電話接通獨立經(jīng)濟學(xué)家、玫瑰石顧問公司董事謝國忠，他表示，隨著美聯(lián)儲加息美元走強，通脹預(yù)期明確，才會使得中國房地產(chǎn)出現(xiàn)回落。

　　加息4個點是拐點

　　上海證券報：您認(rèn)為影響我國房地產(chǎn)價格走勢的因素是什么？

　　謝國忠：按照工資和房地產(chǎn)平均價格算，中國房地產(chǎn)已經(jīng)是世界最高。但房地產(chǎn)走勢出現(xiàn)拐點，最終要看美元是否走強和中國政府的管控措施力度的強弱。

　　從世界范圍來看，貨幣供應(yīng)量增速都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于名義GDP的增速。也就是說，貨幣增長被用來支撐高杠桿率，這在金融部門尤其明顯。當(dāng)然，原因是央行通過降低利率來應(yīng)對金融危機，有時甚至是強行增加銀行的流動性，以期他們能夠增加貸款，刺激經(jīng)濟。

　　所以，如果政府在貨幣流動性管控上采取不同的措施，將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的漲跌，出現(xiàn)明顯價格震蕩。

　　另外，隨著通脹預(yù)期的來臨，如果美聯(lián)儲開始加息，使得美元走強，也對中國房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響，將帶來房地產(chǎn)泡沫的破裂。

　　為什么這樣說，因為中國的刺激政策將主要通過其貸款政策間接地實現(xiàn)。由于在可預(yù)見的未來，中國的貨幣仍將釘住美元，這就決定了中國的貨幣政策的結(jié)局，中國的通脹率和利率很可能會與美國相似。

　　上海證券報：美聯(lián)儲加息會呈現(xiàn)什么樣態(tài)勢？

　　謝國忠：目前，美國和英國房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)破裂，因此，不能借由低利率復(fù)蘇，明年它們將提高利率，使其與通脹預(yù)期的速度保持一致。它們的目標(biāo)是盡可能使實際利率維持在較低水平，以支持那些仍然身陷不良資產(chǎn)的本國金融機構(gòu)。它們并不想阻止通貨膨脹，只是要限制其上漲的步伐。低實際利率能使其經(jīng)濟降低債務(wù)杠桿。

　　因此，如果美國明年開始加息，由于在加息初期，幅度不會很大，畢竟通脹的預(yù)期是逐步趨強的，加息會呈現(xiàn)小步回暖態(tài)勢。但一開始加息由于人們感受不深，所以，沒有太多影響。我預(yù)期明年會加息2個百分點，這對于美國而言，相對較低。因此，加息所產(chǎn)生的效應(yīng)不會太明顯。

　　但如果加息到4個百分點，效果就不一樣了，給人的感覺應(yīng)該是通脹明顯來臨，緊縮政策開始產(chǎn)生效應(yīng)。我預(yù)期這個時間應(yīng)該是在2011年，也是對我國房地產(chǎn)價格走勢產(chǎn)生明顯影響的時間點，將出現(xiàn)很明顯的回落。

　　城市化促使房價走高屬于短線追漲

　　上海證券報：有觀點認(rèn)為中國經(jīng)濟最大的原動力是城市化。正是因為城市化道路的穩(wěn)步推進，使得房價居高不下。您這樣認(rèn)為嗎？

　　謝國忠：我認(rèn)為城市化帶來的是房價越來越高，與此同時，也提高了城市化發(fā)展的門檻。所以，隨著城市化率不斷提高，人們出于追漲的心理，目前出現(xiàn)了短期房價的上漲。

　　但從長期看，供求總是要尋找一種平衡的。房價越高需求越低，在達(dá)到相對平衡后，銷量就會出現(xiàn)下降，平衡被打破，房價尋求下一個支撐點。所以，短線的追高出現(xiàn)的是短期的泡沫。

　　上海證券報：現(xiàn)在買房大軍是新人，為什么，可否持續(xù)？

　　謝國忠：買房大軍的背后是雙方父母的支持。這從另一個角度可以說明，現(xiàn)在的房價居高，單一購買力上不去，超越了人們的承受能力，需要多人的支持。所以，長期看，是不可持續(xù)的。

　　天下沒有不散的宴席，所以，短線房價高到一定程度是上不去的。

　　政府要明確地產(chǎn)使用價值和投機價值

　　上海證券報：沒有流動性推動，房地產(chǎn)起不來。政府具有調(diào)控流動性松緊的能力，您是這樣看的嗎？

　　謝國忠：政府政策應(yīng)該是實現(xiàn)幫助實體經(jīng)濟的目標(biāo)，而不是那些投機者。

　　貨幣的流動性的寬松推動了房價的走高，政府在其中一定要理清投資者的思路，使其認(rèn)清自身的使用價值是什么，而不是盲目地跟風(fēng)投機。

　　另外，各地情況不同，不能一窩蜂地看漲房價。如，上海房屋價格未來創(chuàng)歷史新高不可能，因為上海的房地產(chǎn)價格上漲的一部分原因是靠國外資金來支撐。一旦外來資金發(fā)生窘困，誰來拉房價？