房?jī)r(jià)依然在調(diào)控中“飛得更高”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局19日公布的5月份“國(guó)房景氣指數(shù)”為103.32，比4月份上升0.67點(diǎn)，同比上升1.45點(diǎn)，這已經(jīng)是“國(guó)房景氣指數(shù)”連續(xù)兩個(gè)月同比環(huán)比雙雙上升。
此前，國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)也顯示，今年5月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.4%，創(chuàng)下18個(gè)月來(lái)的新高。新建商品房?jī)r(jià)格同比漲幅也創(chuàng)出了6個(gè)月來(lái)的新高，達(dá)到6.6%。其中深圳、北京等城市的新房?jī)r(jià)格漲幅超過(guò)10%。
房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控中繼續(xù)走熱似乎并不太出人意料，在筆者看來(lái)，有效供應(yīng)增長(zhǎng)不上去，房?jī)r(jià)很難有降下去的空間。除非中國(guó)經(jīng)濟(jì)大蕭條，或者徹底放開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，超標(biāo)公房還要“大赦”，以大量增加二手房的有效供應(yīng)，中國(guó)的房?jī)r(jià)才有降下去的可能性。
事實(shí)上，有效供需決定房?jī)r(jià)這一規(guī)律，在房地產(chǎn)市場(chǎng)與電視機(jī)市場(chǎng)上，沒(méi)有什么區(qū)別。但這兩個(gè)市場(chǎng)最大的區(qū)別就在于，有效供給是天壤之別。2006年，北京住宅用地供應(yīng)了1318公頃，增長(zhǎng)49.7%，可在2006年北京的商品住宅銷售價(jià)格仍舊上漲了9.6%，高于上年2.5個(gè)百分點(diǎn)。
顯然，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供應(yīng)不足，那么蓋好的房子都跑到哪里去了？據(jù)媒體報(bào)道，今年1-2月北京商品住宅竣工面積172.2萬(wàn)平米，同期銷售127.4萬(wàn)平米(含以前竣工今年售出的商品住宅)，說(shuō)明未銷售的商品住宅增加了44.8萬(wàn)平米。但按統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，這兩個(gè)月商品住宅空置面積卻減少了68.2萬(wàn)平米。這一進(jìn)一出就有113萬(wàn)平米已竣工商品住宅既沒(méi)有售出又沒(méi)有空置，就此“消失”了。
按照官方對(duì)空置房的定義，這些“消失”的住宅包括用于“拆遷還建，統(tǒng)建代建，公共配套建筑，房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房”。但據(jù)有關(guān)人士的分析，這些“消失”的住宅實(shí)際上大部分都成為定向內(nèi)部銷售的“特殊商品房”。
問(wèn)題似乎很明朗了，在北京大量存在的國(guó)家部委機(jī)關(guān)、央企、地方國(guó)企、學(xué)校、事業(yè)單位等等，都要在1998年的貨幣化分房機(jī)制改革之后蓋“商品房”或者買商品房，房子就是這么“消失”的。
那北京有多少這樣的住房？這可以根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字做些很簡(jiǎn)單的估算。
2005年北京的常住人口就業(yè)人數(shù)，有753.7萬(wàn)，如果我們把壟斷企業(yè)和事業(yè)單位的人數(shù)加起來(lái)，保守估計(jì)，300萬(wàn)-400萬(wàn)的就業(yè)群體是有的。只要北京的政府、國(guó)企和事業(yè)單位們要給這其中的一半人解決住房問(wèn)題，這就是一個(gè)150萬(wàn)-200萬(wàn)的群體。如果我們?cè)偎闵想x退休人員，這個(gè)數(shù)字是異常龐大的。保守估計(jì)，這些群體要占用北京50%以上的土地，算上超標(biāo)占用的，達(dá)到60%-70%也是可能的。
如果我們把北京的軍產(chǎn)、央產(chǎn)、鄉(xiāng)產(chǎn)、校產(chǎn)、院產(chǎn)等各類住房統(tǒng)稱為“國(guó)產(chǎn)房”，那么這些住房的上市流通才能真正解決北京住房市場(chǎng)供應(yīng)不足的問(wèn)題。北京這一問(wèn)題，實(shí)際上也可以類比到中國(guó)幾乎每個(gè)省會(huì)城市和大城市。
另外，通常這些“國(guó)產(chǎn)房”的產(chǎn)權(quán)都極不清晰，有集體產(chǎn)權(quán)，有個(gè)人產(chǎn)權(quán)；有所有權(quán)，有未交土地出讓金的所有權(quán)，還有的僅有使用權(quán)；還有因?yàn)榉N種審批原因而沒(méi)有房產(chǎn)證的問(wèn)題，等等。如果不厘清這類住房的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，那么有效供應(yīng)增加的問(wèn)題就很難得到解決，房?jī)r(jià)自然也無(wú)法降下來(lái)。
從總體上看，有效供應(yīng)不足已成為當(dāng)前住房保障體系的突出問(wèn)題。而解決“國(guó)產(chǎn)房”的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，為二手房市場(chǎng)創(chuàng)造條件，才是解決有效供應(yīng)不足的根本所在。
(張巍柏 安邦集團(tuán)研究總部分析師)
