2007年09月13日 星期四
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葉檀:用供求關(guān)系解讀高房?jī)r(jià)是誤入歧途
2007年09月13日 10:49 來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞

  任志強(qiáng)近日言之鑿鑿地指出,房?jī)r(jià)要到2020年才降,唯一的理由是人口紅利的消散。這一理論是核心是供求關(guān)系,等到需求方順應(yīng)自然規(guī)律或老或死,緩解了供求關(guān)系,到那時(shí)房?jī)r(jià)自然下降。

  不管是希望房?jī)r(jià)下跌還是認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)上漲的人,有一個(gè)共同的論據(jù)就是房?jī)r(jià)是由供求關(guān)系決定的,只不過(guò)一方以為土地有效供給不足與人口紅利、城市化等導(dǎo)致供給矛盾持續(xù)尖銳,致使房?jī)r(jià)虛高不下,而另一方則認(rèn)為開發(fā)商在有意制造捂地、捂盤,人為制造供需矛盾。

  用供求關(guān)系來(lái)解釋房?jī)r(jià)高企現(xiàn)象是誤入歧途,這一理論只能解釋自住房的部分,而無(wú)法解釋投資性購(gòu)房的價(jià)格,由于自住房與投資性購(gòu)房的價(jià)格有聯(lián)動(dòng)效應(yīng),最終連自住性購(gòu)房?jī)r(jià)格高企的原因也解釋不了。

  供求關(guān)系可以解釋普通商品的價(jià)格形成機(jī)制,是消費(fèi)需求決定了銷售價(jià)格,一件商品求多供少形成賣方市場(chǎng),價(jià)格自然水漲船高。就這一點(diǎn)而言,連成本決定論都是錯(cuò)誤的。從根本上來(lái)說(shuō),是競(jìng)爭(zhēng)而不是政府公開每種產(chǎn)品的成本,才能讓消費(fèi)者獲利。

  房?jī)r(jià)高到令人憤怒,人們習(xí)慣性地從供給鏈條上找原因,從土地問(wèn)題找到融資問(wèn)題,從融資問(wèn)題找到開發(fā)商成本問(wèn)題,最后兜了一圈又回到土地問(wèn)題,燭光所至,無(wú)一遺漏。

  建設(shè)部原副部長(zhǎng)楊慎在“2007博鰲房地產(chǎn)論壇”上介紹,從1980年到2006年的26年間,我國(guó)新增住房面積88.6億平方米,如按90平方米一套計(jì)算,共蓋了9430萬(wàn)套。這一數(shù)字有注水嫌疑,事實(shí)上9000萬(wàn)套商品房的供應(yīng)不可能對(duì)應(yīng)解決9000萬(wàn)個(gè)家庭,但若加上以往的房改房,中國(guó)大部分城市家庭住房改善應(yīng)屬事實(shí)。與此相近的事實(shí)是,在調(diào)控的三年間除個(gè)別時(shí)段外,房?jī)r(jià)仍然繼續(xù)飛漲,國(guó)家發(fā)改委與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的最新數(shù)字顯示,7月份全國(guó) 70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲了7.5%。8月份全國(guó)70大中城市房屋銷售價(jià)格同比、環(huán)比均上漲。其中,同比上漲8.2%,環(huán)比上漲1.4%——我們必須得回答這么一個(gè)問(wèn)題,為什么房子造得越多,住房條件越改善,房?jī)r(jià)越貴?難道這么多年的造房行動(dòng)反而加劇了供求矛盾?這顯然不合邏輯。

  再說(shuō)人口紅利,我國(guó)城鎮(zhèn)化與人口紅利確實(shí)處于峰值期。從國(guó)際市場(chǎng)來(lái)看,美國(guó)1929年大蕭條以前的房地產(chǎn)大熱,也與人口無(wú)關(guān)。當(dāng)時(shí)美國(guó)的佛羅里達(dá)海景房大賣,那原因不是因?yàn)樗械拿绹?guó)人都突然發(fā)現(xiàn)了佛羅里達(dá)獨(dú)一無(wú)二的美景,多生人口,導(dǎo)致供不應(yīng)求,事實(shí)上當(dāng)時(shí)開發(fā)商趁機(jī)在當(dāng)?shù)厣w了無(wú)數(shù)別墅四處推銷。香港東亞金融危機(jī)前后,難道人口突然發(fā)生了什么變化嗎?并非如此,而是危機(jī)之前,投資者面對(duì)高漲的樓價(jià),相信會(huì)繼續(xù)上漲,陷入價(jià)格上漲的自我強(qiáng)化預(yù)期,因此追漲,危機(jī)后,面對(duì)市場(chǎng)的一片蕭條,人們相信樓市會(huì)繼續(xù)深跌,不知會(huì)跌到哪里,所以再便宜也不投資。這就是資本市場(chǎng)的信心危機(jī),樓市與股市是同一個(gè)道理。

  我國(guó)房地產(chǎn)的投資功能被開發(fā)出來(lái)后,房?jī)r(jià)進(jìn)入飛漲期,所有的商品房不分自住還是投資都進(jìn)入投資品定價(jià)系統(tǒng)。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō),就市場(chǎng)的高位定價(jià)乃是常態(tài),所以,自住房也按照投資品賣給購(gòu)房者。在這個(gè)系統(tǒng)中,供求關(guān)系起到的只是輔助作用,開發(fā)商與地方政府以供需緊張來(lái)加強(qiáng)投資者對(duì)于升值的心理預(yù)期,其起根本作用的還應(yīng)是風(fēng)險(xiǎn)收益理論。

  只有一種情況可以改變這一局面。那就是,市場(chǎng)上出現(xiàn)了其他各種各樣的收益更高的投資產(chǎn)品,如基金、信貸化證券、高利率公司債與國(guó)債、各種各樣的期權(quán)產(chǎn)品等,并且這些產(chǎn)品的收益起碼能夠與房地產(chǎn)持平,這樣才能產(chǎn)生替代作用。因此,政府除了目前已經(jīng)實(shí)行的建立保障性住房體系外,還應(yīng)意識(shí)到在流動(dòng)性過(guò)剩的投資時(shí)代,盡快推出各種理財(cái)產(chǎn)品的重要性,而不要讓投資者千軍萬(wàn)馬過(guò)購(gòu)房這一獨(dú)木橋。(葉檀)


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