房價在調(diào)控聲中不斷創(chuàng)出新高,正在某種程度上改變著人們對未來房價走勢的判斷,同時,也在對政府的公信力造成影響。那么,是什么阻礙了房市調(diào)控產(chǎn)生效果?
包括新華社、中央電視臺在內(nèi)的媒體,對房價真相有過多次深度調(diào)查,“非正常、非市場化”因素操縱房價的內(nèi)幕不斷被揭露出來,而有些操縱房價的行為不僅違規(guī),有的還涉嫌違法,但是,我們看到各地政府和有關部門對高房價保持了驚人的寬容度。參與調(diào)控的各個利益主體,一再表明要嚴厲遏制房市中囤積居奇、捂盤惜售等不法行為,然而,當全國房價漲勢如虹,深圳甚至創(chuàng)下兩個月上漲超過30%的記錄,他們給出的表態(tài)卻是要調(diào)查房價上漲的真實原因,表現(xiàn)出極好的耐心。
究其原因,在于各地政府和有關部門在房市中的利益聯(lián)系太緊密,調(diào)控對它們而言猶如刮骨療傷,很少有誰愿意承擔這種痛楚,而放任自流的必然結果就是房價連創(chuàng)新高。由于這個前提的存在,相關調(diào)控措施也往往偏離房市調(diào)控的主航道,而走向維護自身利益的道路。比如,以提高或清算稅收的方式調(diào)控房價,無論房價是漲是跌,政府和有關部門都首先是受益的一方。再比如,政府通過勾地等措施抬高土地出讓金,也最大限度地確保了政府受益的最大化。除此之外,還有各種依附或寄生于稅收上的各種收費,都使地方政府和有關部門獲得可觀收益。
也就是說,地方政府及有關部門實際上都是房價上漲的受益者,倘若不將他們的利益從房市中剝離,房市調(diào)控就很難取得效果。那么,如何解決這一問題呢?筆者從稅收和土地兩個方面提出一些建議。
其一,減稅清費。減稅就是減少稅收,清費就是清理各種亂收費。我國目前對房地產(chǎn)業(yè)開征的稅種很多,包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市建設維護費、教育附加費、耕地占有稅、房產(chǎn)稅、契稅等等,這些稅收成本無疑都被轉嫁到了房價當中。
更大的問題在于,依附于稅收之上的亂收費種類太多,據(jù)統(tǒng)計,在我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中,各種收費項目多達100余種。這種情況有點像過去的農(nóng)業(yè)稅,在農(nóng)業(yè)稅沒有取消之前的2004年,我國全年的農(nóng)業(yè)稅收入只有232億元,而依附于其上的各種亂收費、亂攤派則高達2000多億元,取消農(nóng)業(yè)稅之后農(nóng)民負擔驟然減輕,很大程度上就在于“皮之不存,毛將焉附”,亂收費、亂攤派也無法再進行下去。也就是說,取消200多億元農(nóng)業(yè)稅,實際上減輕了農(nóng)民2000多億元的負擔。
房地產(chǎn)市場的情況同樣如此。各種亂收費依附于稅上,而開發(fā)商則依附于稅費高的借口,變本加厲地放大成本、推高房價。倘若減稅清費一個百分點,房價應該以遠遠超過一個百分點的速度下調(diào)。更重要的是,這樣能減弱地方政府和有關部門與房市的利益聯(lián)系,從而使房市調(diào)控政策更容易得到執(zhí)行。
其二,改變過快抬高土地價格的做法,明確土地增值部分的權益歸屬。開發(fā)商為了掩蓋暴利真相,拼命地把責任推到地價高這一因素上。實際上,真正從土地中獲利的主體有兩個。一是地方政府,從土地出讓中獲取收益;二是開發(fā)商,從土地增值中獲益。后者的收益有時候甚至超過前者。與稅費的情況一樣,由于地方政府從土地出讓中獲取巨額收益,它也很難對開發(fā)商的囤地行為嚴格執(zhí)法,往往是通過對開發(fā)商非法囤地行為的默認來換取其對高昂土地出讓價格的接受,以此形成利益共同體,制約了調(diào)控力量的發(fā)揮。
目前開發(fā)商銷售的樓盤,許多都是幾年前拿的土地,這些地價非常低廉,而開發(fā)商卻以現(xiàn)在的地價為參照給所售房屋定價,等于獨享了土地增值的收益。我認為這是一個非常值得商榷的問題。我國法律把土地分為“城市市區(qū)的土地”和“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地”,從根源上講,我國是個土地國有化的國家,土地增值部分屬于全體國民,不應由開發(fā)商獨享。事實上,歐洲一些國家就明確規(guī)定,國有土地的增值部分歸屬于全體國民。開發(fā)商在拿到土地后,任其閑置以獲取巨額土地增值收益是我國房價高漲的一大因素,政府應該嚴格要求開發(fā)商以拿地時的成本來計算房價,而不是按照升值后的地價來計算房價,這樣,就能消除或減緩地價快速升值對房價的拉升。
而且,應該加大社會保障性住房的供應量,嚴厲清查和懲處囤積土地的行為,對閑置超過兩年的土地一定要收回,這樣就能加快住房的建設和供應,有效拉低房價,避免住房這一民生問題持續(xù)惡化。(時寒冰)