中國人民銀行決定從11月27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率108個(gè)基點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率做相應(yīng)調(diào)整；同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。此次降息幅度之大，超出市場預(yù)期，反映了央行“出手要快、出拳要重、措施要準(zhǔn)、工作要實(shí)”地貫徹落實(shí)適度寬松的貨幣政策。

　　政策階段性利好房地產(chǎn)業(yè)

　　券商研究均認(rèn)為，自本年度9月份以來的持續(xù)降息，包括本次的大幅度降息，對于房地產(chǎn)行業(yè)起到了“扶大廈于將傾”的作用。按照國金證券的研究觀點(diǎn)，降息是經(jīng)濟(jì)下行周期中對沖房價(jià)調(diào)整的強(qiáng)有力手段———由于利率是房地產(chǎn)行業(yè)的重要變量之一，通過持續(xù)、快速的下調(diào)利率，房價(jià)的調(diào)整幅度將會縮小，從而可以幫助行業(yè)逐步復(fù)蘇。

　　降息的作用反映在兩個(gè)方面。一方面，降息直接降低開發(fā)商的資金成本———根據(jù)中原證券研究機(jī)構(gòu)的估算：此次降息可為房地產(chǎn)上市公司每年節(jié)省利息開支20億元，提升上市公司業(yè)績10.25%。對于負(fù)債率較高和業(yè)績較差的房地產(chǎn)開發(fā)商，這筆開支的節(jié)省無疑是“雪中送炭”，緩解了公司現(xiàn)金流壓力。

　　另一方面，此輪降息減少了按揭購房者的利息支出。根據(jù)廣發(fā)證券研究機(jī)構(gòu)的測算：對于首次置業(yè)、購房總價(jià)為100萬元、10年期等額償還的購房者，降息之后的利息支出較之前下降了8.69%；若償還期延長至30年，則利息支出下降了20.85%。根據(jù)高華證券的估算：先后四次降息之后，首次購房者的五年及五年以上期按揭貸款利率從先前的6.66%降至4.28%，相當(dāng)于房價(jià)下調(diào)了18%。目前，住房按揭貸款利率已經(jīng)降至10年以來的最低水平。

　　房地產(chǎn)業(yè)下行趨勢難改

　　但是，券商研究機(jī)構(gòu)均認(rèn)為，降息不能夠從根本上改變房地產(chǎn)行業(yè)的下行趨勢。

　　首先，開發(fā)商所面臨的巨大的資金壓力并無減少，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)依然很大。對行業(yè)資金成本的降低，降息手段較為間接，效用并不顯著。廣發(fā)證券認(rèn)為，政府若要行業(yè)走出資金短缺的困境，最為直接的手段是松動(dòng)對房產(chǎn)企業(yè)的貸款限制，通過銀行信貸渠道來滿足行業(yè)資金需求。但問題是，即使貨幣政策進(jìn)一步大幅放寬，由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷惡化，商業(yè)銀行也很難改變對房企的“惜貸”態(tài)度，銀行的信貸渠道仍舊不暢。

　　其次，市場并沒有因?yàn)榻迪⒍�放棄房價(jià)進(jìn)一步下跌的預(yù)期，所以場外觀望氛圍濃重，需求難以真正被激發(fā)；相對降息效應(yīng)而言，房價(jià)的充分下跌才是行業(yè)需求釋放的關(guān)鍵因素。正如中原證券的研究觀點(diǎn)———與市場對房價(jià)下降的預(yù)期幅度相比，降息雖使購房成本有所下降，但效果甚微，不足以打消市場的觀望態(tài)度。聯(lián)合證券研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，行業(yè)走勢能否反轉(zhuǎn)很大程度上取決于投資性購房者的介入；而未來持續(xù)的降息有助于房價(jià)跌至理論底部，屆時(shí)，投資性需求將會被激發(fā)，行業(yè)有望見底反轉(zhuǎn)。

　　再者，正如長江證券的研究觀點(diǎn)：如果把目光放得更為長遠(yuǎn)一些，房地產(chǎn)價(jià)格因貨幣政策的松弛而不能夠完成充分的調(diào)整，那么整個(gè)行業(yè)的調(diào)整時(shí)間有可能延長———這顯然不是好事情。

　　行業(yè)發(fā)展有其自身的內(nèi)在規(guī)律，持續(xù)降息的貨幣政策雖然為企業(yè)“雪中送炭”，但是很難扭轉(zhuǎn)行業(yè)的下調(diào)趨勢。長城證券認(rèn)為，促使行業(yè)真正意義上反轉(zhuǎn)的兩個(gè)因素是：合理的房價(jià)和宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期的好轉(zhuǎn)；目前政策出手力度雖大，但是只能減緩行業(yè)的調(diào)整幅度，而不能夠改變行業(yè)趨勢。中原證券認(rèn)為，政策效應(yīng)是一個(gè)累積見效的緩進(jìn)過程；收入預(yù)期的好轉(zhuǎn)、有效購買能力的積累和全球金融危機(jī)下恐慌氛圍的消退都需要時(shí)間來完成。(中原證券研究所 謝佩潔 劉冉）