中新網(wǎng)1月4日電 據(jù)香港《經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報》載文稱，展望2009年的中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場走勢，“調(diào)整”和“穩(wěn)定”是兩個關(guān)鍵詞，市場不會出現(xiàn)大起大落、暴漲暴跌的格局。

　　文章稱，基于中國目前所處的城市化階段，住宅市場在整個房地產(chǎn)行業(yè)中占據(jù)著最為重要的地位，住宅開發(fā)投資占總房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的70%左右。2008年以來，受2005~2007年政府住宅市場調(diào)控措施、住房購買力下降、經(jīng)濟(jì)增長放緩等多重因素影響，住宅銷售低迷。

　　另外，文章稱，國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2008年1~10月，全國商品住宅銷售面積同比下降17%，而商品住宅空置面積則達(dá)到6,835萬平方米，同比增長18%。但與此同時，由于開發(fā)商在2007年住宅市場火熱的時候過快擴(kuò)張，住宅開發(fā)投資仍處于慣性增長，2008年首十個月商品住宅完成投資同比增長達(dá)27.4%，竣工面積增長7.6%。由于2008年的開發(fā)投資有很大部份將在2009年轉(zhuǎn)為實際的市場供應(yīng)，因此，如果市場需求屆時沒有實質(zhì)性的復(fù)蘇，目前市場銷售滯緩、空置面積上升的供大于求現(xiàn)象將難以在2009年獲得大幅改觀。優(yōu)質(zhì)商鋪市場的狀況與住宅和辦公樓市場相比略好，目前大部份城市的優(yōu)質(zhì)商鋪空置率仍位于較低水平。但是，我們也注意到，從2008年開始，市場供應(yīng)量開始增多，根據(jù)我們所獲得的信息，全部15個城市2008年全年總供應(yīng)量將比2007年上升26%，而預(yù)計2009年將比2008年驟升113%，快速上升的供給必然會弱化商鋪租金上漲的動力。而另一方面，經(jīng)濟(jì)下滑所引發(fā)的社會失業(yè)率上升、資產(chǎn)縮水等一系列的連鎖反應(yīng)也必然會減弱居民消費意愿，從而對零售商盈利和商鋪需求產(chǎn)生影響。

　　文章還指出，2009年房地產(chǎn)行業(yè)的資金供給仍將處于偏緊狀態(tài)。盡管央行的貨幣政策導(dǎo)向已經(jīng)從緊轉(zhuǎn)向適度寬松，2008年9月以來累計降息已達(dá)189個基點，而商業(yè)銀行貸款規(guī)模的硬性控制也被取消，但由于房地產(chǎn)行業(yè)基本面目前仍然沒有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)的跡象，商業(yè)銀行在貸款投放時出于風(fēng)險控制的考慮，預(yù)計仍將對房地產(chǎn)行業(yè)持謹(jǐn)慎態(tài)度。另外，從當(dāng)下全球各國的經(jīng)濟(jì)形勢來看，金融海嘯所引發(fā)的對經(jīng)濟(jì)的不利影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)未完全釋放，這也意味著2009年從資本市場上進(jìn)行融資的難度較大。作為房地產(chǎn)行業(yè)最重要的資金來源，發(fā)展商的銷售回款能否在2009年有較大幅度回升存在著不確定性。雖然，在中央和地方政府降低貸款利率和交易稅費的眾多利好政策刺激下，2008年11月份北京、上海、深圳等大城市的住宅成交量出現(xiàn)了環(huán)比反彈，但這次反彈中存在著10月份成交低迷基數(shù)較低、保障性住房成交活躍、發(fā)展商年底促銷加速回款等多重因素，并不能依此判斷新的供需平衡已經(jīng)在當(dāng)下的價格水平達(dá)成，而反彈的持續(xù)性和有效性仍有待考驗。而且，中央政府出臺的9,000億元人民幣投資保障性住房的計劃將會對商品住房需求的替代效應(yīng)將在2009年及此后逐步放大，這也會對商品樓盤的銷售和價格產(chǎn)生一定的沖擊。