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葉檀:如果樓市還按目前方法調(diào)控還是盡早買房吧
2007年07月05日 11:12 來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞


    漫畫:全國樓市宏觀調(diào)控形勢嚴(yán)峻 中新社發(fā) 謝正軍 作


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  如果房地產(chǎn)市場還按目前的方法調(diào)控下去,大家還是及早買房吧。

  短期內(nèi)樓市在調(diào)控之下越調(diào)越高固然是一個原因,更關(guān)鍵的因素是,目前救治樓市之術(shù)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的調(diào)控后遺癥。悲觀論者謝國忠在股市如其所愿地大幅深挫后繼續(xù)悲觀,這次的目標(biāo)是樓市。他預(yù)測,由于股市調(diào)整、存款利率低、通脹到年底將達(dá)到4%等綜合因素,房價的反彈也許至少會延續(xù)到今年年底。

  我們的所有調(diào)控政策都是旨在抑制房價,但當(dāng)調(diào)控政策出臺的效果屢屢與房價背道而馳、而政策還在依循老路不斷出臺時,連樓市上漲的真正動因也不甚了然起來,還得勞煩興師動眾到5月房價漲幅較快的城市走一圈。這真是一個尖銳的諷刺。

  中國樓市的畸形市場化以及樓市調(diào)控綜合癥,才是中國房價節(jié)節(jié)攀升的真正動力。

  樓市調(diào)控綜合癥的重要表現(xiàn),是市場集中度提高。企業(yè)規(guī)模快速集中,去年年初萬科的市值約300億元,到年底超過800億元,位居末席的房地產(chǎn)上市公司市值也在600億元以上;企業(yè)的性質(zhì)和構(gòu)成成分的集中,A股市場的房地產(chǎn)企業(yè)越來越向國有企業(yè)集中。三年前A股上市房地產(chǎn)公司的前十位60%是民營,還有一部分混合經(jīng)濟(jì),少數(shù)一兩家是國營,去年A股前十位上市公司中則60%是國營大企業(yè),兩三家混合經(jīng)濟(jì),只有一家民營企業(yè);房地產(chǎn)資源開始向政府集中,特別在低收入和經(jīng)濟(jì)適用房方面的資源。不言而喻,房地產(chǎn)離市場更遠(yuǎn),由商人之間競爭形成的均衡價將遙不可及,一個城市的房地產(chǎn)開發(fā)由幾個特權(quán)企業(yè)瓜分,壟斷價格近在眼前。

  在房地產(chǎn)市場所謂以政府規(guī)則制約負(fù)外部性,從來都是個倒果為因的說法,正因為從一開始就混淆了市場監(jiān)管與市場主體的邊界,所以房價越來越高,負(fù)外部性無法遏制。廣州房價在2003年土地政策轉(zhuǎn)向集約型的招拍掛之后節(jié)節(jié)躥升就是一例。從2003年到2006年,廣州房地產(chǎn)價格漲幅超過50%。

  資產(chǎn)價格一高,為民請命的人就熱烈建議政府加稅,似乎房價上升就是因為以往的重重稅費不夠重。這種掠奪民財?shù)酿t主意從來都很有市場,近期某些城市悄沒聲地取消了一些優(yōu)惠稅率。加稅表面上也許是抑制投資,在供需矛盾激烈的情況下,實際上是抑制交易轉(zhuǎn)嫁成本。

  增稅政策已經(jīng)嚴(yán)重地摧毀了中國股市的信心,使之成為一個以追逐認(rèn)沽權(quán)證為代表的投機(jī)場所,現(xiàn)在有人希望再次借助稅收使樓市一蹶不振。

  其實“國際慣例”應(yīng)作兩手準(zhǔn)備:一是政府保障供給,二是由政府鼓勵拓寬融資與供給渠道。從來沒有聽說土地與信貸雙緊縮之下房價下降之事,如果此舉可行,經(jīng)濟(jì)規(guī)律應(yīng)該改寫。

  房地產(chǎn)金融直接決定了銀行貸款的質(zhì)量。上海銀監(jiān)局去年一至九月上海房貸不良貸款增加四成的數(shù)字,應(yīng)該讓金融主管者驚出一身冷汗。房價急降政府得準(zhǔn)備再次為銀行剝離不良貸款。

  最后,地方政府經(jīng)營城市的動機(jī)仍然強(qiáng)烈,有同事去東北一中等城市,感慨就事論事討論房地產(chǎn)的荒唐,因為當(dāng)?shù)卣逊康禺a(chǎn)當(dāng)作拉動經(jīng)濟(jì)的唯一武器。在沒有替當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)找到發(fā)展之路以前,書房論者的種種降價設(shè)想純屬畫餅。最新的例子是,重慶在公布成為城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)之前的九天,主城區(qū)房價上漲7.6%。

  房價越高,政府越有理由調(diào)控;越調(diào)控,房價越高——核心調(diào)控政策失效,甚至南轅北轍是主因。為高房價所苦的人希望保障自己的住房權(quán)益十分正常,但有必要了解一些基本面,才能知道怎樣的政策有益于保障自己的利益。不然,容易被某些漂亮的言辭所惑而上大當(dāng)。(葉檀)


 
編輯:王菲】
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