“4月深圳樓市‘限外令’解禁以來，各口岸物業(yè)成交激增，香港人置業(yè)數(shù)量增加兩至三成�！鄙钲诟Ｌ锟诎吨薪榻�(jīng)理告訴中國(guó)證券報(bào)記者，因去年房?jī)r(jià)大跌而折戟的香港投資客卷土重來；而北京多個(gè)高端樓盤也高調(diào)宣稱，近期外資購(gòu)房比例明顯上升，其中不乏歐美富豪和中東投資客；6月份上海4萬元／平方米以上的豪宅成交量達(dá)到306套，超過前5個(gè)月的成交總和，逾兩成買家來自境外……

　　伴隨內(nèi)地樓市股市強(qiáng)勁復(fù)蘇，去年曾經(jīng)短暫撤離的境外熱錢，二季度起攜千億之勢(shì)滾滾涌入。數(shù)據(jù)顯示，6月末我國(guó)外匯 儲(chǔ)備已達(dá)2.13萬億美元，其中二季度外匯儲(chǔ)備增加額度為1779億美元，貿(mào)易順差為347億美元，F(xiàn)DI(外商直接投資)增量為212億美元。按照目前的熱錢統(tǒng)計(jì)方法，外儲(chǔ)增量中扣除貿(mào)易順差和FDI增量，疑似熱錢的境外資金高達(dá)1220億美元。

　　熱錢洶涌再襲

　　中國(guó)社科院世界經(jīng)濟(jì) 與政治研究所研究員張明分析，若扣除歐元對(duì)美元升值的估值效應(yīng)，能解釋339億美元外儲(chǔ)增加額，二季度仍有超過900億美元的外儲(chǔ)增長(zhǎng)缺乏合理解釋，只能歸結(jié)為短期國(guó)際資本的流入。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，自去年10月全球金融 危機(jī)爆發(fā)至今年3月份，短期國(guó)際資本流入一直呈現(xiàn)負(fù)值，但今年2月、3月負(fù)值逐漸縮小，4月份起突然轉(zhuǎn)正，激增至325億美元，5月、6月持續(xù)保持高位。

　　尤其值得注意的是，6月份貿(mào)易順差只有82.5億美元，實(shí)際利用外商直接投資為89.6億元，這意味著在當(dāng)月新增的421億美元外匯儲(chǔ)備中，可能有249億美元是以熱錢的形式流入。交通銀行 發(fā)展研究部研究員鄂永健認(rèn)為，熱錢流入境內(nèi)有加速跡象，央行近期的資產(chǎn)負(fù)債表也顯示了同樣趨勢(shì)，短期國(guó)際資本開始加速回流。

　　據(jù)聯(lián)合證券測(cè)算，二季度約有超過1200億美元熱錢涌入中國(guó)，超越了2007年一季度732億美元的歷史高點(diǎn)。有分析師指出，今年3月以來外匯儲(chǔ)備不斷增長(zhǎng)，但外貿(mào)順差和FDI增速并未顯著改善，外匯儲(chǔ)備增速遠(yuǎn)超貿(mào)易順差和FDI的增長(zhǎng)，說明外部資金大量流入。聯(lián)合證券分析師劉湘寧認(rèn)為，大量熱錢涌入中國(guó)，主要會(huì)流向地產(chǎn)和股市兩個(gè)市場(chǎng)，一季度短期國(guó)際資本流入還為負(fù)數(shù)，二季度創(chuàng)出天量，表明這類資金敏感度很高。

　　境外熱錢流向極具隱蔽性。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者了解，熱錢流入常常通過多個(gè)途徑，包括個(gè)人層面和企業(yè)層面。個(gè)人層面主要通過私人換匯，香港可享有每人每天2萬元(港元兌換人民幣)兌換額度及每天可向內(nèi)地匯款8萬元人民幣。常見發(fā)生在深港兩地間，由眾多親朋好友、專業(yè)換匯團(tuán)組成的螞蟻搬家似的巨量熱錢快速流入。

　　而在企業(yè)方面，熱錢傳統(tǒng)途徑“高報(bào)出口、低報(bào)進(jìn)口和虛假對(duì)境內(nèi)直接投資”正逐漸被邊緣化，通過技術(shù)服務(wù)貿(mào)易、奢侈品 進(jìn)口、貨幣互換、個(gè)人購(gòu)匯、資本項(xiàng)目下FDI、地下錢莊等進(jìn)入內(nèi)地逐漸成為新路徑。有專家指出，技術(shù)服務(wù)貿(mào)易和奢侈品進(jìn)口操作隱秘、監(jiān)管難度大，在較大規(guī)模熱錢進(jìn)出時(shí)被通常選用。而貨幣互換則更加隱秘于監(jiān)管之外，可以熱錢進(jìn)退雙向進(jìn)行，一般為大型跨國(guó)集團(tuán)利用其各自子公司 之間的資金往來，操作速度更快。

　　此外，商務(wù)部下放的FDI審批權(quán)限可能成為熱錢流入更大更寬廣的路徑。今年3月商務(wù)部將外國(guó)投資者投資設(shè)立注冊(cè)資本1億美元及以下投資性公司及其變更事項(xiàng)的審批權(quán)限,下放給投資性公司注冊(cè)地省級(jí)商務(wù)主管部門，這些為外資提供的便利將為海外熱錢提供進(jìn)入更快捷、便利的操作通道。

　　潛伏樓市

　　熱錢魅影一季度起頻現(xiàn)樓市，二季度勢(shì)頭更加強(qiáng)勁。自3月份開始，一線城市房?jī)r(jià)開始普漲，連續(xù)四個(gè)月環(huán)比上漲，大有跨越2007年峰值之勢(shì)。而在一線城市房?jī)r(jià)上漲的推手中，不乏境外投資者。除以個(gè)人名義投資房產(chǎn) 外，熱錢還通過各類不動(dòng)產(chǎn)投資公司、私募機(jī)構(gòu)等進(jìn)入樓市。

　　中原(中國(guó))地產(chǎn)研究中心長(zhǎng)期抽樣監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示：自今年4月以來，在滬籍購(gòu)房者、外省市購(gòu)房者、港澳臺(tái)同胞及海外人士三大類購(gòu)房人群之中，滬籍購(gòu)房者比例下降，四五月份累計(jì)下降5%左右，5月份滬籍購(gòu)房者比例回落到85%。與此同時(shí)，港澳臺(tái)人士接棒成為上海樓市高端物業(yè)的中堅(jiān)力量。自3月起，港澳臺(tái)購(gòu)房人數(shù)連續(xù)3個(gè)月分別有25%、40%、43%的環(huán)比增幅，直追往年的歷史高點(diǎn)。

　　中原地產(chǎn)分析師莊巍表示，海外人士及港澳臺(tái)人士在滬購(gòu)房者中的所占份額雖然不大，但瞄準(zhǔn)的多是高檔樓盤，其出手之處往往是“大單”成交，大大提高樓市的活躍程度。

　　“限外令”取消后，深圳樓市同樣開始充斥香港投資客。據(jù)世華地產(chǎn)羅湖口岸分店負(fù)責(zé)人介紹，與4月份相比，目前在羅湖口岸片區(qū)置業(yè)的香港人增加了兩成左右，尤其是羅湖口岸附近70平方米以下的中小戶型。而在福田口岸、福田中心區(qū)和香蜜湖豪宅區(qū)，前來投資物業(yè)的港人也在增加。中國(guó)證券報(bào)記者近日在南山區(qū)多個(gè)高端樓盤踩盤時(shí)也發(fā)現(xiàn)，有不少香港口音的看房客結(jié)伴而來，重點(diǎn)投資具有升值前景的片區(qū)和樓盤。

　　美聯(lián)物業(yè)深圳營(yíng)業(yè)部總經(jīng)理江少杰表示，香港銀行利率低，資金尋找出路投資樓市，同時(shí)國(guó)際熱錢泛濫，對(duì)經(jīng)濟(jì)敏感的香港人則擔(dān)憂通貨膨脹。經(jīng)歷了金融危機(jī)后，金融證券等投資讓港人的損失慘重，房產(chǎn)、黃金投資更受青睞。但相比2007年買房出手時(shí)的豪爽，目前香港人在深圳置業(yè)趨于理性和謹(jǐn)慎。

　　廣州的高端住宅市場(chǎng)發(fā)展同樣受到境外資金的推動(dòng)。合富輝煌市場(chǎng)研究部檢測(cè)，2009年廣州高端市場(chǎng)份額連續(xù)3個(gè)月保持10%左右的增長(zhǎng)后，5月份躍升至18%。對(duì)廣州中心區(qū)域46個(gè)主流樓盤進(jìn)行調(diào)查顯示，75%的樓盤價(jià)格已經(jīng)回到2007年水平，這些樓盤的投資客中港澳臺(tái)及境外買家保持約三成比例，且有增加勢(shì)頭。

　　即便是在房地產(chǎn) 開發(fā)領(lǐng)域，外資進(jìn)入限制也開始放松。5月北京市土地儲(chǔ)備中心允許使用外匯繳納土地交易保證金，放寬外資參與土地競(jìng)買的相關(guān)限制。

　　未來或更迅猛

　　內(nèi)地樓市股市飆升背后，究竟有無大規(guī)模熱錢的助推，目前還存在一定爭(zhēng)議。廣東省社會(huì)科學(xué)院黎友煥教授認(rèn)為，現(xiàn)在熱錢主要集中在香港和臺(tái)灣，是否大規(guī)模進(jìn)入內(nèi)地還需要持續(xù)觀察。今年4至5月份以來，香港和臺(tái)灣的股市和樓市資產(chǎn)飆升和熱錢大規(guī)模進(jìn)入有關(guān)，預(yù)計(jì)7月流入的規(guī)模還將擴(kuò)大。

　　海通證券 金融行業(yè)分析師佘閔華也表示，近期全球股市和大宗商品暴漲，主要因?yàn)榻?jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期強(qiáng)烈，加上通貨膨脹預(yù)期出現(xiàn)，“這是一種比較合理的反應(yīng)，內(nèi)地股市和樓市的上漲，與投機(jī)性強(qiáng)的熱錢關(guān)聯(lián)度不大�！�

　　作為國(guó)際熱錢集結(jié)的第一站，外資洶涌入港跡象已相當(dāng)明顯�；ㄆ煦y行的最新研究報(bào)告 指出，近兩個(gè)月來，平均每周流入亞洲的資金特別是流入香港的資金，已經(jīng)達(dá)到2007年牛市高峰時(shí)流入的資金量水平。國(guó)金證券 預(yù)測(cè)，去年9月份以來流入香港的“熱錢”約達(dá)3420億港元，占香港基礎(chǔ)貨幣的50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了歷史水平，與此同時(shí)港股 回升顯著。

　　熱錢在港臺(tái)地區(qū)掀起波瀾，迅速引發(fā)熱錢會(huì)否大規(guī)模流入內(nèi)地的擔(dān)憂。“今年樓市和股市的井噴已經(jīng)有一段時(shí)間，但我們從地下錢莊的渠道對(duì)熱錢跨境流動(dòng)的監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，今年的6月才出現(xiàn)拐點(diǎn)，結(jié)束了從去年10月到今年6月凈流出的狀態(tài)，轉(zhuǎn)變?yōu)閮袅魅��！睆V東省社會(huì)科學(xué)院黎友煥教授表示，近三個(gè)月來的熱錢主要是來自于港澳臺(tái)地區(qū)的儲(chǔ)蓄資金和部分投資資金，有部分國(guó)外華人儲(chǔ)蓄資金和少量投資資金開始進(jìn)入內(nèi)地，目前還沒有大規(guī)模國(guó)際投機(jī)資金進(jìn)來。

　　黎友煥認(rèn)為，對(duì)地下錢莊的檢測(cè)表明，四至六月以來，每旬的熱錢流入數(shù)量都呈遞增趨勢(shì)，而且最近明顯加快。結(jié)合國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的情況來預(yù)測(cè)，熱錢下半年可能呈現(xiàn)加速流入趨勢(shì)。

　　與內(nèi)地學(xué)者的謹(jǐn)慎不同，在內(nèi)地股市樓市大幅回升中，外資大行高調(diào)唱多愈演愈烈。有外資大行的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，中國(guó)樓市已進(jìn)入上升期，下半年繼續(xù)看好房地產(chǎn)市場(chǎng)，在流動(dòng)性過剩而實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)的情況下，政府短期內(nèi)不可能收回流動(dòng)性，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)有望繼續(xù)上漲。而不同于上半年的剛性需求推動(dòng)，下半年房?jī)r(jià)上升的主要?jiǎng)恿χ苯觼碜詿徨X的炒作。

　　中國(guó)社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所研究員張明認(rèn)為，下半年中國(guó)或?qū)⒚媾R更加洶涌的短期國(guó)際資本流入，考慮到2009年上半年中國(guó)信貸新增供應(yīng)7.37萬億元，一旦更多的短期國(guó)際資本流入，則中國(guó)資產(chǎn)市場(chǎng)在內(nèi)外流動(dòng)性過剩的夾擊下，很難避免產(chǎn)生新一輪的資產(chǎn)價(jià)格泡沫，對(duì)此應(yīng)格外警惕。