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調(diào)查問卷顯示:降價(jià)最大阻力來自房企盈利壓力

2008年12月25日 15:29 來源:證券時(shí)報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  本報(bào)針對(duì)全國11家大型房地產(chǎn)商調(diào)查問卷顯示:降價(jià)最大阻力來自企業(yè)盈利壓力

  2008年,房地產(chǎn)市場(chǎng)最敏感的詞應(yīng)該是“降價(jià)”,在王石“拐點(diǎn)論”出現(xiàn)后,降價(jià)就成為市場(chǎng)參與各方關(guān)注的焦點(diǎn),現(xiàn)在降價(jià)已成共識(shí),但接受調(diào)查的11家大型房地產(chǎn)商中,有8家表示降價(jià)的阻力來自企業(yè)的盈利壓力,并認(rèn)為珠三角的房價(jià)已經(jīng)調(diào)整到位,西部城市的房價(jià)明年會(huì)趨穩(wěn)。

   經(jīng)濟(jì)走勢(shì)放緩影響大

  “有價(jià)無市”,當(dāng)成交量持續(xù)萎縮但價(jià)格卻高位盤整時(shí),人們通常以這樣的詞語來形容這個(gè)市場(chǎng)。對(duì)于如何才能放大成交量,專家的意見是,降價(jià)是最好的“武器”。

  不過,接受本次問卷調(diào)查的所有房地產(chǎn)商都認(rèn)為,成交量要想提高的決定因素是政府政策,而不是降低房價(jià)或者加大促銷力度,其中有一半的房地產(chǎn)商表示,對(duì)明年房價(jià)影響最大的因素是經(jīng)濟(jì)走勢(shì)放緩,居民收入下降,而有20%的房地產(chǎn)商比較樂觀地認(rèn)為,銀行降息將使購買力釋放。

  在銷售戶型上,120平方米以下的戶型成為接受調(diào)查房地產(chǎn)商認(rèn)為最好銷售的戶型,其中57.14%的房地產(chǎn)商認(rèn)為面積在70至90平方米的戶型最好銷售,選擇90至120平方米戶型的地產(chǎn)商占38.5%,只有一家公司還附加選擇別墅型。

  根據(jù)今年的經(jīng)驗(yàn),在明年新開工項(xiàng)目上,60%的房地產(chǎn)商依然側(cè)重于開發(fā)90至120平方米的戶型,30%側(cè)重于開發(fā)70-90平方米的小戶型。于此同時(shí),相較此前幾年大幅提高開工面積的計(jì)劃,今年80%的房地產(chǎn)商都比較保守,預(yù)計(jì)明年新開工面積較2008年增幅在30%以下。

  僅兩家公司參與保障性住房

  國家11月份出臺(tái)了9000億元保障性住房投建計(jì)劃,針對(duì)這個(gè)數(shù)額巨大的投資計(jì)劃,接受本報(bào)調(diào)查的房地產(chǎn)公司中,有50%的房地產(chǎn)商表示目前沒參與也沒有參與的計(jì)劃,40%表示目前沒有參與但有參與計(jì)劃,只有兩家房地產(chǎn)商表示正在參與。

  調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,有66.67%的房地產(chǎn)商表示其資產(chǎn)負(fù)債率在50-70%之間,22.22%的公司資產(chǎn)負(fù)債率為70-85%,在目前上市的房產(chǎn)公司中,這部分公司的資產(chǎn)負(fù)債率屬于正常水平。

  今年,這些公司中有71.4%從市場(chǎng)中融到資金,其中有兩家公司融資額在30億元以上。盡管剛剛完成過融資,多數(shù)被調(diào)查公司還是表達(dá)了對(duì)資金的渴求,其中50%的公司融資在10-30億元之間,一家在30億元之上,只有一家公司沒有融資計(jì)劃。

  接受問卷調(diào)查的上市公司中有60%表示今年結(jié)算面積同比減少0-50%,有20%表示將增加0-50%,還有20%表示將增加50-100%;建安成本方面,有71.4%的公司表示將增加0-30%之間,有28.6%的公司認(rèn)為將下降0-30%。

   明年擴(kuò)張步伐明顯放緩

  在接受調(diào)查的房地產(chǎn)公司中,對(duì)明年市場(chǎng)都持謹(jǐn)慎態(tài)度,28.57%房地產(chǎn)商表示沒有買地計(jì)劃,57.14%的公司計(jì)劃買地同比增加0至30%,只有一家公司計(jì)劃買地將增加30%以上。

  另外,有30%的房地產(chǎn)商明年有出售旗下項(xiàng)目的計(jì)劃,50%的公司有明確收購房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃。

  在招收新員工方面,62.5%的房產(chǎn)公司表示有招聘計(jì)劃,其中有25%的公司表示沒有招收新員工的計(jì)劃,還有12.5%的公司沒有招聘計(jì)劃并有計(jì)劃裁員;在開發(fā)周期方面,50%的公司認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)周期將延長6到12個(gè)月,還有20%的公司認(rèn)為將延長1年以上。在市場(chǎng)關(guān)心的存貨問題上,接受調(diào)查的房地產(chǎn)商都選擇預(yù)計(jì)今年存貨同比增加30%以內(nèi)。

  此外,在應(yīng)對(duì)已購房者的退房要求上,85%的房地產(chǎn)商僅選擇了走法律程序,有15%選擇力求溝通,不行就退房,但是同時(shí)他們也選擇要走法律程序。

  在股價(jià)方面,認(rèn)為兩市房地產(chǎn)上市公司市盈率會(huì)繼續(xù)下調(diào)的占25%,認(rèn)為會(huì)維持現(xiàn)狀的達(dá)到50%。(作者:劉昆明 余勝良)

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