日前公布的規(guī)模達4萬億元的經(jīng)濟刺激政策，將9000億元“份額”劃給了保障性住房市場。專家認為，政府部門的思路已經(jīng)從推動住宅消費轉(zhuǎn)向完善保障性住房制度，相關(guān)投資方案的實施將加速房地產(chǎn)行業(yè)底部的到來，樓市或在2010-2011年見底。

　　政策思路轉(zhuǎn)向

　　目前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)量價齊跌態(tài)勢。國家統(tǒng)計局公布的“國房景氣指數(shù)”在2007年11月達到高點后一路下滑，今年10月份跌至99.68，意味著房地產(chǎn)行業(yè)步入不景氣區(qū)間。全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)的月度環(huán)比增幅高點出現(xiàn)在去年9月，其后遞減，直至今年8月份首次由正增長變?yōu)樨撛鲩L，價格拐點出現(xiàn)。

　　在此背景下，樓市各項新政讓不少開發(fā)企業(yè)對未來充滿期待。然而，與不少開發(fā)企業(yè)之前的預(yù)期不同，擴大內(nèi)需政策強調(diào)的是“加快建設(shè)保障性安居工程”，各大部委的新政則著力于減輕房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)負擔。減輕開發(fā)企業(yè)資金壓力問題未觸及。

　　對此，摩根士丹利日前表示，有關(guān)刺激經(jīng)濟方案意味著中國政府更愿意興建可以讓居民承擔得起的房屋項目以刺激投資。這與中國社科院金融研究所金融研究室副主任尹中立的觀點不謀而合。尹中立認為各地刺激房地產(chǎn)市場的政策“會使事情變得更糟糕”，“刺激房地產(chǎn)投資的正確方法是增加住房保障支出”。隨著國務(wù)院及各大部委的新政出臺，政府通過樓市盤活經(jīng)濟的思路已經(jīng)從推動住宅消費轉(zhuǎn)向了完善保障性住房制度。

　　尹中立表示，十年前我國在應(yīng)對亞洲金融危機時主要通過給房地產(chǎn)行業(yè)各種優(yōu)惠政策拉動投資入手，收到了明顯的成效，但現(xiàn)在的情況與十年前有很大不同，如果還延續(xù)老路的話，效果不會好。而目前增加保障性住房投入在拉動經(jīng)濟增長的同時，可以有效縮小居民收入分配差距；減少居民在住房消費上的開支可以有效刺激居民消費，校正經(jīng)濟失衡，使中國經(jīng)濟盡快回到依靠內(nèi)需為主的軌道上來。“加大住房保障投資的力度才是一招活棋”。

　　房地產(chǎn)行業(yè)受益幾何

　　現(xiàn)在一些開發(fā)商擔心，大規(guī)模修建保障性住房是否會打擊商品住宅市場。

　　顯然，大規(guī)模修建保障性住房必然會分流住房需求。但與新加坡等國由國家修建公屋的制度不同，我國的保障性住房主要依靠開發(fā)商建設(shè)，政府給予一定的稅費支持，允許企業(yè)獲取一定利潤。在樓市調(diào)整期，萬科等龍頭企業(yè)已經(jīng)開始爭搶保障性住房項目。

　　SOHO中國董事長潘石屹在接受本報記者采訪時表示，我國的保障性住房包括三部分：廉租房、經(jīng)濟適用房和雙限房。廉租房與普通商品住宅市場沒有沖突，經(jīng)濟適用房有不完全產(chǎn)權(quán)，有一定的沖突，而雙限房與普通商品住宅在產(chǎn)權(quán)和品質(zhì)上離得很近，對普通商品住宅市場帶來的沖擊最大�！暗�我留意到，國家領(lǐng)導人的講話中每當提到保障性住房時，一般都提廉租房和經(jīng)濟適用房等，沒有直接講雙限房。今后這三部分保障性住房各自占有多大比重對市場的影響很不一樣”。

　　潘石屹認為，只要“把錢放出來，就會增加市場上的資金，就會增加其他行業(yè)獲得資金的機會”。

　　一般先于宏觀經(jīng)濟見底

　　上海易居房地產(chǎn)研究院認為，這輪調(diào)整周期中，樓市底部有可能在2010-2011年出現(xiàn)。

　　該研究院綜合研究部課題組組長楊紅旭總結(jié)了兩個規(guī)律。首先，樓市周期基本與經(jīng)濟周期同步。改革開放以來，我國經(jīng)濟經(jīng)歷了三個周期：第一個周期(1979-1990年)的高峰出現(xiàn)在1984年，低谷出現(xiàn)在1990年；第二個周期(1991-2001年)高峰出現(xiàn)在1992年，低谷出現(xiàn)在1999年；第三個周期從2002年開始，2007年達到高點。若按前兩次規(guī)律，2011-2012年將是本輪經(jīng)濟調(diào)整的谷底。而房地產(chǎn)業(yè)一般會在宏觀經(jīng)濟觸底前回升，因此樓市底部有可能出現(xiàn)在2010-2011年。

　　此外，樓市有自身運行規(guī)律。二戰(zhàn)后，美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過5個低潮期，每個低潮期一般持續(xù)2年左右，其中1970年和1991年屬于明顯的最低谷。我國樓市的低潮期也有可能持續(xù)2-3年。

　　楊紅旭預(yù)計，2009年全國房屋成交量仍將在低位徘徊，全年成交價格與2008年相比將出現(xiàn)負增長。2010年樓市觸底反彈的可能性最大。

　　4萬億刺激經(jīng)濟政策的實施將加速房地產(chǎn)行業(yè)底部的到來。(記者 蔡宗琦 )