政府應(yīng)及時調(diào)整樓市調(diào)控思路，從建立住房保障體系入手，來修正市場機(jī)制的失靈，把市場對低收入群體的排斥，通過住房保障體系來進(jìn)行補(bǔ)位，以解決包括低收入群體在內(nèi)的所有老百姓安居問題；而對市場的管理則應(yīng)致力于健全市場游戲規(guī)則和實(shí)施反周期性的市場調(diào)控措施……
經(jīng)過兩年多的調(diào)控，我國房地產(chǎn)價格不跌反漲，在2007年更是走出如日中天的漲勢，調(diào)控確立的穩(wěn)定房價目標(biāo)并未實(shí)現(xiàn)，此中蘊(yùn)涵的深層次原因，不能不引起我們尤其是政府的深刻反思。究竟是什么力量在支撐房價上漲與調(diào)控政策抗衡？
我國房地產(chǎn)市場是從無到有建立起來的。在計(jì)劃體制下，土地行政劃撥，房屋以公有住房為主，房屋不是商品，沒有買賣交易，也就沒有房地產(chǎn)價格。隨著房改切斷福利分房體制，商品房開發(fā)銷售普遍成為城市居民解決住房的主要方式時，房屋成為了商品，其貨幣化價值才逐步通過價格計(jì)量出來，住房從有價格標(biāo)簽開始，房價就一直表現(xiàn)為持續(xù)上漲。
在我國房價持續(xù)上漲中主要有三股支撐力量：第一股力量是房價向房屋作為居住品制造成本的回歸。這是很好理解的，因?yàn)榉课葸^去沒有價格，現(xiàn)在房屋是商品有價格了，價格有一個價值發(fā)現(xiàn)的過程，自然首先是要向房屋建造成本靠攏，此時地價在成本中的比例尚小，建筑安裝人工費(fèi)用主導(dǎo)建造成本，這時房價相對人們收入比尚在合理可承受水平。
第二股力量是成本上漲的推動，包括土地出讓方式的轉(zhuǎn)變，地價在房屋成本中比重急劇上升，加之開發(fā)商不斷加大超額利潤算入房價，還有建筑材料和人工費(fèi)用的上漲，造成房價的迅速上漲，這時房價已經(jīng)出現(xiàn)超出人們收入水平的趨勢。
第三股力量是房價要向反映其資本品儲值屬性的價值水平靠攏，這時房價上漲已經(jīng)擺脫了社會平均收入水平和平均支付能力的束縛，房屋因其居住品和投資品的雙重屬性，交易也有投資類交易和居住類交易，只要投資類交易存在，哪怕只有總交易量的10%，在一個統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場里，投資類交易的價格必然要通過“傳染”機(jī)制主導(dǎo)區(qū)域性房價，投資類需求看重的是房價的未來，在我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的普遍預(yù)期下，房價預(yù)期上漲，這就必然使現(xiàn)貨市場上的房價不斷上漲。
當(dāng)前，以上后兩股力量中以地價抬升成本推動和房屋的資本品屬性對我國房價上漲最為主要。那么有何辦法控制地價和房屋資本品屬性帶來的房價上漲？對于前者在于政府的土地出讓政策，這里囿于篇幅無法展開論述；對于后者，答案是除非讓房地產(chǎn)回歸到?jīng)]有流通、沒有交易和沒有價格的時代；否則，只要房地產(chǎn)還是商品，房地產(chǎn)的資本品天然屬性，必然使房價要反映國民經(jīng)濟(jì)成長所帶來的財(cái)富效應(yīng)。
筆者曾經(jīng)反復(fù)思考這樣一個問題，資本品價格與消費(fèi)品價格到底有沒有一個合理的比價？具有儲值性質(zhì)的資源類商品比如房地產(chǎn)、黃金、鉆石，還有那些能夠創(chuàng)造價值的資產(chǎn)比如公司的股票和具有偉大創(chuàng)造才能的天才式的人力資源，在用同樣的貨幣計(jì)量價格時，究竟與我們?nèi)粘Ｒ率匙⌒械南M(fèi)品價格之間有沒有一個合理的比價？形象一點(diǎn)說，究竟一枚金戒指應(yīng)該等于多少斤大米呢？究竟一棟房子應(yīng)該等于多少件衣服呢？
事實(shí)告訴我們，資本品與消費(fèi)品之間確切的合理比價從來是不存在的——在戰(zhàn)爭年代，人們寧愿舍棄戒指，也要換一碗米飯；而在和平年代，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會財(cái)富的積累，除了表現(xiàn)為物質(zhì)財(cái)富的極大增加和豐富以外，還必然要表現(xiàn)為資產(chǎn)類商品相對日常消費(fèi)品的比價不斷上漲！房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)社會中人們最為重要的資產(chǎn)類商品，只要經(jīng)濟(jì)增長的大背景不變，即使撇開通貨膨脹因素，房價上漲乃經(jīng)濟(jì)增長財(cái)富效應(yīng)顯現(xiàn)的必然產(chǎn)物。這樣的簡單規(guī)律已為西方發(fā)達(dá)國家所證明，不到十年房價就要翻一番，已成為很多西方發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)發(fā)展的鐵律。
我國政府應(yīng)盡快對基于市場體制的房價規(guī)律有足夠的認(rèn)識，并且及時調(diào)整樓市調(diào)控思路，另辟蹊徑，從建立住房保障體系入手，來修正市場機(jī)制的失靈，把市場對低收入群體的排斥，通過住房保障體系來進(jìn)行補(bǔ)位，以解決包括低收入群體在內(nèi)的所有老百姓安居問題；而對市場的管理則應(yīng)致力于健全市場游戲規(guī)則和實(shí)施反周期性的市場調(diào)控措施，將房地產(chǎn)業(yè)和房價波動控制在與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展相適應(yīng)和可接受的窄幅范圍之內(nèi)。(叢誠)
