2008年是近10年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)、調(diào)整幅度最大的一年。我們預(yù)計(jì)，到2009年一季度可望到達(dá)此輪樓市調(diào)整的底部，經(jīng)二季度平臺(tái)整理后止跌，隨后成交量呈現(xiàn)緩慢的恢復(fù)性增長(zhǎng)。

　　2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上不會(huì)比2008年更糟糕，宣稱中國(guó)樓市將崩盤的說(shuō)法是沒(méi)有任何根據(jù)的，但期望房?jī)r(jià)暴漲也只是極少數(shù)地產(chǎn)商的一廂情愿。

　　　　經(jīng)濟(jì)谷底與樓市谷底重合

　　21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)為，此輪樓市調(diào)整是在三種力量演變下的結(jié)果。

　　其一是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的調(diào)整。2005年開(kāi)始針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控不斷加強(qiáng)，政策的疊加效應(yīng)終于在2007年10月突然爆發(fā)，央行的房貸新政不過(guò)是促使其走向逆轉(zhuǎn)的最后一根稻草。

　　其二是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整的拉動(dòng)作用。2007年四季度，經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和通貨膨脹仍被視為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行最大的敵人，并施以全面從緊的貨幣政策和最嚴(yán)厲的信貸政策。但今年下半年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)急轉(zhuǎn)直下，作為經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)法獨(dú)善其身。

　　其三是國(guó)際金融危機(jī)影響的結(jié)果。金融危機(jī)的全面爆發(fā)，令嚴(yán)重依賴進(jìn)口的中國(guó)經(jīng)濟(jì)越來(lái)越明顯地感受到了它的影響。這種影響成為中國(guó)樓市不可能很快走出調(diào)整的心理背景。

　　眾所周知，中央政府已經(jīng)宣布了4萬(wàn)億的投資計(jì)劃，地方政府宣布的投資計(jì)劃加總后達(dá)18萬(wàn)億元，這些效應(yīng)將于2009年二季度得到體現(xiàn)。

　　2009年一季度也將是此輪樓市調(diào)整的底部，即樓市調(diào)整與經(jīng)濟(jì)調(diào)整的底部可能實(shí)現(xiàn)重合。這只是一種特例。因?yàn)橐话銇?lái)看，樓市應(yīng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)到達(dá)調(diào)整的底部，同時(shí)也應(yīng)先行走出調(diào)整，但客觀因素卻令此輪樓市調(diào)整與經(jīng)濟(jì)調(diào)整的谷底幾乎重合，作為經(jīng)濟(jì)景氣的敏感反應(yīng)器，2009年7月后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將率先結(jié)束繼續(xù)下滑的趨勢(shì)。

　　　2009年樓市整體好于今年

　　對(duì)于許多從業(yè)超過(guò)10年的房地產(chǎn)人士來(lái)說(shuō)，2008年可能是最糟糕的一年。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析認(rèn)為，從趨勢(shì)上看，2009年我國(guó)樓市仍將是調(diào)整中的一年，但總體情況不會(huì)比2008年更糟糕，主要原因就是判斷2009年下半年起樓市的成交量會(huì)呈現(xiàn)恢復(fù)性的增長(zhǎng)。

　　隨著寬松貨幣政策的實(shí)施，大多數(shù)實(shí)力開(kāi)發(fā)商也能從銀行獲得開(kāi)發(fā)信貸支持，困擾開(kāi)發(fā)企業(yè)一年多的資金問(wèn)題大有好轉(zhuǎn)。

　　開(kāi)發(fā)商普遍擔(dān)心，從2009年開(kāi)始，全國(guó)9000億元保障性住房的投資會(huì)對(duì)商品房開(kāi)發(fā)形成較大沖擊。

　　這個(gè)問(wèn)題要從兩個(gè)方面分析。一方面，保障性住房尤其是限價(jià)房和部分經(jīng)濟(jì)適用房確實(shí)會(huì)分流一些原本不得不進(jìn)入商品房市場(chǎng)的消費(fèi)人群，從而影響商品房的銷售；但另一方面，保障性住房占用了相當(dāng)大比例的建設(shè)用地，使得商品房土地供應(yīng)大為減少，進(jìn)而影響了商品房的供應(yīng)量。但2007年絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都已縮減了商品房開(kāi)工面積和竣工面積，2009年商品房供應(yīng)量大幅減少已成定局，它必然會(huì)影響商品房的供求關(guān)系。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師表示，從房?jī)r(jià)走勢(shì)看，雖然從2008年全國(guó)的抽樣統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，同比并未出現(xiàn)深度下跌，但實(shí)際情況是，除了少數(shù)城市中心區(qū)非投資性需求購(gòu)買的房子，2008年多數(shù)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)了幅度不同的下跌(以打折或低開(kāi)為表現(xiàn)形式)。這種情況將繼續(xù)延伸至2009年一季度，也就是說(shuō)，2009年一季度房?jī)r(jià)理應(yīng)還有一跌。如果有關(guān)經(jīng)濟(jì)底部和樓市底部的預(yù)測(cè)成立的話，那么2008年年底2009年年初，尤其是2009年一季度，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降低其在售樓盤價(jià)格，是一個(gè)明智的選擇。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)為，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)走出此輪周期性調(diào)整所需時(shí)間，可能比多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家和機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)的時(shí)間要短，同時(shí)，樓市調(diào)整周期可能也要短于部分業(yè)內(nèi)人士的預(yù)測(cè)。從未來(lái)20~30年的較長(zhǎng)時(shí)期來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)遠(yuǎn)未結(jié)束其上行周期，但2009年下半年以后樓市的恢復(fù)性增長(zhǎng)，并不意味著大漲的到來(lái)。至少到2011年以前，以房?jī)r(jià)大漲為標(biāo)志的樓市繁榮期不會(huì)很快到來(lái)。(作者：21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn))