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    樓市調(diào)控加速分化 大房企并購擴張遇良機
2010年06月23日 09:41 來源:證券時報 參與互動(0)  【字體:↑大 ↓小

  面對嚴厲的樓市調(diào)控,有人歡喜有人愁,房地產(chǎn)公司同樣如此。房地產(chǎn)企業(yè)競爭實力的懸殊在嚴酷的市場環(huán)境下開始凸顯,同時,資金實力雄厚的企業(yè)并購擴張、廉價獲得土地資源的良機或許已經(jīng)來臨。

  并購良機漸現(xiàn)

  6月18日,京能置業(yè)公告,公司擬與北京世豐基業(yè)投資顧問有限公司共同設(shè)立一家項目公司,并由該項目公司收購天津瑞灣投資發(fā)展有限公司100%股權(quán),收購價格為4.47億元,其中京能置業(yè)以7475萬元出資擁有項目公司65%的股權(quán)。據(jù)介紹,被收購公司目前主要的資產(chǎn)為位于天津津濱港的E2、F1、F2地塊使用權(quán),三塊宗地規(guī)劃總用地面積為6.94萬平方米,綜合容積率為2.65,規(guī)劃總建筑面積約為22.38萬平方米。

  近期以這種方式獲得新土地資源的公司還有鳳凰股份、新城B股,兩公司收購兼并的代價極為低廉。其中鳳凰股份以1000萬元的代價,收購了江蘇景楓置業(yè)投資有限公司持有的南京景楓潤城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán),獲得3.65萬平方米房地產(chǎn)開發(fā)面積;新城B股旗下公司以2000萬元的代價,獲得了常州恒福置業(yè)有限公司擁有的18.5萬平方米土地,且該地塊的土地出讓金5.56億元已完全付清。

  據(jù)分析,自身資金匱乏、缺乏相應(yīng)的開發(fā)能力可能是上述地產(chǎn)公司被收購的主要原因。以京能置業(yè)收購的天津瑞灣投資發(fā)展有限公司為例,該公司的主要資產(chǎn)為價值3.18億元的土地使用權(quán)和4271.26萬元的貨幣資金,同時卻有2.46億元的土地出讓金要在今年6月底前繳納,并且相關(guān)土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)也尚未辦理。鳳凰股份、新城B股兼并獲得的土地項目也存在類似狀況。

  新城B股對外聯(lián)絡(luò)的王姓工作人員認為,這些小型地產(chǎn)公司手中的項目被“便宜”收購與當前的房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān)。在資金允許的情況下,新城B股還會趁機進行類似的并購。

  實力分化加劇

  業(yè)內(nèi)人士認為,房地產(chǎn)“強者愈強”的行業(yè)格局是近期并購案例頻繁發(fā)生的主要原因。

  以A股上市房企為例,在120余家上市公司中,2009年“萬保招金”以及華僑城等5家營業(yè)收入超過100億元的公司合計實現(xiàn)營業(yè)收入超過1050億元,而60余家營業(yè)收入不超過10億元的中小房企合計實現(xiàn)的營業(yè)收入只有230億元。

  這種差距不僅表現(xiàn)在去年的收入水平上,而且也表現(xiàn)在擁有的資金以及獲取土地儲備等實力上。

  WIND統(tǒng)計顯示,今年一季度資金余額最多的前10大房企合計擁有的貨幣資金總額達990億元,而70余家貨幣資金余額不足10億元的公司合計擁有的資金總額只有203.44億元。

  資金實力上的差距直接影響了房企的拿地能力。由于去年以來土地價格不斷創(chuàng)出新高以及土地政策趨嚴,今年以來只有17家左右公布了購買土地的情況,萬科、保利等大型房企是土地市場的主要買家。據(jù)粗略統(tǒng)計,今年1-5月份萬科在各地新增了35個土地項目,其中僅5月份就新增8個項目,涉及金額超過28億元。5月份保利買地的金額則超過55億元。

  相比之下,營業(yè)收入在10億元以下的60余家上市房企中,僅有深物業(yè)A、合肥城建、西藏城投和ST重實4家公布了買地情況。

  因資金緊張難以新增土地儲備以及缺乏專業(yè)開發(fā)能力,不少涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市及非上市公司已開始出售手中的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。6月18日豐樂種業(yè)表示將轉(zhuǎn)讓豐樂房產(chǎn)股權(quán),退出房地產(chǎn)行業(yè);5月31日南寧百貨將所持北海五象房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%股權(quán)以8740萬元的價格售出;5月12日航天科工以2.84億元的價格轉(zhuǎn)讓旗下北京金中都置業(yè)有限公司。據(jù)統(tǒng)計,4月中旬以來,各大產(chǎn)權(quán)市場掛牌轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項目已超過30個。

  行業(yè)格局將生變

  回顧國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展歷程,優(yōu)勢房地產(chǎn)企業(yè)市場占有率的大幅提升,多發(fā)生在宏觀調(diào)控迅猛之時。2008年樓市低迷時期,萬科、保利等大型房企在2008年的市場占有率大幅提升。其中,萬科全國市場份額由年初的2.07%增長到年底的2.34%左右,保利的全國市場份額也從2007年年底的0.67%上升到2008年的1.1%。

  事實上,自今年樓市調(diào)控以來,在樓市成交持續(xù)低迷、資金壓力日益繃緊的形勢下,已有部分大型房企開始為大規(guī)模的兼并擴張做準備。5月初率先在全國范圍內(nèi)降價售房的恒大地產(chǎn)已多次公開表示,將借機擴大市場份額,推動行業(yè)整合,并提出二三線城市將成為恒大重要的并購區(qū)域。與此同時,萬科、保利等公司也明顯加大了獲取土地資源的力度,新一輪的行業(yè)洗牌已悄然展開。

  北京格雷投資管理有限公司總經(jīng)理張可興表示,隨著調(diào)控力度的加大以及國家土地出讓政策的規(guī)范化、市場化,特別是有品牌、有實力的地產(chǎn)企業(yè)在全國重要城市布局的完成,房地產(chǎn)行業(yè)進入壁壘將日益提高,市場集中度將進一步提升。從長遠看,中國房地產(chǎn)行業(yè)必將出現(xiàn)規(guī)模龐大的巨型企業(yè)。記者 李 坤

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【編輯:位宇祥】
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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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