“今年上半年，房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)普遍出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，大部分企業(yè)已完成2008年全年銷售業(yè)績(jī)的70%，有的甚至超過2008年全年銷售收入。整體來看，全行業(yè)商品住宅銷售額超過2008年已毋庸置疑。比如，保利今年上半年就已經(jīng)完成了全年的銷售任務(wù)�！苯�日，保利地產(chǎn)董秘岳勇堅(jiān)非常肯定地對(duì)本報(bào)記者說。

　　據(jù)WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月24日，共有61家房地產(chǎn)行業(yè)公司已公布了中報(bào)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)174.2億元，相比去年99.65億元實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)74.81%；營(yíng)業(yè)收入共計(jì)985.77億元，同比實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)68.85%。

　　而克而瑞(中國(guó))日前發(fā)布的2009年上半年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)銷售業(yè)績(jī)研究報(bào)告稱，今年百億軍團(tuán)的數(shù)量至少將增加近六成。上半年有6家企業(yè)銷售金額超過百億元大關(guān)。按照目前的銷售進(jìn)度，預(yù)計(jì)2009年全年百億企業(yè)至少將達(dá)到20家以上。而2008年銷售過百億的企業(yè)僅有12家。

　　與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)量齊升相呼應(yīng)的是，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)“地王”的追逐也日趨白熱化。而再融資則成為“地王”爭(zhēng)奪的背后支撐力。

　　不過，受監(jiān)管層將再度收緊房貸政策傳聞?dòng)绊懀�此前一度出現(xiàn)回穩(wěn)跡象的地產(chǎn)板塊再遭迎頭一擊，成為A股市場(chǎng)做空主力。上周房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)板塊資金凈流出30.48億元。房地產(chǎn)板塊龍頭萬科A(000002.SZ)全周重挫11.20%，凈流出資金5.78億元，其中，機(jī)構(gòu)賣出5.6億元，散戶賣出1780.94萬元。此外，陽光城(000671.SZ)、世茂股份(600823.SH)、泛海建設(shè)(000046.SZ)、金地集團(tuán)(600383.SH)等個(gè)股跌幅都超過14%，資金同樣出現(xiàn)大幅凈流出。

　　強(qiáng)者恒強(qiáng)在北京、天津、上海、南京、杭州、廣州、深圳、武漢、成都和重慶十大城市中，地產(chǎn)大鱷強(qiáng)者恒強(qiáng)的現(xiàn)象尤為明顯。

　　克而瑞(中國(guó))統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，十大城市中銷售金額前三家的市場(chǎng)占有率普遍在10%-12%之間。特別是廣州銷售金額前三家企業(yè)的市場(chǎng)集中度最高，為31.57%。

　　“主要是因?yàn)閺V州地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較早，保利地產(chǎn)(600048.SH)、富力地產(chǎn)(2777.HK)以及碧桂園(2007.HK)都是長(zhǎng)期深耕于該區(qū)域的企業(yè)，故其市場(chǎng)占有率相對(duì)較高。”黃鵬指出。

　　而杭州地區(qū)銷售金額前三家企業(yè)銷售金額占杭州上半年銷售金額總額的24.08%，僅次于廣州地區(qū)。此外，成都和深圳地區(qū)的TOP3企業(yè)銷售金額占有率分別為17.42%和17.16%。

　　2009年上半年住宅銷售前20名排行榜顯示，除碧桂園之外，其他企業(yè)均完成了2008年銷售業(yè)績(jī)的一半以上。除保利地產(chǎn)以外，綠城集團(tuán)、華潤(rùn)置地(1109.HK)、招商地產(chǎn)(000024.SZ)、仁恒置地也全面超過2008年銷售業(yè)績(jī)，增長(zhǎng)勢(shì)頭相當(dāng)強(qiáng)勁。

　　而南派地產(chǎn)商更是強(qiáng)勢(shì)依舊。在前20名銷售金額排行榜中，華南企業(yè)的銷售金額占總銷售金額的71%；在前20名銷售面積排行榜中，華南企業(yè)的銷售面積占總銷售面積的74%，行業(yè)集中度越發(fā)明顯。

　　2009年上半年，銷售金額排行榜前三位的萬科、保利和中海外的銷售金額總和占2009年上半年全國(guó)商品住宅成交額5%。而前20名企業(yè)銷售金額占2009年上半年全國(guó)商品住宅成交額的17%。

　　從整體來看，一、二線城市是地產(chǎn)大鱷們實(shí)現(xiàn)銷售收入的主要區(qū)域，前述區(qū)域銷售的業(yè)績(jī)的好壞是其銷售成功的關(guān)鍵。

　　690億融資沖動(dòng)

　　“目前，一線城市核心地段的土地儲(chǔ)備是非常缺乏的。不排除下半年仍然會(huì)有地王出現(xiàn)。”岳勇堅(jiān)表示，“現(xiàn)在感覺比較痛苦。表面看來，地產(chǎn)儲(chǔ)備絕對(duì)值很大，但是，像北京、上海、廣州等一線城市核心地段的地源太少，分布結(jié)構(gòu)不均衡。像這些地方，只要有地推出來，大家都會(huì)去爭(zhēng)搶。其實(shí)誰都不想拿高價(jià)地，但你不去搶的話，就會(huì)沒米下鍋�！惫獯笞C券研究所分析師翁非玉表示，從7月土地市場(chǎng)看，“地王”級(jí)的高溢價(jià)土地仍主要位于一線城市較優(yōu)質(zhì)地段。與6月相比，高溢價(jià)的典型項(xiàng)目不再集中于央企和國(guó)有企業(yè)，上市公司及地方企業(yè)也參與其中。

　　對(duì)此，克而瑞(中國(guó))研究中心報(bào)告指出，從2009年二季度起，高價(jià)地塊不斷涌現(xiàn)，房?jī)r(jià)透支現(xiàn)象增多，尤其是6、7月份，部分地塊競(jìng)價(jià)場(chǎng)面的火爆程度已經(jīng)不亞于2007年，其地價(jià)與當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)比值超過了70%，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2005年～2009年項(xiàng)目地價(jià)與當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)33.9%的平均比重。這些項(xiàng)目在未來上市時(shí)將面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　以金地集團(tuán)為例，截至7月末，金地集團(tuán)2009年共投入62.5億元獲得5個(gè)新增項(xiàng)目，新增土地儲(chǔ)備面積83萬平方米，主要位于北京、上海等地，其平均樓面地價(jià)高達(dá)7530元/平方米。

　　對(duì)此，日信證券行業(yè)研究員邱晟赟指出，“激進(jìn)型擴(kuò)張將會(huì)為公司獲得快速增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，但由于市場(chǎng)未來的不確定性，當(dāng)前的高價(jià)拿地也為公司發(fā)展埋下了隱患�！贝送猓�與“地王”爭(zhēng)奪戰(zhàn)遙相呼應(yīng)的是，房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)的融資沖動(dòng)。截至目前，已經(jīng)有恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、萬達(dá)集團(tuán)、寶龍集團(tuán)在內(nèi)的20余家房企正在籌劃A股和H股的上市計(jì)劃。此外，滬深兩市共有40家涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司提出了再融資方案，合計(jì)再融資金額超過690億元。

　　WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)再融資的速度在5月份之后明顯加快，今年5月之前只有6家公司提出定向增發(fā)以及增發(fā)，而之后有17家公司提出了定向增發(fā)方案。房地產(chǎn)上市公司意圖在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，通過“搶發(fā)”早日獲得資金增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的急切心情顯露無遺。

　　政策預(yù)警

　　長(zhǎng)城證券地產(chǎn)分析師劉昆指出，目前一線城市整體房?jī)r(jià)處于歷史上的高點(diǎn)，二線城市房?jī)r(jià)處于2008年下半年以來的高點(diǎn)。而部分重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)較2007年下半年平均價(jià)格，高出15%左右。

　　不過，申銀萬國(guó)房地產(chǎn)分析師殷姿預(yù)計(jì)，三季度房?jī)r(jià)繼續(xù)超預(yù)期上升的動(dòng)力正在減弱，全國(guó)大部分城市將呈現(xiàn)“價(jià)穩(wěn)量穩(wěn)”的局面，部分地區(qū)如深圳存在成交量超預(yù)期萎縮，甚至價(jià)格略有回調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“主要是部分城市杠桿過大，價(jià)格上漲過快，成交量或看房量都出現(xiàn)了超預(yù)期萎縮。目前，許多城市價(jià)格已經(jīng)達(dá)到甚至超過2007年高點(diǎn)，資金進(jìn)駐意愿已明顯減弱。此外，在目前整個(gè)市場(chǎng)杠桿已經(jīng)比較高的情況下，貨幣政策的略微變動(dòng)，對(duì)資金及投資者預(yù)期的影響都會(huì)較大。”殷姿稱。

　　劉昆表示，地產(chǎn)板塊受七八月銷量下跌和大盤調(diào)整等因素影響，最新股價(jià)較7月份的高點(diǎn)下跌了20%-25%，基本上消化了年初以來地產(chǎn)股上漲過快和近期交易量下跌的負(fù)面影響。

　　對(duì)此，殷姿也指出，未來一兩個(gè)月內(nèi)，政策面更多會(huì)以傳遞預(yù)警信號(hào)為主，大幅度嚴(yán)格收緊的概率較小。目前，政府面臨雙重的壓力和選擇，一方面投資性需求回升，房?jī)r(jià)快速上漲，部分區(qū)域價(jià)格甚至超過2007年的高點(diǎn)，輿論壓力加大；另一方面，經(jīng)濟(jì)回升基礎(chǔ)尚不牢固，政府希望依賴房地產(chǎn)投資回升帶來經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。據(jù)此判斷，政府在政策制定和實(shí)施時(shí)，更多將以釋放預(yù)警信號(hào)，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，逐步收縮為主，而不會(huì)采取相對(duì)過激的行為使得短期市場(chǎng)產(chǎn)生劇烈波動(dòng)。(來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)