出手還是觀望？這個(gè)問(wèn)題最近一直在鄧先生家中被拿出來(lái)討論。從過(guò)年后他家就開(kāi)始在南山看房，本來(lái)準(zhǔn)備精挑細(xì)選后在今年年中出手，裝修后趕得上明年春節(jié)搬家�？墒菦](méi)想到從那時(shí)起，看中的幾個(gè)樓盤(pán)售價(jià)一漲再漲，這令鄧先生一家越來(lái)越心急：難道今年年初的時(shí)候已經(jīng)是樓市的末班車，他們又再一次錯(cuò)過(guò)最后抄底的機(jī)會(huì)了嗎？

　　自住客觀望情緒濃

　　在春節(jié)后持續(xù)了幾個(gè)月的高成交量之后，隨著房?jī)r(jià)的逐漸抬升，深圳許多自住型的置業(yè)者現(xiàn)在都處于買房的兩難時(shí)期。在這時(shí)的置業(yè)就像是一場(chǎng)賭博，賭的是樓市的未來(lái)：出手的人賭的是未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)往上走，現(xiàn)在不買將來(lái)更買不起；而依然觀望的人則賭房?jī)r(jià)有一天又會(huì)掉頭向下，現(xiàn)在買房有跌回負(fù)資產(chǎn)之虞。

　　從數(shù)據(jù)上來(lái)看，不少置業(yè)者還是選擇了對(duì)高房?jī)r(jià)說(shuō)“不”。據(jù)置業(yè)國(guó)際統(tǒng)計(jì)，7月份深圳樓市的“價(jià)升量跌”依然十分明顯。新房成交均價(jià)繼6月份上漲15.6%之后，則再次上漲了6.5%，達(dá)到15875元／平方米。而當(dāng)月成交新房?jī)H5501套，而在6月份下降17.7%之后，再次大幅下挫21.2%。

　　而進(jìn)入8月，深圳新房成交的下跌趨勢(shì)更為明顯，8月的第一、二周成交套數(shù)僅有847、884套，比7月的日平均水平還要低。但成交價(jià)格則仍在一路攀升。目前的樓市房?jī)r(jià)上漲已是普遍情況，從關(guān)內(nèi)到關(guān)外，從一手房到二手房，幾乎沒(méi)有例外。這使得經(jīng)歷了去年樓價(jià)下滑的置業(yè)者多少有些心理不平衡。盡管7月以來(lái)，普通住宅的上漲勢(shì)頭已經(jīng)有所減緩，但高房?jī)r(jià)的副作用則在成交市場(chǎng)上得到了充分體現(xiàn)。

　　隨著自住客的被擠壓出市場(chǎng)，他們也不再是成交市場(chǎng)上的絕對(duì)主角。在寶安中心區(qū)某樓盤(pán)，去年的自住人群占了幾乎95%，而今年這個(gè)比例則下降至七到八成。而在其他樓盤(pán)，這種下滑趨勢(shì)更加明顯。以目前的樓市運(yùn)行趨勢(shì)看來(lái)，自住型置業(yè)客戶可能將繼續(xù)被市場(chǎng)擠壓，而未來(lái)投資客和改善客戶在成交量中所占的比例可能將繼續(xù)增加。

　　高端住宅熱度不減

　　比起普通置業(yè)者，高端住宅的買家的心態(tài)則更為復(fù)雜。8月至今新入市的樓盤(pán)不少是豪宅產(chǎn)品，而在目前尚屬淡季的市場(chǎng)中，豪宅走勢(shì)仍然比較搶眼。日前位于華僑城的某知名豪宅開(kāi)盤(pán)，由于關(guān)注者眾而推盤(pán)量寡，十分搶手，現(xiàn)場(chǎng)甚至有不少鎩羽而歸的老板。

　　從成交結(jié)構(gòu)上看目前包括高端住宅在內(nèi)的大戶型產(chǎn)品所占比例較高。據(jù)星彥地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，在7月，新盤(pán)入市產(chǎn)品成交以3房及以上的中大產(chǎn)品為主，成交比重為54%，改善型需求在當(dāng)月成交結(jié)構(gòu)中所占份額頗大。豪宅中的平層大戶產(chǎn)品尤為熱銷。

　　隨著經(jīng)濟(jì)的有所回暖以及通脹預(yù)期的加強(qiáng)，目前看好豪宅市場(chǎng)的投資者不在少數(shù)。一是資源稀缺，另外是資產(chǎn)的保值增值功能。目前市場(chǎng)上的豪宅買家主要是實(shí)業(yè)減產(chǎn)或結(jié)業(yè)后，資金富余的“老板”，以及專業(yè)級(jí)的炒房團(tuán)體或小機(jī)構(gòu)，另外還包括本地和境外的個(gè)人投資客。從主導(dǎo)屬性上看，這類房地產(chǎn)需求的本質(zhì)有由消費(fèi)品向投資品異化的趨勢(shì)。

　　但目前這個(gè)豪宅購(gòu)買團(tuán)體中也有起些許變化，近期在房?jī)r(jià)漸漸上行到非理性空間后，一批專業(yè)的炒房團(tuán)體已經(jīng)出現(xiàn)了率先撤退的苗頭。因?yàn)榉績(jī)r(jià)的漸長(zhǎng)，短期獲利越來(lái)越不易，許多炒房客開(kāi)始只出不進(jìn)，拋售手上物業(yè)。而目前仍在豪宅市場(chǎng)中起主力作用的是“實(shí)業(yè)老板”群體，他們選擇豪宅產(chǎn)品，主要看重房地產(chǎn)物業(yè)的長(zhǎng)期成長(zhǎng)價(jià)值，以長(zhǎng)期持有，保值抗通脹為目的，他們的資金主要流向代表城市未來(lái)發(fā)展方向的新興熱點(diǎn)區(qū)域，高端大戶型物業(yè)，大宗商用物業(yè)。今年深圳豪宅走勢(shì)搶眼，但不排除下半年豪宅的成交量也會(huì)逐漸進(jìn)入一個(gè)“縮量”的過(guò)程。

　　縮量趨勢(shì)可能將持續(xù)

　　作為上半年主旋律的“供不應(yīng)求”趨勢(shì)，下半年可能將被逆轉(zhuǎn)。近期，連續(xù)7個(gè)月供不應(yīng)求的局面，開(kāi)始被供過(guò)于求所取代。這顯然是由于房?jī)r(jià)的居高不下，引發(fā)市場(chǎng)成交的低迷，從而使自住與投資需求都有所下降，在樓市出現(xiàn)變數(shù)下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始以加強(qiáng)推盤(pán)節(jié)奏來(lái)鼓動(dòng)市場(chǎng)，從而使供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，置業(yè)國(guó)際統(tǒng)計(jì)，7月份的供求比率(供求比率＝銷售面積／批售面積)由此下調(diào)至0.9。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒特別指出，今年房地產(chǎn)業(yè)的回暖已經(jīng)從年初的“政策利好引發(fā)自住需求入市”，逐漸轉(zhuǎn)變到為“市場(chǎng)銷售快速上升引發(fā)房?jī)r(jià)較快上漲，并有擠壓自住性需求”的跡象。近兩個(gè)月市場(chǎng)分化的趨勢(shì)明顯，一方面市場(chǎng)價(jià)格較便宜的二手房銷售規(guī)模較大，7月份其銷售規(guī)模近乎一手房的兩倍；二是一手房市場(chǎng)內(nèi)部分化明顯，更具投資價(jià)值的大戶型住房成交呈現(xiàn)“量升價(jià)漲”，而小戶型則呈現(xiàn)“量跌”態(tài)勢(shì)。

　　值得注意的是，市場(chǎng)存貨消化過(guò)快所引起的投資性需求入市，以及由于“恐慌”而超前釋放的自住需求，是近期房?jī)r(jià)上漲的主要因素。針對(duì)這種情況，近期深圳金融監(jiān)管部門(mén)已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)政策，以抑制投資需求和封堵信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。下半年在市場(chǎng)自身機(jī)制作用下，以及房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)、金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)秩序、信貸監(jiān)管力度的加強(qiáng)，下半年深圳房?jī)r(jià)較快上漲的局面有望得到有效的控制。

　　另一方面，近日披露的全國(guó)7月份貨幣信貸增量?jī)H為3559億元，不及6月份新增信貸量的四分之一，創(chuàng)適度寬松貨幣政策實(shí)施以來(lái)貸款增量月度新低。

　　有分析人士認(rèn)為，近期在關(guān)于信貸增長(zhǎng)的政策表述中，央行強(qiáng)調(diào)的是要保持貨幣信貸“適度”增長(zhǎng)，這可能預(yù)示著下半年的信貸市場(chǎng)可能將有所收縮，這將多少削弱樓市高歌猛進(jìn)的勢(shì)頭。

　　而萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石也對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)作出了自己的判斷：“今年六、七月份，雖然國(guó)家仍表示將執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，但很明顯，銀行系統(tǒng)內(nèi)部已經(jīng)開(kāi)始控制二套房貸。只要嚴(yán)格起來(lái)，房?jī)r(jià)仍舊會(huì)下來(lái)。”

　　有業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，即使處于政策真空期，如果市場(chǎng)成交持續(xù)大幅下滑，房?jī)r(jià)水平也將出現(xiàn)調(diào)整。但今年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商的存量壓力和資金壓力已經(jīng)明顯緩解，房?jī)r(jià)發(fā)生大幅調(diào)整的可能性比較小。若房?jī)r(jià)處于高位運(yùn)行，將使下半年樓市繼續(xù)維持縮量。 �。ㄓ浾� 韓文嘉）