策劃人語
中國消費(fèi)者協(xié)會日前發(fā)布的“12城市商品住房消費(fèi)者滿意度調(diào)查報告”令人回味。
在對北京、天津、上海、重慶、大連、青島、廈門、深圳、杭州、武漢、成都、西安12個城市所作的樓市調(diào)查中,64.2%的消費(fèi)者認(rèn)為合理的房價水平應(yīng)在2000-5000元/平方米之間。其中,上海、深圳等發(fā)達(dá)城市的普通消費(fèi)者可承受的房價上限在8000元/平方米,而重慶、武漢等房地產(chǎn)二線城市,普通消費(fèi)者可承受的房價上限在5000元/平方米。
這已經(jīng)是普通百姓面對高房價的無奈妥協(xié)。然而,現(xiàn)實(shí)依舊殘酷。目前各大一線城市的房價早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通購房者的心理預(yù)期值,動輒突破萬元大關(guān)。
房價“天花板”高高在上,老百姓得跳多高,才能觸得著那么一個切實(shí)的安居夢想?
“房價到頂了嗎?”這個問題從2001年開始發(fā)問,一直問到了今天。
憶往昔,上海市中心房價平均在4000元/平方米時,就有人睜圓了眼睛直呼:房價太過了,要降!那是2001年到2002年時,上海樓市自上一輪宏觀調(diào)控后熱潮啟動之際。此后,“頂風(fēng)”殺入者成了今天的樓市“英雄”,當(dāng)時的“膽小鬼”則也許經(jīng)歷了最慘重的一次“悔不當(dāng)初”。
相關(guān)報道顯示,接受了新一輪宏觀調(diào)控洗禮的2007年上半年樓市,上海市中心(內(nèi)環(huán)線以內(nèi))一手商品住宅均價17900元/平方米;郊區(qū)(郊外環(huán)以外)一手商品住宅均價5612元/平方米,比去年同期又上漲14.84%。
與當(dāng)年不同的是,上海的房價漲幅龍頭地位被緊隨而上的幾大城市屢屢刷新。數(shù)據(jù)顯示,北京6月新建普通住宅均價達(dá)10280元/平方米,廣州6月一手房均價破11000元/平方米,深圳上半年最后一周商品住宅均價更達(dá)14690元/平方米,與去年同期相比漲幅破50%。
房價的“天花板”就這樣在普通購房者目光所及之處越抬越高,或?qū)⒂幸惶鞎b不可及?
根據(jù)中消協(xié)的12城市商品住房消費(fèi)者滿意度調(diào)查報告,64.2%的消費(fèi)者認(rèn)為合理的房價應(yīng)在2000元-5000元/平方米之間,大部分消費(fèi)者認(rèn)為目前房價不合理,對房價的滿意度僅勉強(qiáng)達(dá)到“一般”級別。
“超常的高價位運(yùn)行已經(jīng)使樓市購買力大量透支,樓市高成交的支撐力開始大幅下降,未來樓市走入低迷的可能性非常大。”上海佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄在預(yù)期下半年上海樓市走勢時這樣大膽斷言。
此前一些對上海樓市持續(xù)“唱多”的專家近期的態(tài)度也有所轉(zhuǎn)變,稱“70-90結(jié)構(gòu)調(diào)控”等政策的顯效時間逼近,下半年上海樓市或?qū)⒚媾R一場大調(diào)整,而這一調(diào)整也許會比2005年時的樓市低迷更持久和嚴(yán)重。
然而,就像股市暴風(fēng)雨來臨前的無知一樣,我們今天看到的仍是樓市火爆的交易和失去了思考的樂觀。如經(jīng)本報記者深入采訪,北京二手房市場租售倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重,租售比高達(dá)1:300,遠(yuǎn)高于1:200的風(fēng)險警戒線,樓市泡沫明顯。
利益相關(guān)者則仍在高調(diào)宣傳樓市投資獲利路線圖!啊晃濉陂g,上海非住宅物業(yè)將有大發(fā)展,一鋪難求的現(xiàn)象仍會繼續(xù)!蹦炒頇C(jī)構(gòu)的分析報告稱。而另一邊,上海社科院某房地產(chǎn)專家憂心忡忡地向記者表示,未來商業(yè)地產(chǎn)的泡沫和風(fēng)險可能遠(yuǎn)大于住宅,成為樓市調(diào)整的又一難題。
總而言之,2007年上半年的中國樓市經(jīng)歷了一場令人瞠目結(jié)舌的“反調(diào)控”上漲,此間雖有供求關(guān)系吃緊、資金流動性過剩、股市獲益推動等多種原因,但一個基本可以預(yù)見的趨勢是,這種暴漲絕對不是調(diào)控者可以“忍受”的范圍。
本周的新消息是,一場涉及10大城市土地出讓金和土地開發(fā)整理資金的專項(xiàng)審計(jì)調(diào)查工作已拉開帷幕!叭绻磥淼恼{(diào)控措施能令大量購房者轉(zhuǎn)變預(yù)期,回歸租房、觀望等非購買選擇,房價下降空間將會很大。換句話說,每一個細(xì)微的政策調(diào)整都可能成為壓倒樓市的最后一棵稻草!狈治鋈耸恐赋。
稅收極限?貸額見頂?
根據(jù)中消協(xié)的調(diào)查報告,老百姓眼中的房價“天花板”顯然比實(shí)際情況要低很多,各大城市的房價漲勢依然難見消停,北京、深圳等地漲幅明顯,就連房價一度穩(wěn)定的上海漲勢也再次探頭。如此現(xiàn)狀,不禁讓人疑惑,難道國家的調(diào)控力度還不夠強(qiáng)?
在各種調(diào)控措施所造成的樓市影響中,最容易“量化”的恐怕就數(shù)財(cái)稅、信貸政策了;仡櫿w市場變化,這幾年來的房產(chǎn)交易稅收政策調(diào)整歷歷在目。2005年上半年,2年期5.55%的營業(yè)稅費(fèi)橫空出世,把興奮中的短炒投資者殺了個措手不及,再配合宏觀調(diào)控“組合拳”,當(dāng)年部分城市的樓市交易陷入沉淪。而2006年初始,樓市整體回暖,預(yù)料之中的第二次調(diào)控潮隨之而來,這一過程中,5.55%的營業(yè)稅費(fèi)的免征年限也從2年以上延長至5年以上,另外還增加了20%個人所得稅。另外,上海還將從本月15日起對非普通住房轉(zhuǎn)讓開征0.5%土地增值稅,居住滿5年才能免征。
記者以上海中心城區(qū)某套次新房的交易為例,房源建筑面積為162平方米,顯然為非普通住宅。1年前房東購入價為291萬元,目前經(jīng)中介建議,決定以350萬元脫手。那么正常交易的話,房東必須支付成交價3%契稅10.5萬元,成交價5.55%營業(yè)稅費(fèi)19.425萬元,買賣差價20%個人所得稅11.8萬元,如再加上即將開征的0.5%土地增值稅1.75萬元,共約43.475萬元。這還不包括中介傭金、印花稅、手續(xù)費(fèi)等其他支出,獲利空間在扣去稅費(fèi)后一下子從原來的51萬元降至15.525萬元。
正是由于目前未滿5年的次新房轉(zhuǎn)讓的交易稅費(fèi)要占到出售總價的8%以上,一段時間內(nèi)投資者撤離的現(xiàn)象還是比較明顯的?擅鎸υ俣融厽岬臉鞘,雖然稅收成本已經(jīng)讓消費(fèi)者感覺“不堪重負(fù)”,但地方政府執(zhí)行不力、稅收政策彈性較強(qiáng),也成為樓市繼續(xù)“發(fā)燒”的原因之一。同時,部分城市由于自住需求強(qiáng)勁,開發(fā)商放緩新房供應(yīng),導(dǎo)致區(qū)域住宅市場供小于求,在這種情況下,房東紛紛轉(zhuǎn)嫁稅收成本給下家,導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)二手房和新房價格齊上揚(yáng)。
另在消費(fèi)者同樣十分關(guān)注的房貸市場,量價齊升的樓市也“突襲”了銀行信貸。如央行上?偛康臄(shù)據(jù)顯示,6月份上海市中資商業(yè)銀行個人住房貸款大幅增加45.5億元,環(huán)比漲幅達(dá)429%。央行上?偛恳苍峒,近期房貸市場擴(kuò)大增量與上海樓市回暖、提前還貸需求減弱以及股市財(cái)富效應(yīng)顯現(xiàn)等因素有關(guān)。
而在房貸與樓市同步升溫的同時,有關(guān)住房公積金貸款政策的利好聲音也此起彼伏。如北京、廣州等地紛紛宣布從本月起上調(diào)住房公積金貸款額度,北京最高額度調(diào)整為60萬元;廣州個人最高限額為40萬元,兩人以上申請購買同一住房合計(jì)最高額度為65萬元。
分析師認(rèn)為,住房公積金貸款的“破頂”雖是件促進(jìn)解決老百姓住房問題的好事,但在這些地方樓市供求關(guān)系吃緊的局面下,推動需求之舉亦有風(fēng)險。“地方政府要想方設(shè)法增加當(dāng)前市場供應(yīng)量,不能總是推出刺激住房需求的措施。要從根本上解決住房產(chǎn)業(yè)諸多矛盾,目前還需依靠貨幣政策和財(cái)政政策,要加快銀行利率上浮,加快房地產(chǎn)稅制的改革,輕流通重保有!
樓市“中暑”:
房價遠(yuǎn)超購房者期望
一邊是天氣拉響高溫警報,一邊是樓市進(jìn)入“中暑”狀態(tài)。
在中消協(xié)發(fā)布的12城市商品住房消費(fèi)者滿意度調(diào)查報告中,選擇合理房價在2000-6000元/平方米之間的消費(fèi)者占到74.7%。雖然由于地區(qū)差別,不同城市消費(fèi)者對合理住房價格的判斷差別很大,但總體來看,絕大多數(shù)遠(yuǎn)低于該城市住房實(shí)際價格水平。
如北京,有79.2%的消費(fèi)者認(rèn)為房價在2000-6000元/平方米比較合理,但在統(tǒng)計(jì)期間,北京的商品住宅銷售均價已達(dá)到7310元/平方米。而今年以來,在國家發(fā)改委每月公布的全國70個大中城市房價報告中,北京新建商品住房銷售價格的同比漲幅就沒跳出過全國前四名,1至5月份的平均漲幅達(dá)10.1%。
又如上海,有68.1%的消費(fèi)者認(rèn)為房價在4000-8000元/平方米比較合理,但在統(tǒng)計(jì)期間,上海的商品住宅銷售均價已達(dá)到9657元/平方米。另據(jù)中房上海指數(shù)辦公室的最新月度報告,今年6月中房上海住宅價格指數(shù)同比增幅為6.6%,并且在178個、總規(guī)模1323.2萬平方米的樣本樓盤中,沒有一個樓盤出現(xiàn)降價。
再如深圳,有69.5%的消費(fèi)者認(rèn)為房價在4000-8000元/平方米比較合理,但在統(tǒng)計(jì)期間,深圳的商品住宅銷售均價已達(dá)到9990元/平方米。而中國指數(shù)研究院華南分院的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年上半年最后一周,深圳商品住宅成交均價高達(dá)14690元/平方米。
另如重慶,有75.4%的消費(fèi)者認(rèn)為房價在3000元/平方米以下比較合理,雖然在統(tǒng)計(jì)期間,重慶的商品住宅銷售均價為2722元/平方米,屬于合理范圍,但數(shù)據(jù)顯示,就在今年6月17日至30日的近半個月里,重慶主城區(qū)共成交商品住宅8374套,成交均價則比6月上半月漲了7.8%;而其中,在6月17日至25日短短9天時間里,重慶主城區(qū)的商品住宅成交均價同比漲幅就達(dá)7.6%。(柯鵬 于兵兵 海潮 李和裕)