昨日，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部的最新研究報(bào)告稱，相對(duì)于租金水平，上海、杭州這兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)明顯偏高，可以界定為存在一定房?jī)r(jià)泡沫。

　　房?jī)r(jià)需平均下降過(guò)3成

　　“長(zhǎng)期而論，中國(guó)內(nèi)地商品住宅租金回報(bào)率偏低是不爭(zhēng)的事實(shí)，未來(lái)房?jī)r(jià)水平必然還會(huì)向租金水平靠攏。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示。

　　楊紅旭表示，當(dāng)前，在上海、北京、廣州、深圳、天津、杭州、武漢七個(gè)城市，普通住宅的租金回報(bào)率大多都小于4%。如果要想恢復(fù)到5%的租金回報(bào)率，七個(gè)城市的房?jī)r(jià)平均下降幅度需要達(dá)到31.5%。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)，房屋的租金水平，體現(xiàn)了房屋使用價(jià)值的高低，是房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)。從理論上講，商品房的價(jià)格變化，應(yīng)與租金變化同步。

　　該研究報(bào)告稱，就住宅而言，中國(guó)內(nèi)地的住宅租金回報(bào)率普遍偏低。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部對(duì)上述七個(gè)城市的普通住宅租金回報(bào)率抽樣調(diào)查顯示，今年一季度，七個(gè)城市中，普通住宅租金回報(bào)率除北京外都小于4%，低于中國(guó)香港的多年復(fù)合租金回報(bào)率。

　　至今年一季度，中國(guó)內(nèi)地房產(chǎn)租金回報(bào)率，已經(jīng)相對(duì)于2001年一季度降低30%，處于歷史低位。楊紅旭表示，從中國(guó)內(nèi)地的租金回報(bào)率走勢(shì)來(lái)看，2002年起開(kāi)始呈現(xiàn)逐步下降的趨勢(shì)。

　　在假設(shè)租金收益不變的情況下，要想達(dá)到對(duì)應(yīng)的租金回報(bào)率，各城市普通商品住宅價(jià)格需要調(diào)整變化幅度。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部研究發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前房?jī)r(jià)依然快速上漲，租金回報(bào)同比上漲緩慢的情況下，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，中國(guó)內(nèi)地的普通商品房租金回報(bào)率，都很難恢復(fù)到2001～2004年的合理水平。

　　租金回報(bào)率還將下調(diào)

　　楊紅旭同時(shí)稱，近幾個(gè)月來(lái)，樓市的火暴導(dǎo)致了房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，與之相對(duì)應(yīng)的卻是經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響下租賃市場(chǎng)的持續(xù)低迷，可以預(yù)見(jiàn)，短期內(nèi)我國(guó)房屋租金回報(bào)率還將進(jìn)一步下調(diào)。

　　結(jié)合世邦魏理仕高端住宅租金回報(bào)率的數(shù)據(jù)，可以把上述七個(gè)城市分為三個(gè)陣營(yíng)。其中，上海、杭州高端住宅租金回報(bào)率明顯高于普通住宅；北京、天津、武漢普通商品住宅租金回報(bào)率與高端住宅相仿；深圳、廣州，高端住宅租金回報(bào)率反不如普通住宅。

　　總而言之，中國(guó)內(nèi)地樓市租金回報(bào)率明顯低于發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)水平。以發(fā)展的眼光來(lái)看，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于成熟，租金回報(bào)率應(yīng)該呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。但是，從近幾年中國(guó)內(nèi)地的情況來(lái)看，租金回報(bào)率呈下降趨勢(shì)。

　　研究報(bào)告稱，最近12年，中國(guó)內(nèi)地房產(chǎn)復(fù)合租金回報(bào)只有5.05%，明顯低于法國(guó)9年的6%、英國(guó)26年的7.9%、澳大利亞22年的9.50%。

　　租金回報(bào)率呈下降趨勢(shì)，這意味著以租金回報(bào)率衡量，中國(guó)內(nèi)地的房產(chǎn)投資價(jià)格是下降的。而事實(shí)上，目前的租金增長(zhǎng)緩慢，房?jī)r(jià)卻增長(zhǎng)過(guò)快。短期而言，受通脹預(yù)期影響，部分投資、投機(jī)需求入市，很可能會(huì)進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。