除了對今年樓市的走勢表達不同的觀點，昨日接受晨報記者采訪的人大代表和政協(xié)委員還將關(guān)注的目光投向了經(jīng)濟適用房和廉租房。

　　配套設(shè)施要和廉租房同步建

　　建言者：市政協(xié)委員劉炳章\(瑞安建業(yè)資產(chǎn)管理(香港)有限公司地產(chǎn)發(fā)展總監(jiān)\)

　　在接受采訪時，市政協(xié)委員、瑞安建業(yè)資產(chǎn)管理(香港)有限公司地產(chǎn)發(fā)展總監(jiān)劉炳章認為，經(jīng)濟適用房與商品房具有不同的人群定位，其出發(fā)點是為了平衡社會各階層人士的利益。

　　針對目前上海經(jīng)濟適用房多處在偏遠郊區(qū)、空置率較高等問題，劉炳章認為，上�？梢越梃b香港的經(jīng)驗，通過同步推進配套設(shè)施的建設(shè)來吸引低收入居民，真正實現(xiàn)“居者有其屋”。

　　劉炳章表示，香港在解決低收入居民的住房問題時，除了在遠郊選址外，還在市區(qū)辟出專門地塊建造經(jīng)濟適用房。

　　劉炳章認為，對于遠郊的經(jīng)適房，政府在房屋建設(shè)的同時，應(yīng)該同步推進交通、教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)，并在當?shù)靥峁┫鄳?yīng)的就業(yè)機會，使居民可以就近辦公就業(yè)，而無需趕赴市中心工作。

　　政府的老公房可以用來廉租

　　建言者：市政協(xié)委員曹耘\(上海運高房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理\)

　　在經(jīng)濟適用房的建設(shè)方面，市政協(xié)委員、上海運高房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理曹耘認為，由于目前上海的經(jīng)適房選址多在遠郊，政府應(yīng)當花錢，將經(jīng)適房周邊的教育、醫(yī)療等配套設(shè)施進行完善，并在偏遠地區(qū)開通廉價的交通工具。

　　除此之外，曹耘還認為，政府在房地產(chǎn)業(yè)上的政策應(yīng)保持穩(wěn)定性和連貫性。“在對經(jīng)適房、廉租房的建設(shè)中，應(yīng)當預(yù)先作嚴謹?shù)娜�方位�?guī)劃。尤其是目前中心區(qū)現(xiàn)有的老公房，規(guī)劃中更應(yīng)考慮周全�！辈茉疟硎�，目前有一部分政府擁有產(chǎn)權(quán)的老公房中還處于空置狀態(tài)，或是被出租使用�！敖ㄗh政府可以對這部分老公房進行普查并作相應(yīng)的資源重整，由政府出面以廉租形式將其出租，從而避免因經(jīng)適房、廉租房建設(shè)過多對房價造成打擊�！�

　　大型園區(qū)周圍可建經(jīng)適房

　　建言者：市政協(xié)委員朱家文\(華東理工大學(xué)化學(xué)工程研究所所長\)

　　“廉租房、經(jīng)濟適用房保障了中低收入人群的住房問題，但對于一些剛踏上社會的年輕人來說，卻面臨著‘既無法納入到廉租房、經(jīng)適房范疇也買不起房’的問題�！痹诜纸M討論的休會間隙，市政協(xié)委員、華東理工大學(xué)化學(xué)工程研究所所長朱家文這樣告訴記者。

　　朱家文說，自己周圍很多年輕教師參加工作時間短，工資較低，積蓄少，但還要擔起建立家庭、照顧老幼的責任，“以目前上海高企的房價，他們在購買生活急需的住房時面臨著極大的經(jīng)濟困難，而這樣的人群在上海決不是少數(shù)�！敝旒椅谋硎荆�很多大學(xué)、很多行業(yè)性的園區(qū)都選擇將地址外遷，在這種情況下，可否考慮建造配套性的經(jīng)濟適用房，來保障園區(qū)內(nèi)那些剛剛踏入工作崗位的年輕人居有所屋�！斑@些園區(qū)、大學(xué)城很多都設(shè)在近郊，建設(shè)的成本會相對低廉�！�

　　建立統(tǒng)一的保障房平臺

　　建言者：市人大代表徐益超

　　在接受晨報記者采訪時，市人大代表徐益超建議，可以建立統(tǒng)一的保障性租賃住房平臺�！皯�(yīng)鼓勵社會力量參與到保障性住房的經(jīng)營中來，包括社會團體、企事業(yè)單位、個人等。如可以先由社會力量認購部分配建、新建的經(jīng)適房，在一定時間內(nèi)作為保障性住房出租給符合條件的家庭，由政府給予租金補貼，而經(jīng)營者則按照市場租金獲得收入，保證經(jīng)營者達到市場平均受益率�！毙煲娉�說，“這樣的做法有很多好處，如可以將現(xiàn)在社會上一些閑置的房源利用起來，甚至包括一些地段較好的房源也能納入這一平臺。而租賃者則可通過平臺來選擇房源，這樣房源更加多樣化。此外，也能夠幫助政府解決保障性房源緊缺問題，而出售保障性房源的資金也可用于住房補貼�！�

　　市交通局：公交改公益，問題可能就解決了

　　對經(jīng)濟適用房出現(xiàn)的配套設(shè)施不到位問題，市交通運輸和港口管理局有關(guān)負責人認為，根本原因還在于必須加快公交體制改革�！皩嶋H上，有關(guān)部門當初在建設(shè)經(jīng)濟適用房的時候，就考慮到了交通配套的問題，以顧村為例，最初相配套的公交線就設(shè)置進去了，早班車早上6點多就開始運營，晚上也到很晚才結(jié)束。但居民從一開始到全面入住有一個過程，初期往往人數(shù)相對較少，一開始我曾到顧村去體驗過最早的早班車，當時一輛車上只有1-3名乘客，公交線難免虧損�！痹撠撠熑吮硎�，由于公交公司是市場化運作，因此在這種情況下自然不愿意增加班次、線路，“如果公交運營的定位是公益性的，那么就能在一開始就投入更多的公交資源�！�

　　市房管局：顧村會規(guī)劃軌交站點

　　昨日在“擺攤會”現(xiàn)場，市住房保障和房屋管理局局長劉海生坦言，通常一些剛剛建成的小區(qū)的確存在著配套不夠齊全的矛盾，“實際上，經(jīng)濟適用房在選址的時候就從整體進行了通盤考慮，尤其是周邊的交通配套問題，比如顧村地區(qū)今后也將規(guī)劃設(shè)軌道交通站點�！�

　　針對記者現(xiàn)場走訪發(fā)現(xiàn)的問題，劉海生表示，實際上，不同階段的公交客流量都有所不同，對于記者反映的這一問題，有關(guān)部門將根據(jù)交通研究所的測算，對目前公交客流量進行測算，從而根據(jù)實際情況對公交線路、班次進行一定的調(diào)整。

　　顧村：等公交車的時間趕得上等火車

　　位于寶山區(qū)的顧村，是上海經(jīng)濟適用房的重要供應(yīng)基地。顧村的經(jīng)濟適用房已于去年三季度全面開工建設(shè)，不過顧村的交通問題一直困擾著許多已經(jīng)入住的居民。

　　昨日上午，記者前往顧村實地調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，顧村居民正受著直達市中心公交線路少，間隔時間普遍較長等困擾。

　　“我們這里去市中心，如果坐公交車不換車幾乎不可能，因為幾乎沒有一輛公交車可以直達市中心�！痹谖挥陬櫛甭飞系纳毓饣▓@門口，徐阿姨一見記者就抱怨說。

　　徐阿姨所在的韶光花園位于顧村板塊滬太路以東區(qū)域，那里集中了旭輝依云灣、圣卡洛鉑庭、豐水寶邸等大量新建和在建小區(qū)。從地圖上看，途經(jīng)那片區(qū)域的公交線路不少，如702路終點站，761路、彭羅專線等。但遺憾的是，沒有一輛公交車可“爽氣”地直達市中心。

　　如果一定要只乘一輛公交車到市中心，也不是不可行，但這要付出大量的“體力勞動”。如到鐵路上海站，徐阿姨所在小區(qū)的居民必須步行近20分鐘到顧村菜場附近坐963路，“但我們每次去乘火車，都是提著大包小包的，拎著走完這段路實在很吃力�！毙彀⒁陶f。

　　除了幾乎沒有直達市中心的公交車外，公交間隔時間長也是顧村居民反映比較集中的問題。徐阿姨說，自己經(jīng)常乘坐的公交車中，間隔時間起碼在20分鐘左右�！拔页�761路時，曾連續(xù)兩天等了50分鐘左右才上了車。等一輛公交車的時間就像等火車一樣長�！�

　　在顧村板塊滬太路的西面，情況同樣如此。位于陸翔路上的“好日子大家園”以動遷安置居民為主。居民李小姐告訴記者，自己出門坐得最多的是寶山1路、527路和528路這三條公交線，但這三條線的平均間隔時間都不止20分鐘。

　　記者隨即在該小區(qū)門口體驗了一番漫長的等待：中午11時20分左右，當一輛寶山1路發(fā)車后，記者開始在站牌下等車。在寒風(fēng)中佇立了超過25分鐘后，一輛寶山1路終于“姍姍來到”。

　　新政有效：去年二手房比新房多賣了4萬多套

　　盡管相比2007年，去年上海的二手房成交量大幅萎縮，但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年上海二手房成交量已反超一手房。

　　業(yè)內(nèi)人士對此分析認為，二手房成交量三年來首次超過一手房，主要是因為二手房受益于房產(chǎn)新政的程度高于一手房。

　　成交套數(shù)、面積雙超新房

　　根據(jù)上海臺慶房產(chǎn)統(tǒng)計，2008年上海一手住宅成交77099套，相比2007年下跌53.8%，二手住宅2008年成交120977套，盡管相比2007年下跌了34.1%，但成交量仍遠高于一手住宅。

　　不僅成交套數(shù)遠超一手房，二手房的成交面積也“遙遙領(lǐng)先”一手房。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟透露，2007年上海二手房成交量為1570萬平方米，一手房則為2080萬平方米；到了2008年二手房成交量縮至976萬平方米，一手房則只有897萬平方米。

　　臺慶房產(chǎn)副總經(jīng)理陳史翎分析認為，二手房成交量之所以反超一手房，與去年10月底陸續(xù)出臺的系列房產(chǎn)新政有很大關(guān)系，“系列房產(chǎn)新政較大幅度地減免了交易稅費，相對而言，二手房受惠程度要大于一手房。另外，去年下半年以來的降價過程中，二手房的降價幅度比一手房來得大，二手房因此顯現(xiàn)出一定的價格優(yōu)勢�！�

　　陸騎麟則表示，二手房成交量超過一手房是因二手房有自己的區(qū)位優(yōu)勢，且周邊配套通常都比較成熟，“相對一手房來說，二手房可供挑選的余地更大�！�

　　中心城區(qū)成交量都跌

　　盡管成交量超過了一手房，但去年上海二手房的成交量較2007年還是大幅下降。根據(jù)臺慶房產(chǎn)統(tǒng)計，2008年上海11個中心城區(qū)二手房成交量相較于2007年均創(chuàng)下三到四成跌幅。其中，靜安區(qū)跌去45.9%，創(chuàng)中心城區(qū)最大跌幅；徐匯區(qū)跌去31%，為相對最小跌幅。

　　陳史翎表示，從全市范圍來看，中心城區(qū)住宅交易更傾向于投資需求，尤其是內(nèi)環(huán)以內(nèi)�！白�2007年下半年二套房貸限制政策出臺以來，投資需求受到壓制，市場成交量開始逐漸向下�！标愂肤岱治稣f，去年靜安區(qū)二手房成交量跌幅比較大，主要是因為靜安區(qū)歷來是傳統(tǒng)的中高檔住宅區(qū)，“即使是同樣類型的老公房，因為地段的原因，均價也會遠高于徐匯、長寧等其他中心城區(qū)，所以靜安區(qū)內(nèi)樓市投資需求比重一直居高不下。一旦投資客退場，該區(qū)域受影響就較大�！�

　　對徐匯區(qū)二手房交易量跌幅相對較小，陳史翎表示，導(dǎo)致這一結(jié)果主要與徐匯區(qū)自住型需求的適當支撐有關(guān)，“徐匯區(qū)的田林、龍華、南站長橋等板塊老公房分布較廣，供應(yīng)體量大，且已發(fā)展成為成熟的成片住宅區(qū)，無論價格、交通還是生活便捷程度，都比較受自住需求購房者的青睞�！�

　　中環(huán)以內(nèi)樓盤泡沫不是很大

　　上海房價仍有合理下降空間

　　建言者：市政協(xié)委員祁紅衛(wèi)\(上海長風(fēng)地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理\)

　　“目前樓市還處在房產(chǎn)商與購房者之間的博弈階段�，F(xiàn)在關(guān)鍵要看房地產(chǎn)商前期賺到的豐厚利潤還能維持多久�！弊蛉障挛�，談及目前上海樓市的價格問題，市政協(xié)委員、上海長風(fēng)地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理祁紅衛(wèi)表示。

　　祁紅衛(wèi)分析說，房價上漲的主要原因是近幾年海內(nèi)外熱錢推波助瀾所造成的各類生產(chǎn)成本急劇上升�！耙浴�普陀區(qū)長風(fēng)地塊’為例，2004年底該區(qū)域內(nèi)土地出讓樓面價格約在每平方米3000元上下，2008年初該區(qū)域內(nèi)的‘4號東南地塊’竟然飆升至每平方米17000元�！�

　　對目前上海的房價，祁紅衛(wèi)表示，由于遭遇全球性的經(jīng)濟危機，部分房地產(chǎn)商因資金成本過高或后續(xù)資金不足，開始轉(zhuǎn)讓一定數(shù)量的土地項目或延期開工一些項目，“盡管如此，比較有實力的房地產(chǎn)商因為前期積累的巨額利潤，仍可以作出戰(zhàn)略調(diào)整，通過退出二線城市等手段來力保上海、北京等一線城市。”

　　祁紅衛(wèi)表示，房地產(chǎn)商的暴利時代已階段性結(jié)束，“就目前而言，上海房價相對于居民實際收入水平仍相當高，存在合理的下降空間�！逼罴t衛(wèi)分析說，由于土地資源的稀缺性，上海中心城區(qū)中環(huán)線以內(nèi)樓市泡沫不是很大(極個別超常樓盤除外)，中環(huán)以外房產(chǎn)價格依然相當虛高�！半S著國家各類房地產(chǎn)政策出臺，今年房價整體將呈理性回歸和成交復(fù)蘇階段。”

　　中心城區(qū)的房子最好留給年輕上班族

　　建言者：市政協(xié)委員萬雯娟\(上海愛建股份公司房地產(chǎn)分公司總經(jīng)理\)

　　一邊是老年人在中心城區(qū)內(nèi)獨守老公房，一邊是年輕人買不起市區(qū)內(nèi)的房子。針對這一問題，來自民建的市政協(xié)委員、上海愛建股份有限公司房地產(chǎn)分公司總經(jīng)理萬雯娟提議，上海可以借鑒國外經(jīng)驗，由政府牽頭大力發(fā)展建設(shè)郊區(qū)的“老年社區(qū)”。

　　萬雯娟建議說，中心城區(qū)內(nèi)獨居的老年人可以將自己的房產(chǎn)以信托方式賣給國家，然后集中住進政府興辦的“老年社區(qū)”，“老年人在‘老年社區(qū)’內(nèi)可以享受到醫(yī)療、護理、旅游等方面的統(tǒng)一服務(wù)，另外在社區(qū)內(nèi)老年人還可以加強相互之間的交流。”

　　萬雯娟表示，之所以會有這個想法，是因為自己最近聽說了身邊的一個故事：一位獨居阿姨因病在家去世，鄰居直到第二天才發(fā)現(xiàn)。

　　“中心城區(qū)內(nèi)獨居的老人數(shù)量很大，我們現(xiàn)階段的扶助措施，相對來說治標不治本。”萬雯娟表示，老年人對交通的需求相對較小，搬到郊區(qū)環(huán)境更好的地方居住不會影響老年人的生活和治療，“騰出的住房空間能解決不少在市區(qū)內(nèi)上班市民的住房剛性需求。而老年人將房產(chǎn)信托后，每年的利率收益足以讓他們支付‘老年社區(qū)’的租房費用�！�

　　萬雯娟還表示，自己在美國和日本都看到了許多成熟的老年社區(qū)案例，“對日漸國際化的上海來說，四個左右的大型‘老年社區(qū)’是未來社會養(yǎng)老的發(fā)展方向，也能起到市區(qū)房源的合理調(diào)配�！�

　　放寬容積率，中心區(qū)棚戶舊區(qū)一定能改造好

　　建言者：市政協(xié)委員朱建國\(上海大統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理)

　　對目前樓市出現(xiàn)的持幣觀望狀態(tài)，來自民革的市政協(xié)委員、上海大統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理朱建國表示，相比全國房價，上海房價的水分比較小。

　　朱建國透露，在今年“兩會”上，自己提出的一項提案《攻堅克難，消滅城市“補丁”———關(guān)于解決本市中心城區(qū)小地塊舊區(qū)改造難》———就是希望有關(guān)部門放寬政策，鼓勵加快中心城區(qū)的棚戶區(qū)改造，由此提升相關(guān)地段的房產(chǎn)價值。

　　“比如鎮(zhèn)寧路靠近萬航渡路，還有延安路旁的陶家宅地區(qū)，都是繁華城區(qū)中的棚戶舊區(qū)，非�！�醒目’�！�

　　朱建國表示，自己的提案就是針對盧灣、黃浦、靜安、徐匯等中心城區(qū)內(nèi)存在的棚戶舊區(qū)。

　　對于這些歷史遺留下來的“補丁”，朱建國表示，一個重要原因是，目前商業(yè)辦公樓宇容積率導(dǎo)致開發(fā)商難有盈利空間，“如果政府可以秉持‘特事特辦’的原則，根據(jù)每個地塊的特定條件把容積率要求適當放寬，則可推進這些死角地區(qū)的改造�！�

　　對于這些“補丁”地區(qū)的舊房改造，朱建國表示，因為地塊狹小，開發(fā)商在開發(fā)時可個性化開發(fā)，“加上這些舊房處在黃金地段，只要政策放寬些，就一定可以建出外形美觀，并且性價比高的微型樓盤。”

　　“這些地塊不大、所需單個項目資金小，投資建成的速度也快。與此同時，摘除這些‘補丁’，也會讓周邊的房地產(chǎn)項目升值。”朱建國表示。(李芹 閻云飛 謝磊 李欣欣)