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樓市觀察:準(zhǔn)確估值是物業(yè)稅開(kāi)征的最大難題

2008年01月02日 08:54 來(lái)源:上海證券報(bào) 發(fā)表評(píng)論


    漫畫(huà):物業(yè)稅醞釀開(kāi)征。 中新社發(fā) 謝正義 作


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  估值難題是所有開(kāi)征物業(yè)稅的國(guó)家面臨的共同難題。應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值?應(yīng)該制定出一個(gè)什么樣的具體估值標(biāo)準(zhǔn)?因房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估引起的爭(zhēng)議如何解決?只有把這些難題解決好,才能確保物業(yè)稅推出時(shí)即能以最小的成本高效率地施行。

  最近,有關(guān)物業(yè)稅的消息不斷傳出。一是國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)肖捷在全國(guó)稅務(wù)工作會(huì)議上表示,2008年將努力構(gòu)建以財(cái)產(chǎn)稅、資源稅等為主體的地方稅制體系。二是建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾在最近召開(kāi)的全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上表示,2008年將推進(jìn)征收物業(yè)稅的試點(diǎn)。三是在第七屆博鰲房地產(chǎn)論壇上,多位專(zhuān)家建議加速出臺(tái)物業(yè)稅。四是財(cái)政部已經(jīng)啟動(dòng)了第二輪物業(yè)稅模擬試點(diǎn)。

  物業(yè)稅的腳步似乎越來(lái)越近。但是,如果房產(chǎn)的估值問(wèn)題解決不了,物業(yè)稅還只能說(shuō)是僅僅停留在計(jì)劃層面,遠(yuǎn)未到運(yùn)行的地步。

  實(shí)際上,物業(yè)稅的試點(diǎn)并不順利。據(jù)媒體披露,財(cái)政部啟動(dòng)第二輪物業(yè)稅模擬試點(diǎn)很大程度上也是不得已而為之,因?yàn)榈谝慌鷧⒓釉圏c(diǎn)的省市都拒絕空轉(zhuǎn)變實(shí)轉(zhuǎn),他們擔(dān)心這會(huì)對(duì)吸引外來(lái)投資產(chǎn)生沖擊,同時(shí),跟估值難也有著直接關(guān)系。這些試點(diǎn)省市擔(dān)心,如果物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn),稅收成本很高,因?yàn)樗麄兩形从袑?zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行估值,甚至至今還沒(méi)有一個(gè)能夠被各方所認(rèn)可的估值標(biāo)準(zhǔn)。

  估值難題是所有開(kāi)征物業(yè)稅的國(guó)家面臨的共同難題。這里面又包含著幾個(gè)方面:

  第一,估值機(jī)構(gòu)即誰(shuí)來(lái)估值問(wèn)題。為了保證評(píng)估工作的公正、科學(xué)、高效,物業(yè)稅稅基評(píng)估應(yīng)由一個(gè)部門(mén)統(tǒng)一組織,問(wèn)題是由誰(shuí)組織。在美國(guó),評(píng)估是由地方政府完成的。在歐洲許多國(guó)家(如英、法、德等國(guó)),評(píng)估則是由中央政府負(fù)責(zé)的。開(kāi)征物業(yè)稅的國(guó)家,大都單獨(dú)設(shè)立了不動(dòng)產(chǎn)稅基的評(píng)估部門(mén)。比如,在澳大利亞,各州設(shè)立總評(píng)估師辦公室負(fù)責(zé)評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值。

  那么,我們由誰(shuí)來(lái)評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值呢?許多專(zhuān)家建議由稅務(wù)部門(mén)來(lái)評(píng)估。但是,眾所周知,我國(guó)的征稅成本是比較高的。一個(gè)常被引用的數(shù)據(jù)是:我國(guó)的征稅成本達(dá)5%—6%,而西方國(guó)家的征稅成本一般只有1%左右。倘若由稅務(wù)部門(mén)來(lái)負(fù)責(zé)整個(gè)轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估,必然要新增大量人員,更重要的是,稅務(wù)部門(mén)并非對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu),由它來(lái)評(píng)估不僅顯得力不從心,還將大大增加征稅成本。

  評(píng)估機(jī)構(gòu)的確立并非易事。從試點(diǎn)省市情況來(lái)看也比較復(fù)雜,有的是由房管部門(mén)來(lái)估值,而有的則由財(cái)政部門(mén)來(lái)估值。比如,鄭州市過(guò)去是由房管局對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,再由財(cái)政部門(mén)復(fù)審,而在被納入第二輪物業(yè)稅模擬試點(diǎn)后,鄭州市財(cái)政局收回了評(píng)估權(quán)限。這其中有河南是較早實(shí)現(xiàn)契稅全省財(cái)務(wù)部門(mén)執(zhí)征省份的優(yōu)勢(shì),同時(shí),恐怕也與評(píng)估權(quán)限本身所具有的含金量有關(guān)。但是,財(cái)政部門(mén)同樣不是專(zhuān)門(mén)的評(píng)估機(jī)構(gòu),它首先需要收集房產(chǎn)信息,它與房管部門(mén)相比的優(yōu)劣勢(shì)是一目了然的。

  由各地自行決定評(píng)估機(jī)構(gòu)的做法顯然是行不通的,評(píng)估機(jī)構(gòu)必須統(tǒng)一,而目前,我們連評(píng)估機(jī)構(gòu)尚且不能確立。房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估雖然非常麻煩,但是,評(píng)估背后的權(quán)力誘惑同樣是難以抵擋的,如果有關(guān)部門(mén)爭(zhēng)相要求評(píng)估,必然造成評(píng)估的混亂。因此,由誰(shuí)來(lái)評(píng)估是首先需要解決的問(wèn)題。

  第二,估值標(biāo)準(zhǔn)即如何估值的問(wèn)題。在房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中,不同的評(píng)估方式、參數(shù)選擇和評(píng)估人員評(píng)出的房地產(chǎn)價(jià)值往往千差萬(wàn)別。如果這個(gè)問(wèn)題解決不了,不僅會(huì)導(dǎo)致估值的混亂,導(dǎo)致物業(yè)稅不穩(wěn)定和評(píng)估效率的低下,更重要的是,會(huì)導(dǎo)致權(quán)力尋租,即房產(chǎn)所有人為了少繳物業(yè)稅而賄賂評(píng)估人員,通過(guò)降低房產(chǎn)估值達(dá)到少繳稅的目的。而要避免這些弊端,就必須確定一個(gè)便于操作的明確的能被各方所廣泛認(rèn)可的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn),這一標(biāo)準(zhǔn)既包括評(píng)估方法的選擇、各類(lèi)參數(shù)指標(biāo)的選擇,也包括調(diào)整、修正的幅度等等,以最大限度地確保標(biāo)準(zhǔn)的剛性而減少評(píng)估人員可以自由發(fā)揮的空間。

  問(wèn)題在于,我國(guó)的房產(chǎn)成本是不透明的,而房產(chǎn)估值是很難邁過(guò)這道坎兒的。事實(shí)上,不僅物業(yè)稅,包括公共維修基金的交存都面臨著這一阻礙。建設(shè)部剛剛發(fā)布的《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金管理辦法》將于今年2月1日起實(shí)施,根據(jù)規(guī)定,今后市民買(mǎi)房時(shí)所要交存的公共維修基金,將不再按照房款的比例,而是按照每平米的建筑安裝工程造價(jià)的比例交存。問(wèn)題是,建筑安裝工程造價(jià)如果不透明就只能由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算,這對(duì)于房產(chǎn)所有人而言顯然是不公平的。

  而且,房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中的變量太多,這一理論上的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范在現(xiàn)實(shí)中其實(shí)是很難確立下來(lái)的。西方國(guó)家由于財(cái)產(chǎn)透明度高,人們的守法意識(shí)和納稅意識(shí)積極,信息共享機(jī)制建立得早而且完備,相關(guān)財(cái)產(chǎn)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)還容易確立,即便如此,對(duì)評(píng)估價(jià)值的爭(zhēng)議也層出不窮。

  這于是又引出了估值的另一大難題,即房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估爭(zhēng)議的解決機(jī)制問(wèn)題。評(píng)估必然引發(fā)爭(zhēng)議,那么,爭(zhēng)議如何快速、高效率的解決就顯得非常重要,因?yàn)樘热魻?zhēng)議持續(xù)下去,物業(yè)稅的征收就必然會(huì)受到影響。在美國(guó)和加拿大,針對(duì)評(píng)估的爭(zhēng)議一般是這樣解決的:如果申訴人不滿意估稅官做出的決定,他們可以以某種形式向仲裁委員會(huì)提出申訴。經(jīng)過(guò)這些程序后,假如申訴人仍然認(rèn)為其財(cái)產(chǎn)價(jià)值沒(méi)有得到公正的評(píng)估,他們還可以向法院提起訴訟。

  物業(yè)稅估值涉及到千家萬(wàn)戶(hù),如果估值環(huán)節(jié)的問(wèn)題解決不好,一旦積累到申訴甚至訴訟環(huán)節(jié),不僅導(dǎo)致我國(guó)房產(chǎn)評(píng)估成本的大幅度提高,甚至可能引發(fā)包括司法成本在內(nèi)的社會(huì)成本的上升。

  因此,鑒于物業(yè)稅的復(fù)雜性和我們現(xiàn)實(shí)條件的限制,我們應(yīng)該以科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度,做好物業(yè)稅每一步的準(zhǔn)備工作,以確保物業(yè)稅推出時(shí)即能以最小的成本高效率地進(jìn)行。(王蘋(píng) 作者系新浪華東地產(chǎn)專(zhuān)題策劃,財(cái)經(jīng)專(zhuān)欄作家)

編輯:王菲】
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