預(yù)測甚至猜測樓市的底部就如迷宮游戲神秘莫測、解法各異。樂觀者預(yù)計(jì)2009年中旬見底，悲觀者認(rèn)為2010年都難說夢想實(shí)現(xiàn)。不過，理性的道路總有軌跡可循，所有的專家均認(rèn)可預(yù)測的市場內(nèi)部因素是基于認(rèn)真評估考量成交量、政策、開發(fā)商資金狀況和房價四大因素。

　　有人說經(jīng)濟(jì)學(xué)家就像預(yù)言家最終都有些神秘色彩。但不管我們對每一個預(yù)言是大吃一驚或者安之若素，這四個指標(biāo)的評論與分析都將讓我們理解各種專家的思路和側(cè)重，也會為我們的集體迷茫的表情帶來些許平和與理性。

　　成交量已經(jīng)見底？

　　成交量是房地產(chǎn)市場的核心數(shù)據(jù)，是測試市場繁榮程度的最可靠憑證。有時候是唯一證據(jù)，因?yàn)樵谥袊�房地產(chǎn)市場各種令人眼花繚亂的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，只有成交數(shù)據(jù)是實(shí)時不可欺的。連政府官員在回避房價問題的討論時都會以此作為借口，“房價由市場決定，我們只關(guān)心成交量”。

　　目前的情況看來，全國各主要城市的成交量在2008年11月、12月份都出現(xiàn)回暖跡象。深圳商品住宅11月的日均成交量在200套左右，北京也走出日均百套左右的歷史性低谷，出現(xiàn)成交量逐步攀升的趨勢。但是在成交量是否已經(jīng)觸底的問題上，各路專家的看法卻相當(dāng)一致，結(jié)論是“恐怕沒有”。房地產(chǎn)企業(yè)陽光100常務(wù)副總裁范小沖稱眼下出現(xiàn)的反彈為“簡單抖動”，是過去幾個月低迷期蓄積量的釋放。搜房指數(shù)研究院副院長黃瑜認(rèn)為，成交量在政策的刺激下出現(xiàn)了震蕩，但并不代表信心全面恢復(fù)。她相信，除了政策刺激，只有房價下滑能夠刺激成交量上升。就此問題，更多的人認(rèn)為，還不敢說現(xiàn)在是最壞的時候。

　　搜房指數(shù)研究院公布的每周各城市交易量數(shù)據(jù)也顯示，就在最近一次房地產(chǎn)新政策出臺之后，各城市交易量并沒有一致上揚(yáng)，大城市成交量上升的個數(shù)反而在減少。顯然，政策并不是決定成交量的最關(guān)鍵因素。影響成交量的價格和存貨等因素不變或者惡化的情況下，成交量仍然可能繼續(xù)下探。

　　還有多少政策？

　　在3個月之內(nèi)，政府連續(xù)三次出臺直接針對樓市的政策，企圖挽救低迷的市場。從新房交易稅費(fèi)減免到二手房和第二套房的政策適度調(diào)整。每一輪政策出臺之后，開發(fā)商均呼效果不明顯，力度不夠。華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)對政策抱以較高評價，“外部環(huán)境的變化是每個市場中的個體無法改變的，即使是抱團(tuán)烤火也有柴火燒盡的時候。只有政府的力量可以營造一個小氣候環(huán)境，只有更積極的出擊才有可能打破僵局�！比沃緩�(qiáng)呼吁盡快出臺刺激消費(fèi)的退稅政策。

　　那么政策儲備是不是能夠保證在未來一年不斷刺激市場交易？政府是否有足夠手段來遏制下滑的勢頭？對此，黃瑜也屬于偏樂觀派。黃瑜的看法是中國政府的樓市政策偏于保守，盡管我們現(xiàn)在看到的政策效果不明顯，似乎可出的政策不多，但保守的策略也許會調(diào)整。

　　在人們熟知的范圍內(nèi)，等待中的力度較大的政策還有徹底松綁第二套房和購房退稅。這兩項(xiàng)政策出籠也并非沒有顧慮。第二套房首付和貸款徹底松綁明顯遭到了來自高層的阻力。銀監(jiān)會對此非常謹(jǐn)慎。購房退稅還沒有得到地方政府的響應(yīng)。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的一位官員則明確表示，政策空間已不大，企業(yè)要做好準(zhǔn)備。

　　當(dāng)然，政府各部門對于房地產(chǎn)政策的分歧已經(jīng)顯化，分歧焦點(diǎn)在于是主要刺激存貨市場還是以新增量為主。未來政策調(diào)整取決于各部門最終達(dá)成的共識。至于更為激進(jìn)的政策，可以推想同樣會遭遇更為強(qiáng)烈的阻力。

　　開發(fā)商的資金能堅(jiān)持多久？

　　需要承認(rèn)，在樓市探底和買賣雙方的博弈中，開發(fā)商的實(shí)力是關(guān)鍵因素。在有足夠資金儲備的情況下，降價的確是開發(fā)商的次優(yōu)選擇。這并不是個簡單的道德問題，而是考慮諸多困難因素的市場選擇。

　　開發(fā)商的資金能夠堅(jiān)持多久在眾多分析人士的眼中結(jié)論也是高度一致的，情況可能更糟。范小沖表示，盡管現(xiàn)在看起來，開發(fā)商經(jīng)過一些降價回籠了資金，這只是暫時渡過難關(guān)。本身作為開發(fā)商范小沖的判斷是，回籠的資金并沒有最終形成資金存量，大部分用于緩解債務(wù)困難，“只要環(huán)境惡化，資金困難會再次展現(xiàn)”。專事研究房地產(chǎn)企業(yè)的正略鈞策高級經(jīng)理郝炬的回答更肯定，“只會更壞，不會更好”。其原因是目前的交易量不能支撐足夠的銷售回款，成交不足將會抵消掉對緩解企業(yè)資金難度的有利因素。

　　有利的方面是銀根放松的正面因素，范小沖承認(rèn)，規(guī)模企業(yè)獲得貸款確實(shí)相對輕松一些了，陽光100也有受益，但他對2009年一、二季度的市場情況嚴(yán)重缺乏信心。

　　房價還能降多少？

　　細(xì)心的觀察者可能已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，在北京每波次降價之后，開發(fā)商總是迅速地將特價或者特惠招牌摘掉。嚴(yán)格地說，除了深圳之外，公開的降價甚至還沒有廣泛出現(xiàn)。大部分人愿意將降價視為嚴(yán)重的社會問題，異常關(guān)心，但是在樓市問底的分析中，房價反而是排在靠后的位置，因?yàn)樗�更多是結(jié)果，而不是原因。房價的走穩(wěn)和回彈將是底部的鮮明標(biāo)志。

　　房價處于下行通道已經(jīng)是不爭的事實(shí)，問題僅僅在于它會下滑多少，持續(xù)到什么時候。黃瑜給出的簡明答案是，影響因素很多，但最終取決于供需關(guān)系。那我們來看看供需關(guān)系。

　　根據(jù)搜房研究院的數(shù)據(jù)匯總，黃瑜描述的基本態(tài)勢是，按照現(xiàn)有的成交量計(jì)算，全國各城市平均有14個月的存貨消化周期。北京的存貨量尤甚，大約在24個月左右。范小沖的判斷還要高出這個數(shù)字。

　　這是一個超常規(guī)的數(shù)字。一般情況下，平均存貨是不高于10個月。而且現(xiàn)在存貨還在激增，原因是前兩年開工的新增量在入市，而消化速度極低。其實(shí)，所謂的存貨消化周期，或者去化周期是按照總量和成交速度相除得來。在2006年、2007年銷售火爆的時候，新增上市量和成交量的比例是1或者更高，而目前是的比例是0.5至0.6。也就是說，舊貨未清，新貨又添進(jìn)倉庫。

　　范小沖認(rèn)為，目前房價的平穩(wěn)是個下行波動的平臺，多空博弈之后會繼續(xù)向下。他的預(yù)測是房價在2009年底或者2010年可能穩(wěn)住。樂觀者的預(yù)計(jì)比范小沖提早半年。

　　上述的四因素是分析人士考察房地產(chǎn)市場內(nèi)部的主要依據(jù)。當(dāng)然，最讓他們難以預(yù)估的核心因素是宏觀形勢。幾乎所有人的結(jié)論都是基于一個共同的判斷，即宏觀經(jīng)濟(jì)形勢會在2009年第二或者第三季度走穩(wěn)。如果這一依據(jù)發(fā)生變化，他們愿意隨之表示更樂觀或者更悲觀些。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新指出，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的惡化還在持續(xù)中，處在困難的深化期。至于房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)泡沫并不可怕，可怕的是與金融危機(jī)聯(lián)系到一起。“房地產(chǎn)業(yè)的冬天還沒有來！”王宏新說。(作者：姜洪橋)