(chǎn)生如此巨大的爆發(fā)力？這份風(fēng)光的成交數(shù)據(jù)，由什么樣的因素所支撐？業(yè)內(nèi)人士表示，中山樓市的“瘋狂”并非泡沫和過(guò)熱的體現(xiàn)，7月份樓市的風(fēng)光主要是以下幾大因素合力所推動(dòng)的。

　　開(kāi)發(fā)商提前推貨

　　天域置業(yè)策劃副經(jīng)理譚三元認(rèn)為，7月這波高峰其中一個(gè)重要原因是市場(chǎng)上集中推出了不少新貨。這對(duì)于往年的“金九銀十”來(lái)說(shuō)是非常反常的，因?yàn)橄鄬?duì)于往年，今年的樓市的促銷(xiāo)啟動(dòng)得太早了。

　　而其中的原因在于房產(chǎn)商看到上半年的樓市形勢(shì)轉(zhuǎn)好，擔(dān)心這個(gè)銷(xiāo)售機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)瞬即逝，于是早早地?fù)屩�上市消化存量�?/p>

　　區(qū)域性大盤(pán)帶動(dòng)銷(xiāo)量

　　“城區(qū)每個(gè)區(qū)均有一個(gè)項(xiàng)目有新貨推出，成交量不錯(cuò)，而泛城區(qū)主要來(lái)自大信芊翠家園和利嘉苑的開(kāi)盤(pán)，表現(xiàn)搶眼�！碧煊蛑脴I(yè)楊小勇介紹說(shuō)。7月的成交宗數(shù)和面積大增的一個(gè)重要原因正是因?yàn)檫@幾個(gè)大盤(pán)集中推貨。“中山整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)較小，一兩個(gè)大盤(pán)的集中推貨就可能使得成交量大增。而房?jī)r(jià)卻未有大幅度攀升，這正說(shuō)明了中山樓市仍以自住型買(mǎi)家為主，表現(xiàn)穩(wěn)健�！弊T三元說(shuō)。

　　二次房貸收緊影響

　　合富輝煌研究部主管陳彬藝表示，對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)樓市影響最大的并不是國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，而中央政策變化對(duì)于房地產(chǎn)的促動(dòng)作用更占據(jù)主導(dǎo)，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入“政策市”行情。8月1日，政策對(duì)于二套房限制重新收緊，促使部分客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力提前釋放，繼而帶動(dòng)成交量顯著上升。

　　五一購(gòu)買(mǎi)力的后續(xù)釋放

　　今年因?yàn)?月份僅僅放假3天，傳統(tǒng)意義上的這個(gè)樓市黃金周銷(xiāo)售并不如預(yù)期那么高。因此，有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，原本應(yīng)該在5月份釋放的剛性需求有可能平均釋放到后幾個(gè)月了，特別是6、7月份，這也可能是7月份樓市逆市飄紅的一個(gè)原因。

　　展望：

　　去年動(dòng)工樓盤(pán)少影響9、10月份供貨量

　　據(jù)了解，由于上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)一片大好，連續(xù)好幾個(gè)月大量走貨，目前市場(chǎng)上去年堆積的庫(kù)存產(chǎn)品基本上已被消化殆盡，可供消費(fèi)者挑選的新房越來(lái)越少，不少市民想買(mǎi)房卻難挑到滿(mǎn)意的。不少市民也開(kāi)始期待9、10月份傳統(tǒng)的樓市旺季，開(kāi)發(fā)商會(huì)紛紛推出新貨，并由于供貨大增而使房?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整期調(diào)頭往下走。

　　但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照目前市場(chǎng)的順暢供需來(lái)看，供大于求出現(xiàn)的可能性很小。

　　天域置業(yè)策劃經(jīng)理譚三元就認(rèn)為，由于去年市場(chǎng)遭遇寒冬，且久久不見(jiàn)回暖，所以當(dāng)時(shí)動(dòng)工的樓盤(pán)并不多，接下來(lái)的“金九銀十”雖然也會(huì)有不少新貨推出，但不會(huì)出現(xiàn)過(guò)滿(mǎn)的情況。據(jù)他介紹，整個(gè)泛城區(qū)可能就那么4~5個(gè)樓盤(pán)上市，其他的均為目前大樓盤(pán)的后續(xù)開(kāi)發(fā)。所以未來(lái)不大可能出現(xiàn)供大于求價(jià)格下跌的現(xiàn)象。

　　建議：

　　“金九銀十”買(mǎi)房當(dāng)時(shí)

　　下半年房?jī)r(jià)仍將穩(wěn)中有升，那是否意味著買(mǎi)房要趁早呢？譚三元認(rèn)為，對(duì)于想要買(mǎi)房的市民來(lái)說(shuō)，在入市買(mǎi)房的時(shí)機(jī)上，“金九銀十”兩個(gè)月是最好的。因?yàn)槟壳皝?lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲到了一定的位置，同時(shí)通過(guò)這幾個(gè)月的大量走貨，之前的庫(kù)存已經(jīng)消化得差不多了，消費(fèi)者的選擇性很小。消費(fèi)者要買(mǎi)房最好等“金九銀十”大量新貨推出來(lái)后購(gòu)買(mǎi)，屆時(shí)不僅房子選擇空間會(huì)大很多，而且價(jià)格區(qū)間也會(huì)比較大，甚至還有可能拿到開(kāi)發(fā)商搞促銷(xiāo)的特價(jià)房。

　　業(yè)界觀點(diǎn)

　　年內(nèi)房?jī)r(jià)大漲可能性不大

　　對(duì)于即將到來(lái)的“金九銀十”，業(yè)內(nèi)普遍抱有較大希望。因?yàn)殡m然目前存量消化得很快，但是據(jù)我們的市場(chǎng)調(diào)查，又有一批新貨即將推出應(yīng)對(duì)今年的“十一”黃金周，所以相信在目前這么活躍的市場(chǎng)氛圍下，估計(jì)在9、10月份還會(huì)出現(xiàn)一個(gè)新的成交高峰。從價(jià)格上來(lái)說(shuō)，目前沒(méi)有哪個(gè)樓盤(pán)敢輕易地標(biāo)出高價(jià)，當(dāng)然也不大可能回到年初的低價(jià)。年初的價(jià)格比較低，很大程度上是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商要清空存量，而且推出的特價(jià)還是以低端產(chǎn)品為主，比如在小區(qū)外圍、朝向不好之類(lèi)的。所以，現(xiàn)在的市場(chǎng)上的存貨基本上已經(jīng)消化得差不多了，開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存壓力減少了很多，市場(chǎng)上供需相對(duì)平衡，價(jià)格也比較穩(wěn)定，這可以看做是市場(chǎng)趨向穩(wěn)定的一個(gè)信號(hào)，年內(nèi)房?jī)r(jià)大漲的可能性不大�！�(天域置業(yè)策劃副經(jīng)理譚三元)

　　整體市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素不可忽視

　　其一，庫(kù)存消化嚴(yán)重不均，一方面，性?xún)r(jià)比較高產(chǎn)品消化速度過(guò)快，后續(xù)工程滯后，在售產(chǎn)品十分缺乏；另一方面，個(gè)別項(xiàng)目則消化持續(xù)緩慢，產(chǎn)品過(guò)度積壓。此外，區(qū)域的極端化現(xiàn)象同樣明顯。坦州、沙溪“高供應(yīng)、高消化”的特征尤為明顯，屬于較為活躍的區(qū)域，相反，三鄉(xiāng)、東升等鎮(zhèn)區(qū)消化速度近月來(lái)則顯然較慢。

　　其二，后市產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所偏向大戶(hù)型。從市場(chǎng)的后續(xù)供應(yīng)結(jié)構(gòu)表明，隨著上半年中小兩房的快速消化，加之不少項(xiàng)目“五一”之后陸續(xù)試水大戶(hù)型，中大戶(hù)型產(chǎn)品存量則相對(duì)放大。這些都給后市帶來(lái)隱憂(yōu)因素。(合富輝煌研究部主管陳彬藝)