昨日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申�?qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。換句話說(shuō)，二套房政策已有實(shí)質(zhì)性放松。

　　根據(jù)央行去年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，“只要人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再買房就可享受首套房房貸優(yōu)惠”。因此，專家認(rèn)為，國(guó)務(wù)院此次推出的新政，實(shí)際上只是重申了央行和銀監(jiān)會(huì)此前的規(guī)定，沒(méi)有太大新意。銀行方面也表示，執(zhí)行該政策要提供首套住房人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平的證據(jù)，操作起來(lái)比較困難。

　　人均居住面積 各銀行標(biāo)準(zhǔn)不一

　　對(duì)于國(guó)務(wù)院松綁二套房貸新政，農(nóng)行廣東省分行有關(guān)人士告訴記者，已收到總行的口頭通知，但廣州人均住房面積的標(biāo)準(zhǔn)差異很大，究竟執(zhí)行哪種標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有明確說(shuō)法，而且執(zhí)行起來(lái)也有困難。因此，農(nóng)行確定了相對(duì)寬松的政策，首套房已結(jié)清便可享二套房貸優(yōu)惠。其他銀行則表示，目前仍在與總行溝通確定采取何種標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　標(biāo)準(zhǔn)19.9～30m2不等

　　資深銀行業(yè)從業(yè)人士梁東暉指出，在二次房貸新政方面，人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)要明確。根據(jù)《2007年廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，去年年末廣州城鎮(zhèn)居民人均居住面積為19.9m2。中行廣東省分行房貸部負(fù)責(zé)人指出，中行是采取央行和廣州市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)確定城鎮(zhèn)居民人均居住面積，再根據(jù)貸款人的首套住房是否低于廣州市人均居住面積來(lái)確定二套房政策是否放寬。同時(shí)，記者也從廣州地區(qū)的建設(shè)銀行、深圳發(fā)展銀行了解到，他們都是嚴(yán)格執(zhí)行廣州標(biāo)準(zhǔn)。某國(guó)有銀行人士告訴記者，19.9m2的人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有得到銀行業(yè)的整體認(rèn)同。因?yàn)檠胄形募�并沒(méi)有明確該標(biāo)準(zhǔn)如何認(rèn)定，市場(chǎng)上有銀行、建委或統(tǒng)計(jì)局的多種認(rèn)定數(shù)據(jù)，出現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問(wèn)題。如建行早前界定人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)為26.6m2，農(nóng)行卻按30m2來(lái)執(zhí)行，工行、中行等則按19.9m2執(zhí)行。

　　資格認(rèn)定上存在困難

　　而且，多家銀行表示，在廣州按住房人均面積來(lái)確定二套房貸放寬的標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行起來(lái)有點(diǎn)難。銀行核定人均面積時(shí)，要按戶口本上的人口算，還是按結(jié)婚證的人口算，還是有別的什么標(biāo)準(zhǔn)？

　　比如廣州市民A先生，已經(jīng)購(gòu)買了小家庭的第一套房，但因?yàn)樾『⒕妥x學(xué)校的問(wèn)題，戶口并未遷過(guò)去，而是留在了老城區(qū)的父母家。那么A先生的人均居住面積應(yīng)該怎么算？再如從外地來(lái)穗工作的B先生，他把老家的父母也接來(lái)一起居住，但是父母的戶口并不在廣州。算上父母，B先生的人均居住面積已經(jīng)符合要求，如果他想以小換大，也能享受7折利率的優(yōu)惠嗎？

　　另外，在執(zhí)行該標(biāo)準(zhǔn)的過(guò)程中存在貓膩也讓銀行難以防范風(fēng)險(xiǎn)。某銀行房貸人士透露，為了滿足人均居住面積低于平均標(biāo)準(zhǔn)，房貸中介經(jīng)常會(huì)伙同貸款人申請(qǐng)二套房貸款時(shí)造假，其做法就是收集貸款人其他親戚的戶口單張集中在貸款人的戶口本里，給人的印象的是五六個(gè)人住在七八十平米的首套房里，這顯然有悖常理，銀行對(duì)這樣的申請(qǐng)往往拒貸。

　　據(jù)了解，由于有關(guān)部門的數(shù)據(jù)庫(kù)尚不完善，目前幾乎沒(méi)有部門能夠證明和提供“首套住房人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平”的證據(jù)，目前，即使是符合條件的客戶，也幾乎不可能獲得首付兩成、利率下浮40%的優(yōu)惠政策，因此，該項(xiàng)政策實(shí)際上操作意義仍然不大，二套房貸實(shí)質(zhì)上仍然沒(méi)有放松。

　　二套房貸新政 沒(méi)有新意

　　根據(jù)央行去年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，“只要人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再買房就可享受首套房房貸優(yōu)惠”。相關(guān)人士因此判斷，國(guó)務(wù)院此次推出的新政，實(shí)際上只是重申了央行和銀監(jiān)會(huì)此前的規(guī)定，沒(méi)有太大新意。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜表示，政府對(duì)二套房貸有明確的放松信號(hào)，但是這個(gè)明確還是有限度的。某位不愿意透露姓名的開發(fā)商說(shuō)，“對(duì)二套房貸的出臺(tái)，大家都感到非常的失望，之前我們是期望政府能完全放寬二套房的政策，而現(xiàn)在出臺(tái)的這項(xiàng)所謂政策與之前出臺(tái)的并無(wú)多大的區(qū)別，仍然是對(duì)改善型自住房一種限制�！�

　　對(duì)于新政何時(shí)能刺激樓市回暖，資深銀行業(yè)從業(yè)人士梁東暉認(rèn)為，馬上就能起作用，至少對(duì)部分過(guò)年前后打算買房的人在心理上起到刺激作用，但不要期望過(guò)高，因?yàn)榇舜稳允怯袟l件地放松。

　　梁東暉認(rèn)為，新政對(duì)投資者影響不大，因?yàn)檫@部分人手上肯定不只一套房，也肯定不會(huì)符合人均面積的要求。但激活市場(chǎng)要釋放對(duì)投資需求的限制，只有這樣才會(huì)對(duì)樓市起到很大的刺激作用。