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地產(chǎn)商對(duì)未來困惑 潘石屹和任志強(qiáng)也許是幸運(yùn)的
2007年08月27日 10:23 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

  ——今天市值2000億的企業(yè)可能在瞬間就剩100億。

  ——如果說原來中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)是在一個(gè)平靜的湖面上滑行的小船的話,一旦有了資本力量的推動(dòng),那就是在沖浪。

  在近日舉行的2007博鰲房地產(chǎn)論壇上,一些與會(huì)演講嘉賓對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)“盛世”中的隱憂情緒漸漸彌漫,演講嘉賓紛紛表達(dá)出對(duì)未來行業(yè)走向的不確定性“危言”。提出“危言”者,羅列的命題有:地產(chǎn)上市企業(yè)市盈率往往過高;開發(fā)商土地儲(chǔ)備過程中存在著法律風(fēng)險(xiǎn)等等。SOHO(中國(guó))聯(lián)席主席潘石屹根據(jù)一些分析數(shù)據(jù)說,大部分的房地產(chǎn)上市公司市盈率都已經(jīng)超過100倍,其中有的市盈率已經(jīng)達(dá)到184倍。

  另外,在論壇上,有人曝出知名房地產(chǎn)企業(yè)碧桂園土地儲(chǔ)備竟達(dá)4000多萬平方米,按兩年必須消化掉的政策,每年開工面積高達(dá)2000多萬平方米。如此巨量的土地,很容易造成開發(fā)商囤積土地的事實(shí),這其中便含有法律風(fēng)險(xiǎn)。地產(chǎn)上市企業(yè)過于輕松地在資本市場(chǎng)上獲得資金,又利用這些資金進(jìn)入土地“招拍掛”市場(chǎng),資本的充足推高了競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格,使得土地成本大幅上揚(yáng)。這不僅是關(guān)聯(lián)著投資者未來收益的問題,也正是當(dāng)下房?jī)r(jià)走高的重要原因之一。北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉表示,上升的土地成本,最終都攤?cè)敕績(jī)r(jià)當(dāng)中。資本市場(chǎng)的樂觀估值,與中國(guó)目前的土地制度結(jié)合在一起,為未來埋下隱患。他認(rèn)為目前國(guó)內(nèi)土地價(jià)格過高,已嚴(yán)重透支未來的房地產(chǎn)價(jià)格。

  潘石屹和任志強(qiáng)也許是幸運(yùn)的,因?yàn)樗麄兊囊庖娫诤艽蟪潭壬铣蔀闆Q策層的參考意見。這是他們善于運(yùn)用輿論所產(chǎn)生的作用,但從另一個(gè)層面上來說,潘石屹和任志強(qiáng)能夠最快而且最為準(zhǔn)確的獲得政策信息,這是大多數(shù)地方房地產(chǎn)企業(yè)所不能做到的。所以任志強(qiáng)很驕傲地說,他的一些建議影響到了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。然而不同的是學(xué)者們。鐘偉和郎咸平顯然不認(rèn)為當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的種種怪相可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī),鐘偉一向溫和地表示中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是亞健康的行業(yè),今年他突出講的問題是土地問題,這是一個(gè)表象的東西,任何人都知道有雄厚資金實(shí)力的企業(yè)在土地獲取上有更大的優(yōu)勢(shì)。郎咸平則推出了一個(gè)“虛擬資金”的概念,他認(rèn)為一個(gè)由腐敗導(dǎo)致的“虛擬資金”在國(guó)內(nèi)制造了大量的泡沫,但他并沒有告訴我們這種泡沫是否會(huì)破滅,抑或是說,有沒有刺破這種泡沫的方法。其提出的是一個(gè)非常主觀的判斷——中央政府的反腐敗力度將能解決行業(yè)的核心問題。

  8月初市值還是1200億的香港地產(chǎn)巨頭恒隆集團(tuán),到了8月18日,市值只有960億了。所以在2007博鰲房地產(chǎn)論壇上,恒隆主席陳啟宗先生說,今天市值2000億的企業(yè)可能在瞬間就剩100億。在同一場(chǎng)論壇上,美林投資銀行中國(guó)業(yè)務(wù)部主管蓬鋼先生說,如果說原來中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)是在一個(gè)平靜的湖面上滑行的小船的話,一旦有了資本力量的推動(dòng),那就是在沖浪。

  但事實(shí)上房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)資金密集型的行業(yè)。在中國(guó)現(xiàn)實(shí)環(huán)境下,極少有房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過自有資金完成房地產(chǎn)開發(fā)的流程,并最終實(shí)現(xiàn)盈利的。因此無論是銀行貸款、投行融資還是股市融資,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一出生就是和資本市場(chǎng)緊密結(jié)合在一起的。從這點(diǎn)看,中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)從一開始沖在不平靜的海面上。(洛濤 常麗華)

 
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