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專家稱樓市三大拐點(diǎn)已現(xiàn) 地產(chǎn)業(yè)洗牌將不可避免

2008年12月23日 10:59 來源:新聞晨報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  國務(wù)院21日發(fā)布 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》,與其說是政府刺激樓市,毋寧講是政府通過政策組合拳,力促房地產(chǎn)業(yè)主動(dòng)變局。

  可以肯定,在中國,沒有任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)如同房地產(chǎn)一樣受到政府如此多的政策關(guān)愛:從今年下半年以來地方政府的自救行動(dòng)開始,到10月22日中央政府正式出手救市,短短兩個(gè)月時(shí)間,中央政府層面涉及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策達(dá)到7項(xiàng)之多,每一次重大會(huì)議、每一項(xiàng)重大決策,無一不談及房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。這一方面說明在經(jīng)濟(jì)下滑加速的情況下,政府對(duì)房地產(chǎn)作為重要支柱產(chǎn)業(yè)的依賴依舊無法改變,另一方面亦折射出,房地產(chǎn)本身經(jīng)歷10年的高速發(fā)展期后,自身乃至體制積累的諸多問題讓其不得不面對(duì)一個(gè)極其微妙的洗牌“拐點(diǎn)”。

  在政府與市場的邊界上,新政彌補(bǔ)了多年來政府在保障性住房方面的缺位和民生的不足。在住房問題上,無論是美國、英國、日本還是新加坡,都將住房保障視為政府的一項(xiàng)基本責(zé)任,因?yàn)閱慰渴袌鼋鉀Q不了住房的民生問題。這種觀念的回歸非常重要。大量保障性住房的入市一方面解決了低收入家庭的安居問題,另一方面猶如“平準(zhǔn)基金”,具有平抑房價(jià)泡沫的作用。從短期來看,大量保障性住房的供應(yīng)無疑令開發(fā)商絕望,但這是中國房地產(chǎn)市場必須真誠面對(duì)的重大話題。給房地產(chǎn)嵌入民生的暖意,正是促使房地產(chǎn)大變局的前提和第一步。

  而房地產(chǎn)業(yè)真正變局的關(guān)鍵則是我們基于對(duì)房地產(chǎn)自身產(chǎn)業(yè)周期的研判。無論是否面對(duì)全球性的金融危機(jī),中國房地產(chǎn)業(yè)都無法改變供求規(guī)律和產(chǎn)業(yè)生命周期的必然來臨,任何公共政策都無法對(duì)沖產(chǎn)業(yè)生命周期和供求規(guī)律。中國房地產(chǎn)市場目前的一切數(shù)據(jù),都在證明這個(gè)變局的到來:

  首先,供求拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。經(jīng)過10年的發(fā)展,中國房地產(chǎn)的供求狀況發(fā)生了極大改變,我國人均住房面積2007年已經(jīng)達(dá)到28平方米,很多城市的住房自有率遠(yuǎn)超國際水平。而按照新政的規(guī)劃,未來三年,總量750萬套的低收入家庭的保障性住房、每年130萬套的經(jīng)濟(jì)適用房,都將大大改善低收入家庭的住房問題,住房的饑渴型需求已經(jīng)成為歷史,房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩不可避免。

  其次,產(chǎn)業(yè)的生命周期拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了10年的快速發(fā)展期,特別是2005年以來,3年的非理性暴漲期透支了房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展周期,促使房地產(chǎn)直接從高速發(fā)展硬著陸進(jìn)入調(diào)整周期。世界各國的經(jīng)驗(yàn)表明,在人均居住面積達(dá)到30到35平方米之后,房地產(chǎn)將告別快速發(fā)展期。

  再次,政策的邊際效應(yīng)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。目前的房地產(chǎn)政策,無論是刺激需求的各種稅費(fèi)的減免,還是地方政府采取的更加激進(jìn)的政策扶持措施,并未從根本上改變交易不振的局面。而一切癥結(jié)的根源在于房地產(chǎn)業(yè)無視供求規(guī)律的改變和產(chǎn)業(yè)周期的自然調(diào)整而固守高房價(jià),而地方政府與房地產(chǎn)之間千絲萬縷的利益關(guān)系更讓開發(fā)商對(duì)未來的政策力度有不現(xiàn)實(shí)的期待,但在周期性調(diào)整面前,即使完全放開二套房貸,也不能阻止房價(jià)的自然回落。

  就目前而言,以上三大拐點(diǎn)很難改變。在這種情況下,新政提出“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求,主動(dòng)采取措施,以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售”,終于在政策層面撕下了房價(jià)的最后一塊遮羞布。此外,新政對(duì)于開發(fā)商的分類信貸支持政策必將在明年上半年顯示政策的分類淘汰威力,房地產(chǎn)業(yè)的洗牌將不可避免。而只有價(jià)格自然回歸理性,通過兼并重組中小開發(fā)商,市場重新布局,才能避免大面積爛尾樓的出現(xiàn)和對(duì)銀行系統(tǒng)的沖擊,調(diào)整的痛苦周期才能大為縮短。

  (作者馬光遠(yuǎn) 為中國社科院政府政策系博士)

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