交鋒起因

　　兩會期間，委員們的半數(shù)提案涉及房價問題；但兩會剛開完，北京便爆出3家央企競相以地王價搶購事件，這引起人們的普遍關(guān)注，監(jiān)管層也做出反應，閃電出臺相關(guān)限制調(diào)控政策。政策和房地產(chǎn)商的種種舉措，令房地產(chǎn)和地產(chǎn)股的投資市場撲朔迷離。2010年中國樓市將何去何從，地產(chǎn)股的投資機會又有多大？我們請來多家機構(gòu)的分析師，為投資者解讀其背后的邏輯。

　　交鋒核心

　　政府調(diào)控政策 利空出盡VS仍有利空

　　利空出盡　房價適度上漲符合各級政府及宏觀經(jīng)濟整體利益

　　國信證券房地產(chǎn)研究員區(qū)瑞明：中國經(jīng)濟中短期仍有賴房地產(chǎn)業(yè)保駕護航，未來兩三個月難有更嚴厲的新調(diào)控政策出臺。

　　首先，就整個宏觀經(jīng)濟而言，無論是保增長，還是財政增收，在中、短期均離不開房地產(chǎn)行業(yè)拉動。今年《政府工作報告》提出的是遏制“部分城市”房價的“過快”上漲，也說明房地產(chǎn)行業(yè)適度繁榮、房價適度上漲符合各級政府及宏觀經(jīng)濟整體利益。

　　其次，兩會后政策面將進入一段時間的真空期，仍以執(zhí)行‘國十一條’為主，即使各部委及地方政府出臺一些政策，也是對‘國十一條’的細化，如最近出臺的‘國19條’等。

　　第三，物業(yè)稅雖然可能在上海等城市“試點”，也很可能只是將原來對寫字樓、商鋪、用于租賃的住宅等經(jīng)營性房屋征收的房產(chǎn)稅進行稅率調(diào)整，然后換個‘物業(yè)稅’的名稱，真正開始征收仍有漫長的路要走。

　　最后，責令78家央企退出房地產(chǎn)對房地產(chǎn)行業(yè)來說是利好，因為保利、招商、中糧、萬科、華僑城等主流品種的大股東都在保留的16家央企之列，其他的地產(chǎn)股基本上是民企或地方企業(yè)，這78家央企退出房地產(chǎn)行業(yè)，在一定程度上有利于減緩土地市場競爭。

　　仍有利空　如果房價、地價繼續(xù)上漲，不排除再出臺有力的措施來進行調(diào)控

　　廣發(fā)證券房地產(chǎn)研究員沈愛卿：如果房地產(chǎn)調(diào)控效果不明顯，不排除行業(yè)將面臨新的利空政策�！皣�19條”的最大啟示在于，“未來可能還會有細化政策出臺，比如限制二套房消費的有關(guān)政策”。

　　而央企在北京頻拿“地王”，以及國資委的迅速反應，表明了政府對當前房地產(chǎn)市場地王頻出的現(xiàn)狀仍不滿意，預示著如果房價、地價繼續(xù)上漲，不排除再出臺有力的措施來進行調(diào)控。

　　其次，從客觀上，非主業(yè)央企退出房地產(chǎn)也有利于加速行業(yè)整合，中國建筑、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、華僑城、中糧地產(chǎn)等獲保留的央企有更好的兼并收購機會，而被責令退出的78家央企的地產(chǎn)子公司如中航地產(chǎn)等則地位尷尬。

　　交鋒指引 1

　　買房VS不買房

　　看漲派　去年房價漲得太快，今年溫和上漲是趨勢

　　國信證券房地產(chǎn)分析師區(qū)瑞明：政策調(diào)控矯枉過正將導致市場供應減少，而兼有購房能力的白領(lǐng)數(shù)量還在快速增加，住房需求也在增加，這將導致政策再一次的轉(zhuǎn)向。

　　一旦轉(zhuǎn)向，房價還將面臨新一輪大幅上漲。打壓房價的同時也在打壓房地產(chǎn)供應，一旦供應跟不上，而在其他變量，如人民幣升值預期、流動性泛濫等因素疊加的影響下，房價還是會報復性上漲。

　　從目前看，政策調(diào)控是遏制部分城市的房價過快上漲，而并非把全國的房價打壓下去。去年房價漲得太快，今年這種速度難以持續(xù)，因此溫和上漲是趨勢。

　　看跌派　短期回落有可能，但上半年房價下降難度大

　　廣發(fā)證券房地產(chǎn)研究員沈愛卿：房價上漲難以出現(xiàn)趨勢性扭轉(zhuǎn)，但在今年層出不窮的地產(chǎn)調(diào)控政策下，去年漲幅過大的部分城市房價仍有回落的可能。

　　由于去年全國房地產(chǎn)市場量價齊升，大部分地產(chǎn)開發(fā)商賺取了豐厚的利潤。從已發(fā)布年報的上市地產(chǎn)公司看，39家房地產(chǎn)上市公司2009年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額劇增到202 .8億元，較2008年的-270億元增長了175%。其中25家公司現(xiàn)金流較去年出現(xiàn)大幅增長，萬科A、中江地產(chǎn)等14家公司增幅超過2倍。

　　而非上市的地產(chǎn)商由于無需向股東支付紅利，手里的錢更多。在火熱的市場和充足的資金支持下，今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)還將延續(xù)整體性大規(guī)模投資的態(tài)勢。

　　不過，盡管3月份以來國內(nèi)房地產(chǎn)開工面積和銷售情況較2月份明顯放大，但進一步的投資意愿則要看3-6月份的銷售情況，以及政策變動情況。若全年房價走勢平穩(wěn)，則可能全年不會再出新政；但未來如果房價漲幅較大，監(jiān)管層可能被迫繼續(xù)嚴格打擊炒房、囤地、囤房等現(xiàn)象。

　　看平派　全年房價穩(wěn)定波動

　　銀河證券房地產(chǎn)分析師潘瑋：雖然政策調(diào)控嚴厲，但手中有錢的開發(fā)商主動調(diào)價的意愿很小。雖然銷售下降，但并非賣不掉，未來可能是一個穩(wěn)定波動的狀態(tài)。對于市中心的新供應土地，其稀缺性不需要懷疑，北京、上海、廣州、深圳等一線城市房價仍將呈現(xiàn)上漲趨勢。5、6月份以后，到下半年房價會漸趨明朗。

　　交鋒指引2

　　地產(chǎn)股 春季行情PK隨時終止

　　在持續(xù)低迷接近9個月之后，近期A股地產(chǎn)板塊有了恢復上漲的跡象，不過令人驚訝的是，沒有一位券商研究員對此次地產(chǎn)板塊的長期反彈抱有希望。

　　看漲派　春季行情來臨，還有20%空間

　　國信證券房地產(chǎn)研究員區(qū)瑞明：上周地產(chǎn)板塊一周漲幅達到5.15%，布局地產(chǎn)股反彈的時機已經(jīng)來臨。進入3月份，由于地產(chǎn)股再融資重新開閘，春季樓市回暖商品房銷量環(huán)比上升，上半年加息概率比較小等因素，將成為地產(chǎn)股春季反彈的催化劑。但這波行情到了夏季可能也就結(jié)束了。

　　從估值上看，地產(chǎn)股經(jīng)歷了8個多月的調(diào)整，調(diào)整幅度平均在30%左右，一線龍頭10年平均PE在15-18倍、而區(qū)域龍頭多在10-13倍，已具備明顯的估值優(yōu)勢；另一方面，基金在調(diào)整中紛紛減持，目前普遍低配，當稍有催化因素出現(xiàn)導致機構(gòu)略微提高配置比例，即有望觸發(fā)一波反彈行情。

　　本輪反彈很難超過2009年7月創(chuàng)下的高點，但逼近2009年10月下旬受樓市量價齊升基本面推動而產(chǎn)生的次高點還是有可能的，目前地產(chǎn)股指數(shù)距離這一反彈目標還有19%的空間。

　　看空派　套牢盤沉重難以跑贏大盤

　　銀河證券房地產(chǎn)分析師潘瑋：地產(chǎn)板塊整體會有20%的漲幅，但反彈持續(xù)時間比較短促。而經(jīng)過長時間盤整下跌后，地產(chǎn)板塊上方的套牢盤很沉重，能否跑贏大盤存有疑慮。

　　看平派　保持大盤同步

　　廣發(fā)證券房地產(chǎn)研究員沈愛卿：只有在房價調(diào)整充分，政策目標基本實現(xiàn)之后，地產(chǎn)股才有可能迎來真正的大行情。而目前的反彈不會有太大的空間，目前的估值要比歷史均值略低，估計整體漲幅在20%-30%之間，其中，二三線地產(chǎn)股的業(yè)績彈性較大，而一線地產(chǎn)股可能更多是跟隨大盤，也有可能跑贏大盤�！　　　”緢笥浾摺±铤Q鳴