第一演播室

　　中國(guó)證券網(wǎng)

　　活動(dòng)策劃：柯鵬 唐文祺　主持/整理：唐文祺

　　嘉賓：美聯(lián)深圳區(qū)營(yíng)業(yè)部三級(jí)市場(chǎng)總經(jīng)理 江少杰

　　隨著深圳樓市的持續(xù)調(diào)整，部分購(gòu)房者不得不“壯士斷腕”，“斷供”現(xiàn)象不斷出現(xiàn)，已成為市場(chǎng)關(guān)注話(huà)題。目前“斷供”只是初現(xiàn)端倪，其會(huì)否影響到金融行業(yè)的穩(wěn)定？從深圳起步的“斷供”會(huì)不會(huì)影響到全國(guó)范圍？就此話(huà)題，上證第一演播室請(qǐng)來(lái)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家做解答。

　　樓市調(diào)整引發(fā)“斷供”

　　主持人：深圳“斷供”現(xiàn)象目前是個(gè)焦點(diǎn)話(huà)題，其產(chǎn)生的原因和背景究竟是什么？

　　江少杰：購(gòu)房者在銀行的貸款數(shù)額超過(guò)了物業(yè)目前的市場(chǎng)價(jià)格，部分購(gòu)房者選擇不再還貸，把物業(yè)扔還給銀行，就成了所謂的“斷供”�！皵喙�”一般是在房?jī)r(jià)下跌幅度較大的情況下才會(huì)出現(xiàn)。舉例來(lái)說(shuō)，如果深圳房?jī)r(jià)下降幅度超過(guò)30%，也就是首付款已經(jīng)“抵消”掉，完全成了負(fù)資產(chǎn)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，再買(mǎi)一套新的物業(yè)說(shuō)不定反而會(huì)更劃算，在這種情況下，選擇“斷供”的現(xiàn)象會(huì)凸顯出來(lái)。

　　然而，從目前的情況來(lái)看，深圳整體房地產(chǎn)市場(chǎng)在不同區(qū)域仍然有不同表現(xiàn)。關(guān)內(nèi)區(qū)域的平均房?jī)r(jià)下調(diào)幅度并不大，而關(guān)外區(qū)域的房?jī)r(jià)調(diào)整幅度就比較明顯，但是，關(guān)外區(qū)域市場(chǎng)的平均房?jī)r(jià)最多也不過(guò)下跌了兩成而已。從客戶(hù)的表現(xiàn)來(lái)看，通常是持有多套物業(yè)的投機(jī)者選擇“斷供”的比較多。

　　“斷供”影響個(gè)人信用

　　主持人：無(wú)論是對(duì)于銀行還是對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，“斷供”現(xiàn)象的發(fā)生會(huì)引發(fā)怎樣的后果？

　　江少杰：實(shí)質(zhì)上，“斷供”這種手段的選擇并不能彌補(bǔ)損失、解決問(wèn)題。一旦選擇“斷供”，個(gè)人信用度會(huì)產(chǎn)生不好的記錄。如果以后涉及貸款、信用卡、創(chuàng)業(yè)等方面，銀行都不太會(huì)予以支持。所以，對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，選擇“斷供”引起的后果會(huì)比較嚴(yán)重。

　　銀行方面，購(gòu)房者拒交貸款三個(gè)月至半年之后，根據(jù)合同約定，不同銀行會(huì)采取不同方法予以解決。一般來(lái)說(shuō)，通常會(huì)查封抵押物業(yè)并且拿去公開(kāi)拍賣(mài)。說(shuō)到損失與否，如果是二級(jí)市場(chǎng)中購(gòu)房的客戶(hù)選擇“斷供”，銀行可以將開(kāi)發(fā)商早先交納的保證金拿來(lái)抵用中斷交納的貸款數(shù)額；但如果是三級(jí)市場(chǎng)個(gè)人購(gòu)房者選擇“斷供”，銀行會(huì)遭受到損失，也就是會(huì)產(chǎn)生通常意義上的不良貸款。

　　“斷供”尚未形成風(fēng)潮

　　主持人：有媒體稱(chēng)“斷供”潮已經(jīng)出現(xiàn)，這是否會(huì)蔓延到全國(guó)范圍？

　　江少杰：“斷供”引起的影響是長(zhǎng)遠(yuǎn)的，所以，自住者不太會(huì)做出草率舉動(dòng)。我舉個(gè)例子，如果是去年年初買(mǎi)的房子，現(xiàn)在的市場(chǎng)均價(jià)還未下跌到去年年初的水平，加上已經(jīng)交納的一年供款，其實(shí)也已經(jīng)只剩下六成貸款而已，這時(shí)候選擇“斷供”是完全不合算的。從深圳目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，選擇“斷供”的購(gòu)房者絕大部分為投資客，而且也只是少數(shù)人，大量“斷供”的情況并未出現(xiàn)。除非是那種手中擁有多套房產(chǎn)，實(shí)在無(wú)法周轉(zhuǎn)，又無(wú)法通過(guò)出租抵消支出成本的，才會(huì)選擇“斷供”的方式。

　　從深圳目前的情況來(lái)看，“斷供”潮的出現(xiàn)不是很明顯，所以談不上蔓延到全國(guó)。雖然全國(guó)各地還有其他城市的樓市也在調(diào)整之中，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性很強(qiáng)，當(dāng)?shù)貥鞘械墓┣笄闆r、需求構(gòu)成都是影響因素，因此，席卷全國(guó)的可能性不大。

　　如今的深圳樓市已是買(mǎi)方市場(chǎng)，不但投資客會(huì)虧錢(qián)“割肉”，而且買(mǎi)賣(mài)雙方的議價(jià)空間開(kāi)始增大。但是，購(gòu)房者并不是完全“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”，只要有樓盤(pán)價(jià)格下調(diào)到心理預(yù)期值，就會(huì)有自住者入市購(gòu)買(mǎi)。與前兩年不同，這半年來(lái)自住需求的購(gòu)房者占據(jù)絕大多數(shù)。這說(shuō)明，一旦市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整到合理狀態(tài)，就會(huì)引發(fā)剛性需求，并不會(huì)產(chǎn)生那種跌價(jià)引發(fā)惡性循環(huán)的悲觀(guān)局勢(shì)。