去年6月5日宣布以110億元代價(jià)吞下上海前第一高樓——金茂大廈的方興地產(chǎn)，卻沒(méi)有得到預(yù)想的高收益。

　　方興地產(chǎn)日前發(fā)布的2009年中期業(yè)績(jī)報(bào)告稱，受?chē)?guó)際金融危機(jī)影響，旗下金茂大廈出現(xiàn)自1999年以來(lái)的首次出租率衰退，寫(xiě)字樓出租率由去年同期的98%，下降至92.2%(截至2009年6月30日)；金茂大廈內(nèi)金茂君悅大酒店的平均入住率也由去年同期的62.7%下降至50%。

　　中原地產(chǎn)研究院調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，金茂大廈的月租金已經(jīng)由高峰時(shí)的550元/平方米下降至400元/平方米以下。作為上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)上的標(biāo)桿，金茂大廈租金收入的下降，某種程度反映出目前上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)的低迷。業(yè)內(nèi)人士表示，寫(xiě)字樓市場(chǎng)至少低位徘徊半年后，才會(huì)重新復(fù)蘇。

　　前第一高樓租金首度下滑

　　自1999年竣工以來(lái)，金茂大廈便一直是個(gè)“績(jī)優(yōu)生”。2001年，金茂大廈主營(yíng)收入達(dá)6.8億元，稅前利潤(rùn)1.4億元。據(jù)金茂集團(tuán)公布的2006年年度報(bào)告顯示，截至2006年12月31日，公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入已經(jīng)接近22億元(人民幣，下同)，凈利潤(rùn)超過(guò)3億元。

　　在去年方興地產(chǎn)宣布收購(gòu)金茂大廈前，金茂大廈的租金價(jià)格為550元/平方米/月。當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)資料顯示，金茂大廈寫(xiě)字樓的租金價(jià)格大約在1.8～2美元/平方米/天。以金茂大廈12萬(wàn)平方米的辦公面積計(jì)算，滿租情況下，全年租金收入將超過(guò)5.5億元。

　　然而，在方興地產(chǎn)2009年的中報(bào)中，金茂大廈的寫(xiě)字樓出租率由去年同期的98%，下降至92.2%。金茂大廈內(nèi)金茂君悅大酒店的平均入住率也由62.7%下降至50%。

　　方興中報(bào)把出租率下跌歸結(jié)于上半年全球金融危機(jī)影響，并且表示目前金茂大廈的租金價(jià)格尚處于高位，相對(duì)比較穩(wěn)定。

　　但中原地產(chǎn)調(diào)查顯示，目前金茂大廈寫(xiě)字樓的單位月租金只有不到400元/平方米，平均每天只有8～13元/平方米。這一價(jià)格已經(jīng)比去年同期的550元/平方米/月的報(bào)價(jià)低出不少。如果按目前的租金價(jià)格計(jì)算，以金茂大廈12萬(wàn)平方米辦公面積計(jì)算，寫(xiě)字樓的租金收入至少要下降兩至三成。

　　不過(guò)，中報(bào)并未透露，金茂大廈租金收入的下跌幅度。方興地產(chǎn)對(duì)外公關(guān)部門(mén)表示，金茂大廈上半年的租金收入不在可披露范圍內(nèi)。

　　上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)租價(jià)仍未止跌

　　在上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，金茂大廈和環(huán)球金融中心、恒隆廣場(chǎng)一直是標(biāo)桿物業(yè)，上述三家寫(xiě)字樓的租金是全上海最高的。金茂大廈租金收入下跌，折射出上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的低迷。

　　第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，年初至今，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓租金已累計(jì)下跌11.4%。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與去年7月相比，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金下跌幅度達(dá)27%，空置率達(dá)11.74%，比去年同期增長(zhǎng)28.3%。

　　中原地產(chǎn)分析師說(shuō)，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)下跌幅度已經(jīng)開(kāi)始接近底部，但要觸底反彈，至少在半年以后。

　　相比低迷的租賃市場(chǎng)，銷(xiāo)售市場(chǎng)漸漸顯示出率先回暖的趨勢(shì)。方興地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官江南在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，今年上半年物業(yè)開(kāi)發(fā)毛利率下降至36%的主要原因是旗下上海港國(guó)際客運(yùn)中心地帶B項(xiàng)目的部分樓盤(pán)屬早期預(yù)售，涉及銷(xiāo)售單價(jià)低于整個(gè)項(xiàng)目的平均售價(jià)，但下半年物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率可回升至60%。